Nach ihrer Grundlagenstudie zu „Transformationsimmobilien“ vom Herbst 2021 haben Union Investment und bulwiengesa jetzt eine umfassende Marktanalyse zu diesem Trend- und Zukunftsthema vorgelegt. Die Studie basiert auf einer im Sommer 2022 durchgeführten Befragung von fast 200 erfahrenen Marktakteuren in Europa. Die Ergebnisse und Erkenntnisse sollen helfen, die Planung und Umsetzung von Transformationsprojekten zu verbessern.
Die zentrale Aussage der Studie: Die Transformation im Immobilienbestand lohnt sich 360 Grad. Sowohl für die Erreichung der Klimaziele als auch aus Investmentperspektive sowie zur Steigerung der Aufenthaltsqualität der Städte sind Transformationsimmobilien ein gewinnbringender Lösungsansatz. Und Investoren und Projektentwickler sind bereit, ihren Beitrag zu leisten. Dabei müssten sich jedoch die politischen Rahmenbedingungen für Transformationsprojekte nachhaltig verändern.
„Im Kontext der aktuellen Herausforderungen – knappe Rohstoffverfügbarkeit, steigende Energiekosten und Nachhaltigkeitsanforderungen an Immobilien, sich rapide verändernde Nutzeranforderungen und nicht zuletzt starke Umbrüche bei der Flächennachfrage in einzelnen Segmenten – ist Transformation ein zentraler Baustein der neuen Realität. Transformationsimmobilien haben das Potenzial, diese Vielfalt an Themen ganzheitlich zu beantworten. Die in der Transformation liegenden Chancen werden auch von Investoren in zunehmendem Maße erkannt.“—Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Global bei Union Investment
So ist mit 90 Prozent die deutliche Mehrheit der Studienteilnehmerinnen und -teilnehmer der Ansicht, dass Mixed-Use-Konzepte bei Transformationsimmobilien helfen, Ertragssicherheit über den gesamten Lebenszyklus zu gewährleisten. Knapp 60 Prozent stimmen der Aussage zu, dass Transformationsimmobilien viele Probleme lösen, die durch steigende Baukosten, steigende Energiepreise und gestörte Lieferketten entstehen. 57 Prozent teilen die Ansicht, dass dieser Immobilientypus immer nachhaltiger ist als Abriss oder Neubau.
Geben und Nehmen: Umdenken bei Mietern und Investoren
Die befragten Immobilienakteure sind zudem der Auffassung, dass auch beim gewerblichen Mieter ein Umdenken begonnen habe. Beispielsweise gehen sie von der Akzeptanz einer höheren Kaltmiete bei energieeffizienteren Flächen und ökologisch nachhaltiger Bauweise aus. Zudem beobachten die Befragten beim Mieter auch eine wachsende Bereitschaft, z.B. Zugeständnisse beim Einsatz von recyceltem Material zu machen.
Die Befragungsergebnisse lassen zudem auf eine grundsätzlich starke Bereitschaft auf Investoren- bzw. Entwicklerseite schließen, in Vorleistung zu gehen. Gefragt nach der „Investitionsbereitschaft“, um eine schnellere Baugenehmigung zu erhalten, würden die befragten Immobilienakteure ihre Schwerpunkte bei der Transformation deutlich auf Nachhaltigkeitsaspekte legen. Dazu zählen Investments in energetische Fassaden, besonders hochwertige Außenanlagen oder ökologische Ausgleichsmaßnahmen. Akzeptiert werden auch Mehrkosten für kreislauffähige Konstruktionen und Baustoffe bzw. zur Vermeidung von Bauabfall beim Umbau. Bemerkenswert: 60 Prozent der Befragten würden für eine schnelle Baugenehmigung auch mietreduzierte Flächen für soziale und kulturelle Flächen anbieten. Demgegenüber wären jedoch nur knapp 50 Prozent bereit, einen höheren Anteil von sozial gefördertem Wohnraum bereitzustellen.
Zukunftsfähige Nutzungskonzepte in transformierten Immobilien
Der Großteil der Befragten verbindet mit der Transformation einer innerstädtischen Immobilie die Chance, ein zukunftsfähiges Nutzungskonzept umzusetzen. An zweiter Stelle folgen die wirtschaftlichen Ziele „Hohe Ertragssicherheit“ und „Werterhöhung der Immobilie“, gefolgt von Nachhaltigkeitszielen wie „möglichst geringe CO2-Emissionen für den gesamten weiteren Lebenszyklus“ und „architektonische bzw. städtebauliche Umfeldverbesserung“.
Wie die Studie aufzeigt, sind Wohnnutzungen das bevorzugte Nutzungsangebot nach einer Transformation, in den Formen freifinanziert, gefördert und betreutes Wohnen, sowie Einzelhandel des periodischen Bedarfs. Überraschendes Ergebnis: Auch fast 90 Prozent der Befragten sind bei der Realisierung von Transformationsimmobilienprojekten bereit, eine gewisse Kostenunsicherheit in Kauf zu nehmen.
Knappe Rohstoffverfügbarkeit treibt Entwicklung
Transformationsimmobilien stehen aktuell im Spannungsfeld von hohen Baukosten, steigenden Zinsen, hoher Inflation und hohen Energiepreisen sowie Nachhaltigkeitsanforderungen durch die EU-Taxonomie. Auch die Baukonjunktur ist im Herbst 2022 abrupt gestoppt worden. Daher erstaunt es wenig, dass nach Einschätzung der Befragungsteilnehmer (77 Prozent) insbesondere die knappe Rohstoffverfügbarkeit ein starker Treiber ist, der die Transformation von Immobilien anstelle von Neubau bzw. Abriss und Neubau begünstigt. Auch nationale und EU-Nachhaltigkeitsanforderungen sind starke Triebfedern, die nach Ansicht der Befragten die Transformation von Immobilien anstelle von Neubau bzw. Abriss und Neubau begünstigen. Ebenfalls eine Mehrheit (59 Prozent) glaubt, dass bei der Umsetzung von Transformationsimmobilien weniger Probleme durch steigende Bau- und Energiekosten und gestörte Lieferketten entstehen als bei Neubauvorhaben.
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