Die Wiener Bauordnung von 1859 war die eigentliche Geburtsstunde dieser vielfältigen Immobilie. Das lag wohl auch daran, dass die Bauordnung (übrigens damals erst die zweite in Wien) den Bauherren relativ freie Hand ließ. Die Eckpunkte waren die maximale Gebäudehöhe von 24,7 Metern, die Raumhöhe musste mindestens 3,16 Meter betragen. Bezüglich der Nachhaltigkeit hieß es, „dass der Bauführer gute und dauerhafte Materialien verwenden soll“.
Zurück in die Gegenwart. Zinshäuser haben das gewisse Etwas, sind aber als Anlageprodukt nur zu empfehlen, wenn man sich in dem Paragraphendschungel etwas auskennt. Einerseits gestaltet sich die Mietpreisbildung relativ komplex und es sind etliche Feinheiten zu beachten, andererseits gibt es rechtliche Vorschriften, was bei Renovierungen und Sanierungen zu beachten ist – und natürlich bei Dachbodenausbauten. Diese sind nämlich die eigentlichen Renditebringer, da die Wohnungen, die vor 1945 bzw. 1953 errichtet wurden, dem Mietrechtsgesetz unterliegen. Auf Grund der Komplexität ist es nicht verwunderlich, dass bei den Investoren – immerhin sind die Käufer zu 60 Prozent Private oder Stiftungen – besonders jene Häuser beliebt sind, die faktisch komplett fertig sind und keinerlei größerer Renovierungen oder Sanierungen bedürfen.
In Hinblick auf die Renditen sollte man sich keine allzu großen Hoffnungen machen. Die Kaufpreise haben in den vergangenen Jahren stark zugelegt. Unabhängig vom ersten Bezirk, wo die Preise zwischen 3.800 und 8.900 Euro pro Quadratmeter liegen, beginnen die Preise in den günstigen Bezirken zwischen 650 und 900 Euro pro Quadratmeter und gehen dann in besseren Lagen bis 3.500 Euro pro Quadratmeter.
Der Preisanstieg wirkt sich naturgemäß auf die Renditen aus. Spitzenrenditen in 1010 Wien befinden sich mittlerweile zwischen 1,5 Prozent und 3 Prozent, wobei sie innerhalb des Gürtels maximal auf 3,5 Prozent ansteigen. Die höchsten Renditen gibt es mit rund 5 bis maximal 5,5 Prozent in den eher „günstigeren“ Bezirken, wie Favoriten, Simmering oder Floridsdorf. Für Investoren wird die gezielte Suche nach attraktiven Teilmärkten immer wichtiger. Tendenziell verstärkt sich das Investoreninteresse an Objekten in den Außenbezirken, das Gleiche gilt aber auch für Lagen, die durch große Stadtentwicklungsgebiete und Infrastrukturprojekte, wie z.B. den Hauptbahnhof oder neue U-Bahnlinien, mittel- und langfristig Chancen auf überdurchschnittliche Wertsteigerungen aufweisen.
Hier sei erwähnt, dass speziell diese 60 Prozent der Käufer mehr an der Absicherung des Vermögens durch Investition in Sachwerte als an hohen Erträgen interessiert sind. Viele von den erworbenen Häusern werden auch über Jahre gehalten, was bei einer Immobilie überhaupt zu empfehlen ist. Daher geht die Anzahl der Transaktionen seit 2010 auffällig zurück. Wer ein Haus besitzt und es nicht verkaufen muss, der tut dies auch nicht. Der einzige Grund, warum es heuer vermutlich ein steigendes Volumen geben wird, ist die Tatsache, dass sich einige Immobilien AGs und Versicherungen von einem Teil ihres Bestandes trennen.
Noch ein großes Plus haben Zinshäuser: Sie sind auf Grund ihrer Struktur sehr flexibel und abgesehen von den Erdgeschoßzonen lassen sie sich sowohl als Büro als auch als Wohnung adaptieren. Damit passen sie sich den jeweiligen Bedürfnissen des Standortes leicht an. In der aktuellen Situation, in der sich Städte relativ schnell verändern, ist das ein enormer Vorteil.
