"The effects of government interventions on housing market", eine von Konstantin Arkadievich Kholodilin vom Macroeconomics Department (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung) publizierte Metastudie bietet einen umfassenden Überblick über die empirische Literatur zu den Auswirkungen staatlicher Eingriffe in Wohnungsmärkte.
Sie umfasst 74 wohnungspolitische Instrumente in 96 Ländern und fasst die Erkenntnisse aus 1.077 empirischen Studien zusammen.
Aus dieser Analyse lassen sich mehrere zentrale Schlussfolgerungen ableiten.
Erstens: Obwohl wohnungspolitische Maßnahmen sowohl beabsichtigte als auch unbeabsichtigte Wirkungen entfalten, ist ihre Nettowirkung nur selten eindeutig. Die Mietpreiskontrolle beispielsweise senkt erfolgreich die Mieten in regulierten Wohnungen, verringert jedoch gleichzeitig die Wohnmobilität, hemmt den Neubau, verschlechtert die Wohnqualität und treibt die Mieten im nicht regulierten Marktsegment in die Höhe. Ähnlich verhält es sich mit dem steuerlichen Abzug von Hypothekenzinsen – einem in vielen Ländern kostspieligen wohnungspolitischen Instrument: Dieser scheint nur geringe Auswirkungen auf die Wohneigentumsquote zu haben, trägt jedoch eindeutig zu steigenden Immobilienpreisen bei.
Zweitens: Die empirischen Befunde zeigen, dass die Wirksamkeit wohnungspolitischer Maßnahmen durch die geringe Preiselastizität des Wohnungsangebots erheblich eingeschränkt wird. Maßnahmen zur Stimulierung der Nachfrage – sei es durch Wohnbeihilfen, den steuerlichen Abzug von Hypothekenzinsen oder eine expansive Geldpolitik – schlagen sich tendenziell teilweise in höheren Immobilienpreisen und Mieten nieder, anstatt vollständig zu einem verbesserten Wohnkonsum oder einem höheren Wohnungsangebot zu führen. Dieser Befund unterstreicht die grundlegende Bedeutung angebotsseitiger Maßnahmen, insbesondere der Lockerung restriktiver Flächennutzungs- und Baulandregulierungen, die sich gegenwärtig als wesentliche Ursachen hoher Immobilienpreise und einer eingeschränkten Bautätigkeit erweisen.
Drittens: Die Analyse der Wechselwirkungen zwischen wohnungspolitischen Maßnahmen zeigt, dass diese nicht isoliert umgesetzt werden und ihre gemeinsamen Wirkungen sich entweder gegenseitig verstärken oder abschwächen können. Mietpreiskontrollen und Wohnbeihilfen weisen starke negative Korrelationen auf, was darauf hindeutet, dass sie die jeweiligen Wirkungen der anderen Maßnahme abschwächen. Im Gegensatz dazu zeigen Flächennutzungsregulierungen und Grundsteuern stark negative Korrelationen, was darauf schließen lässt, dass sie als kompensatorische wohnungspolitische Instrumente eingesetzt werden könnten. Diese Wechselwirkungsmuster liefern wertvolle Anhaltspunkte für die Gestaltung kohärenter Maßnahmenbündel, die interne Widersprüche vermeiden.
Viertens: Die geografische Abdeckung der Forschungsliteratur ist nach wie vor äußerst ungleichmäßig. Mehr als die Hälfte aller Studien konzentriert sich auf die Vereinigten Staaten, während große und bevölkerungsreiche Regionen deutlich unterrepräsentiert sind, insbesondere Afrika, China und Indien. Dieses Ungleichgewicht schränkt die Übertragbarkeit der Ergebnisse auf unterschiedliche institutionelle, wirtschaftliche und kulturelle Kontexte ein.
Schließlich weist die Studie wichtige Einschränkungen auf, aus denen sich weiterer Forschungsbedarf ergibt. Die geringe Zahl an Studien, die Wechselwirkungen zwischen wohnungspolitischen Maßnahmen untersuchen (lediglich 11 von 1.077), stellt angesichts der Tatsache, dass in der Praxis stets mehrere Maßnahmen gleichzeitig zum Einsatz kommen, eine wesentliche Forschungslücke dar. Darüber hinaus identifiziert die vorliegende Analyse zwar die Wirkungsrichtungen, kann jedoch weder deren Größenordnung noch die damit verbundenen Zielkonflikte quantifizieren.
Künftige Forschung sollte daher folgende Schwerpunkte setzen:
Für politische Entscheidungsträgerinnen und Entscheidungsträger vermittelt diese Studie eine klare Botschaft: Kein einzelnes wohnungspolitisches Instrument ist ein Allheilmittel. Jede Intervention ist mit Zielkonflikten verbunden, und die optimale Kombination wohnungspolitischer Maßnahmen hängt entscheidend von den lokalen Rahmenbedingungen ab, darunter die Elastizität des Wohnungsangebots, die institutionellen Strukturen und die politischen Prioritäten.
Die empirischen Befunde verweisen jedoch durchgängig auf die zentrale Bedeutung von Angebotsbeschränkungen am Wohnungsmarkt – insbesondere restriktiver Flächennutzungs- und Baulandregulierungen – als wesentliche Ursache mangelnder Leistbarkeit von Wohnraum. Am aussichtsreichsten erscheinen Maßnahmen, die diese angebotsseitigen Hemmnisse abbauen und mit sorgfältig zielgerichteten nachfrageseitigen Interventionen kombiniert werden, welche preistreibende Effekte möglichst gering halten.
Gleichzeitig sollten Maßnahmen, die die Wohnmobilität beeinträchtigen – wie strenge Mietpreiskontrollen oder ein weitreichender Kündigungsschutz – oder gesellschaftliche Wohlfahrtsverluste verursachen, ohne ihre erklärten Ziele zu erreichen – wie der steuerliche Abzug von Hypothekenzinsen –, kritisch überprüft werden.
Letztlich erfordert eine wirksame Wohnungspolitik eine Abkehr von isolierten Einzelmaßnahmen hin zu einer kohärenten, evidenzbasierten Strategie, die die in dieser Studie dokumentierten inhärenten Zielkonflikte anerkennt und gezielt steuert.
