Im gerade zur Begutachtung aufliegenden Gesetzesentwurf zum WGG wird eine neue, dynamische Definition der Erhaltungsregelungen für Objekte (Wohnungen, Geschäftsräume), die dem Gemeinnützigkeitsregime unterliegen, präsentiert. Wortreich ergehen sich die Erläuternden Bemerkungen in hohlen Phrasen, die nur Eingeweihte zu entzaubern wissen. Es sei kein Paradigmenwechsel, was mit der nunmehr umfassenden Erhaltungspflicht des (gemeinnützigen) Vermieters da statuiert würde.
Denn die entsprechende OGH Judikatur (gemeint sind die sogenannten Klauselentscheidungen des OGH in verschiedenen Verbandsverfahren aus den Jahren 2006 ff) hätte das gleiche intendiert. Es gäbe im Übrigen ein Sozialpartnerpapier, auf das man sich schon einmal verständigt hätte. Mit einem Nebensatz wird zwar die spätere, im Individualfall völlig konträre Judikatur des OGH erwähnt, die Verfasser der Erläuternden Bemerkungen versteigen sich aber sogar zur Vorhersage, dass „ohnehin davon auszugehen war, dass die Rsp künftighin im Bereich des WGG von einer Zwingendstellung des § 1096 ABGB ausgegangen wäre“.
Mitnichten! Das Einzige, was hier eingeschlagen wird, sind mietrechtliche Pflöcke in den laufenden Wohnrechtsverhandlungen der beiden Regierungsparteien. Falls der Bereich der Erhaltung im Vollanwendungsbereich (und wenn überhaupt, dann hoffentlich nur dort!) neu geregelt werden sollte, wären uE zwei Aspekte zu berücksichtigen:
• Der Verweis auf das sogenannte Sozialpartnerpapier aus 2008 ist wegen „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ völlig überholt. Die Judikatur des OGH hat ab 2009 in den Individualprozessen eine deutlich andere Sprache gesprochen! Die Autoren des WGG-Entwurfs negieren dies völlig.
• Anzustreben wäre, dass allenfalls adaptierte Erhaltungspflichten nur bei Neuvermietung gelten, keinesfalls aber bei Mietverhältnissen aus der Zeit vor Inkrafttreten des Richtwertgesetzes!
Mit der Steuerreform 2016 wird die erst 2012 eingeführte Immobilienertragsteuer um ein Fünftel erhöht; bislang vorgesehene Ausnahmen (Berücksichtigung der Wertsteigerung bzw. Inflation) werden abgeschafft, bevor sie überhaupt greifen konnten.
• Rückwirkend eingegriffen wird auch in die einkommensteuerrechtlichen Bereiche der AfA (Absetzung für Abnützung) bei vermieteten Immobilien. Der für die Berechnung der AfA auszuscheidende Grundanteil wird massiv erhöht. Anders als bisher soll im Regelfall das Verhältnis Boden/Gebäude anstelle von 20/80 nun 40/60 betragen.
• Gleichzeitig können Instandsetzungsmaßen nicht mehr auf 10, sondern nur noch auf 15 Jahre abgeschrieben werden. Auch für bestehende vermietete Immobilien ist ab 1.1.2016 diese Neuregelung anzuwenden.
Es verwundert nicht, dass sich die Immobilienwirtschaft in Summe massiven Belastungen ausgesetzt fühlt. Wirtschaft und Finanz bräuchten eigentlich etwas Anderes: eine Erhöhung der Investitionen, Stärkung der Bauwirtschaft und Belebung der Konjunktur. Wenn nun sogar noch zu hören ist, dass neuerlich ein MILG (Mietrechtliches InflationslinderungsG) beschlossen werden soll, wonach der Vermieter die Wertsicherung beim Richtwertmietzins 2016 nicht geltend machen kann, ist das Vertrauen der Investoren wohl zur Gänze verloren.
Das Interesse, Wohnraum zur Vermietung zu schaffen, wird damit keinesfalls gefördert, im Gegenteil. In diesem Lichte schiene es nicht verwunderlich, wenn Investitionsentscheidungen verschoben oder abgesagt würden.
Um nachhaltig die Herausforderungen der Immobilienwirtschaft zu meistern, ist die Schaffung von positiven Investitionsanreizen unerlässlich. Ein modernes Mietrecht und ein faires Steuerrecht sind Grundvoraussetzung dafür: es braucht Regelungen, die nicht hemmend wirken, sondern Investitionen fördern.
