Conda steigt ins Immobiliengeschäft ein. Von der Startup- zur Penthouse-Finanzierung?
Andreas Karg:??Wir sind bereits in sechs Ländern aktiv und haben schon über 50 Projekte erfolgreich umgesetzt und finanziert. Das ist von der Immobilienbranche nicht unbemerkt geblieben. Anleger haben nachgefragt, ob sie nicht auch in Immobilienprojekte oder Bestandsimmobilien investieren könnten. Auf der anderen Seite haben Projekt- und Immobilienentwickler gefragt, ob wir über Crowdinvesting Immobilienprojekte mitfinanzieren könnten.
Der Einstieg ist wohl überlegt. Wir haben einen hohen Anspruch an die Qualität der Projekte und die Projektvorselektion. Daher haben wir zuerst Know-how aufgebaut. Bei den Immobilienprojekten werden wir durch ein Advisory Board mit zahlreichen Experten der Immobilienwirtschaft unterstützt.
Welche Zielgruppe sprechen Sie mit Ihrem Angebot an?
Maximilian Kneussl:??Wir glauben, dass wir aufgrund der niedrigen Beteiligungsschwelle Investoren ansprechen können, die bis jetzt nicht die Möglichkeit hatten, in Immobilien zu investieren. Immobilieninvestitionen sind meistens langfristig, da es bis jetzt nur die Möglichkeit gab, in Bestand oder in Projektentwicklungen zu investieren. Mit Crowdinvesting sind nun auch deutlich kürzere Laufzeiten möglich.
Karg:??Aktuell bieten wir beim Crowdinvesting zwei Produktschienen an. Bei der Variante 1 beteiligt sich die Crowd an einer Immobilienentwicklung. Das heißt eine Liegenschaft wird gekauft, entwickelt und entweder parifiziert oder als Objekt im Ganzen abverkauft. Der Vorteil dabei ist die überschaubare Laufzeit und wesentlich höheren Renditen. Variante 2 betrifft Bestandsimmobilien. Die Crowd beteiligt sich gemeinsam an einem Zinshaus oder mehreren Eigentumswohnungen. Diese werden acht bis zehn Jahre gehalten. Hier sprechen wir von einer längeren Laufzeit und einer geringeren Rendite von drei bis vier Prozent. Der Investor partizipiert auch an der Wertsteigerung.
Konkret bedeutet das: Ich investiere in eine Projektgesellschaft und diese Projektgesellschaft wird dann im Grundbuch eingetragen?
Karg:??Entweder direkt oder über den Komplementär der Projektgesellschaft, die in der Regel die Rechtsform einer GmbH hat.
Kneussl:??Das finden wir einfach genial. Wo hat heute ein Mitte 20-Jähriger die Möglichkeit, mit kleinvolumigen Investments eine vergleichbare Verzinsung zu erreichen? Er kann ein paar Aktien kaufen, wo er am Ende des Tages nicht wirklich weiß, wofür sein Geld tatsächlich verwendet wird.
Mit anderen Worten: Crowdfunding ein Investmentclub mit niedrigen Summen?
Karg: Ja. Genauso ist es.
Wo sehen Sie die Gründe für den Boom an Angeboten?
Karg:??Sicherlich einmal das Alternative Finanzierungsgesetz (AltFG). Seit dem im September des Vorjahres in Kraft getretenen AltFG habe ich die Möglichkeit, bis zu 1,5 Millionen Euro mit einem vereinfachten Kapitalmarktprospekt einzusammeln.
Der zweite Erfolgsfaktor ist sicher die Digitalisierung. Crowdinvesting bietet die Möglichkeit einer sehr hohen Skalierbarkeit. Alles läuft digital über Internetplattformen. Es kann direkt und sehr schnell kommuniziert werden.
Wieviel darf der einzelne Anleger pro Projekt investieren?
Karg:??Bei den Investitionsgrenzen starten wir bei 100 Euro. Aus Sicht der Anleger ist allerdings zu beachten, dass pro Emission und Jahr grundsätzlich höchstens 5.000 Euro investiert werden dürfen. Liegt jedoch das durchschnittliche Netto-Monatsgehalt eines Investors über 2.500 Euro, kann diese Grenze überschritten werden.
… und wie sieht es mit der Laufzeit aus?
Karg:??Die Laufzeit der Projekte ist ganz unterschiedlich. Aktuell haben wir bei einem Projekt eine Laufzeit von drei Jahren. Und für Early Bird-Zeichner bieten wir eine Verzinsung von sechs Prozent pro Jahr. Es gibt auch Bonusstufen: Wenn gewisse Projektziele erreicht werden, steigt die Verzinsung um bis zu zwei Prozent pro Jahr.
Im aktuellen Zinsumfeld kann ich mich bei den Banken – gute Bonität vorausgesetzt – mit 2,5 bis 3 Prozent Verzinsung finanzieren. Warum zahle ich dann, wie beim Projekt THE SON, der Crowd 6 Prozent?
Kneussl:??Jedes Projekt braucht 20 bis 30 Prozent Eigenmittel. Je mehr, desto besser. Natürlich ist das über Crowdinvesting eingeworbene Eigenkapital vergleichsweise teuer. Der Zinssatz ist okay und vertretbar. Es ist eine Art Risikokapital.
Wie hoch schätzen Sie das Risiko für den Investor ein?
Karg:??Crowdinvestment in ein Nachrangdarlehen, mit einer fixen Verzinsung und einer fixen Laufzeit - am Ende des Tages ist die Investition reines Risikokapital. Aber vom Risiko her ist ein Crowdinvesting in eine Immobilie nicht mit einem Crowdinvesting in ein Startup zu vergleichen. Bei einem Startup ist die Chance 50:50. Bei Immobilien hat man durch die Immobilie von Anfang an einen Substanzwert mit im Spiel.
Bei unseren Projekten setzen wir auf Immobilien mit Charakter und Geschichte. Daher achten wir besonders auf die behutsame Entwicklung der Liegenschaften und die Revitalisierung der bestehenden historischen Substanz.
Bei Immobilienprojekten gibt es zwei Flaschenhälse. Es wird immer schwieriger, in Wien in guten Lagen gute Objekte zu finden. Der Wettbewerb wird immer härter. Gleichzeitig wird es immer schwieriger, eine gesunde Eigenkapitalquote über die gesamte Projektdauer aufzustellen. Mit Crowdinvesting rekapitalisieren wir einen Anteil des Private Equity.
Wie hoch ist dieser Anteil – zum Beispiel bei Ihrem aktuellen Projekt SON?
Kneussl:??Vielleicht noch kurz zum Projekt: Mit unserem gemeinsamen Crowdinvesting-Projekt THE SON schlagen wir mit CONDA ein neues Kapitel in der Vestwerk-Unternehmensgeschichte auf. Wir sind nun in der Lage, Kleinanlegern die Möglichkeit zu bieten, bereits mit kleinen Beiträgen in interessante Immobilienprojekte mit hohem Wertsteigerungspotenzial zu investieren. Mit THE SON realisieren wir ein exklusives Immobilienprojekt in der Wiener Josefstadt in unmittelbarer Nähe zum Rathaus und zum Museumsquartier, bei dem in einem Gründerzeithaus 15 Eigentumswohnungen und ein Penthouse mit Blick über die Wiener Innenstadt entstehen.
Es gibt hier zwar keine Unternehmenswertbeteiligung, allerdings profitieren unsere Investoren bei erfolgreicher Umsetzung von einem hohen Basiszinssatz von bis zu 8 Prozent.
Kneussl:??Wir haben das Projekt mit zwei Millionen auskapitalisiert. 500.000 Euro davon wollen wir über die Crowd finanzieren. Klappt das, können wir schon wieder ein nächstes Projekt einkaufen. Das ist auch für unsere Investoren interessant: Ich habe zwar die Laufzeit über drei Jahre befristet, aber wenn ich mein Geld mit bis zu 25 Prozent zurückbekomme, kann ich dann auch gleich in das nächste Projekt investieren.
Pointiert formuliert: Mehr als ein Bausparvertrag, dafür aber eine kürzere Laufzeit?
Karg:??Richtig, ja. Gleichzeitig ist das Projekt überschaubar, gleichzeitig ist die eingesetzte Summe für den Crowdinvestor keine kriegsentscheidende Summe. Wenn ich in drei Projekte investiere und meine sechs Prozent bekomme, ist das eine enorme Verzinsung, ohne dass ich täglich den Markt verfolgen muss.
Wie hoch sind die investierten Beträge durchschnittlich?
Karg:??Im Durchschnitt sind die Beträge bei allen Projekten, die wir bisher gemacht haben, um die 1.100 Euro. International ist aber feststellbar, dass der Durchschnitt bei Immobilienprojekten wesentlich höher ist, weil das Vertrauen der Investoren in Immobilienprojekte höher ist.
Crowdinvesting: Ein paar Klicks – und ich bin dabei. Risiko inklusive.
Karg:??Jemand, der jetzt die Möglichkeit hat, ab 100 Euro zu investieren, war ja vorher vom Markt praktisch ausgeschlossen. Wenn er 100 Euro investiert und diese verlieren sollte, dann ist das für ihn in der Regel nicht die Welt. Wenn jemand bei einem Projekt eine halbe Million investiert, dann glaube ich schon, dass es für den einen oder anderen entscheidend sein kann, wenn dieses Geld weg ist. Dann sollte man auch intensiver über ein Investment nachdenken.
Dafür gibt es ja diese Limitation von 5.000 Euro. Das schützt auch die Anlegergruppe vor einem Totaldesaster.
Eines unserer Qualitätskriterien, unabhängig von unserer eigenen Expertise, ist, dass wir jedes Projekt von externen Gerichtssachverständigen auf Herz und Nieren prüfen lassen, ob die angesetzten Verkaufspreise und Baukosten realistisch sind. Das gibt nochmal eine zusätzliche Sicherheit.
Fakt ist: Natürlich ist es ein Risikoinvestment, aber es ist Grund und Boden da und ich beteilige mich nicht an einer Holding oder Anleihe, wo sich das Management vielleicht Fenster für sein Privathaus kauft.
Conda
… ist seit Anfang Dezember 2014 als erste Crowdinvesting-Plattform im gesamten deutschsprachigen Raum tätig. Seit 2016 können Crowdinvestoren aus Deutschland, Österreich, der Schweiz, Liechtenstein, Slowenien und der Slowakei in innovative Unternehmen investieren. Seit Gründung im März 2013 wurden 53 „equity-based Crowdfunding“-Projekte erfolgreich abgeschlossen. Durch die Beteiligung von rund 6.200 Crowdinvestoren konnten bereits über 11,6 Millionen Euro finanziert werden.
www.violacrowd.at
Die Finanzierung des größten Projekts in der Klubgeschichte des FK Austria basiert auf mehreren Säulen. Eine davon: Crowdfunding. Beim Projekt Arena Invest hatten Fans und Anleger die Möglichkeit, ab 100 Euro zu investieren und von Basiszinsen sowie von – je nach sportlichem Erfolg – weiteren Bonuszinsen zu profitieren.
Dem fixen Basiszinssatz von 2,5 Prozent pro Jahr, gerechnet auf jeweils eine Saison, werden im Fall der Teilnahme an der Europa-League-Gruppenphase, der Champions-League-Gruppenphase, aber auch bereits bei Cup- oder Meistertitel attraktive Bonuszinsen in der jeweiligen Saison addiert. Damit kann im besten Fall eine Verzinsung von bis zu 8,25 Prozent in einem Jahr erreicht werden.
Umgesetzt wird das Projekt Arena Invest über www.violacrowd.at, der neuen Crowdfunding-Plattform des FK Austria Wien, in Kooperation mit CONDA. Insgesamt sollen mit dieser Form der Finanzierung knapp 1,5 Millionen Euro erwirtschaftet werden. Diese fließen direkt in den Bau der neuen Generali-Arena, die 2018 wiedereröffnet wird.
Bereits 28 Stunden und 20 Minuten, nachdem der FK Austria Wien das Crowd- investing-Projekt „Arena Invest“ veröffentlicht hatte, wurde das Fundingziel von 1,499 Millionen Euro erreicht. 600 Fans haben investiert und damit für einen österreichischen Rekord gesorgt.
Fundingschwelle/Fundinglimit
Die Fundingschwelle ist die Mindestsumme, die das Unternehmen erreichen muss, damit die Finanzierung zu Stande kommt. Jedes Projekt hat auch ein Fundinglimit, das den maximalen Betrag darstellt, den das Unternehmen in der Crowd- investing-Kampagne erreichen kann.
Wird die Fundingschwelle während der Laufzeit des Projektes nicht erreicht, ist das Funding nicht erfolgreich und alle Investoren erhalten ihren eingezahlten Betrag zurück. Wird das Fundinglimit bereits vor dem Ende der Laufzeit erreicht, wird das Funding beendet – das Projekt kann starten.
Mit der Beteiligung an einem Crowdfunding-Projekt erwirbt der Investor das Recht auf zukünftige Ausschüttungen. Beim partiarischen Darlehen oder Nachrangdarlehen ist das eine jährliche Verzinsung des investierten Kapitals sowie eine Beteiligung am Unternehmenswert über die Laufzeit.
Gleichzeitig trägt der Investor einen Teil des unternehmerischen Risikos mit. Erreicht das Projekt seine Ziele nicht, ist auch die Investition davon betroffen. Dies bedeutet, dass die Einlage im Worst Case, bei Insolvenz des Unternehmens, verloren ist. Das Risiko ist jedoch auf die Investition beschränkt und es besteht im Gegensatz zu zum Beispiel geschlossenen Immobilienfonds keine Nachzahlungspflicht.
Advisory Board
Peter Weinberger, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung, Markus Ertler, Digital Pionier und Gründer von Immobilien.NET, Christian Ebner, Business Angel und Immobilienentwickler, Karin Fuhrmann, Steuerberaterin und Partner bei TPA, Franz Pöltl, Investment-Experte bei EHL Immobilien sowie Robert Feistritzer, Philipp Kaufmann und Heimo Kranewitter.
