Macho ist Stammgast im Le Ciel. Schon im Zuge der Terminvereinbarung hatte seine Assistentin einen Tipp parat. „Sagen Sie bei der Reservierung, dass Sie mit Wolfgang Macho von der IMV kommen. Sie bekommen dann seinen speziellen Tisch.“ Warum aber gerade das Restaurant „Le Ciel by Toni Mörwald“ im Grand Hotel Wien? „Die Küche ist kreativ und leicht. Die Weinkarte lässt keine Wünsche offen und der Service ist aufmerksam und freundlich.“ Kaum ist der Satz zu Ende gesprochen, ist auch schon der Service zur Stelle, um unsere Order entgegenzunehmen. Der IMV-Chef wählt gebeizte Lachsforelle mit fermentiertem Selleriesaft als Vorspeise und gebratene Reinanke mit Frühlingsgemüse & Zitrus als Hauptgericht. Meine Wahl fällt auf den Spargelsalat mit Kohlrabi & Bärlauchöl und beim Hauptgang auf gedämpfte Morcheln mit Spargel & Senfgurken. Die Entscheidung über das Dessert verschieben wir auf später. Dazu Apfelsaft und Wasser. Beim Kochen hat es Macho - wie er sagt – „bis jetzt nicht weiter als zu Hilfsdiensten gebracht. Aber was ich ganz gut kann, ist Steaks grillen, medium klappt ganz gut. Meine Kochkünste sind sicher noch ausbaufähig. Da ist Luft nach oben. Man lernt nie aus und es macht mir wirklich Spaß.“ Und was findet sich regelmäßig am Speisezettel? „Fisch, Gemüse und ein gutes Steak. An und für sich bin ich ein recht disziplinierter Mensch. Eine gewisse Schwäche habe ich bei Süßigkeiten, Mehlspeisen, vom Kaiserschmarren bis hin zum Germknödel. Da kann ich ab und an nicht widerstehen.“
Die Kalorien wird Macho durch regelmäßigen Sport los – vor allem das Laufen hat es dem 54-Jährigen angetan. „Ich laufe zwei bis drei Mal die Woche, bin ein bis zweimal die Woche mit Krafttraining beschäftigt. Ich möchte meinen Bewegungsapparat gut in Schuss halten. Beim Essen versuche ich, die Menge so zu dosieren, dass ich meine Figur halten kann.“ Das Thema Marathon hat Macho bereits abgehakt. „Ich habe drei Marathons und drei oder vier Halbmarathons absolviert. Einen Marathon zu laufen, war ein erklärtes Ziel von mir. Marathon ist nicht eine der gesündesten Sportarten. Nach einem Marathon hatte ich immer tagelang mit meinen Gelenken große Probleme. Da habe ich beschlossen: „Das war’s – Ziel erreicht, abgehakt.“ Ich laufe nur mehr des Spaßes wegen, so fünf bis sieben Kilometer, zwei bis drei Mal die Woche - und mit dem habe ich auch wirklich Freude. Zu mehr kann ich mich auch nicht durchringen.“
Seine Leidenschaft für Immobilien habe sich - wie vieles im Leben - durch Zufall ergeben. „Ich stamme ja aus einfachen Verhältnissen. Mein Vater war Elektriker, meine Mutter viele Jahre Hausfrau. Mein Vater hatte den Ehrgeiz, ich müsste eine technische Ausbildung bekommen, und hat mich in eine HTL für Elektrotechnik geschickt.“ Macho habe aber rasch gemerkt, dass ihn das gar nicht interessiert. Vielmehr habe er die Wirtschaftsseiten und die Aktienkurse studiert – auch während des Unterrichts.
Ich habe dann auch eine Zeit lang in diesem Beruf gearbeitet, im Bewusstsein, dass das nicht meines ist und nie meines werden würde.“
Ein Stelleninserat brachte den Umschwung. „Gesucht wurde ein technischer Mitarbeiter für eine Hausverwaltung. Ich habe mich beworben, wurde genommen und bin mit 1. März 1984 in die Immobilienbranche als kleiner technischer Mitarbeiter bei einer Wohnbaugenossenschaft eingestiegen.“ Dieser Job sollte sich als Glücksfall erweisen. „Knapp nach meinem Einstieg wurde die EDV eingeführt und ich hatte die Möglichkeit, das gesamte Verwaltungsgeschäft von der Pieke auf zu lernen.“ Um auch die Zahlen besser verstehen und interpretieren zu können, drückte Macho wieder die Schulbank und absolvierte u.a. eine Ausbildung zum Bilanzbuchhalter. 1991 erfolgte der Wechsel zur Constantia Privatbank. „In Österreich stehen die gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften unter politischem Einfluss. Da ich aber kein Mensch war und bin, der sich irgendwohin parteipolitisch hingezogen fühlt, war mir klar, dass ich irgendwann einmal meine Zelte abbrechen werde.“ Da kam die Annonce der Constantia Privatbank, die einen Geschäftsführer für eine neuzugründende Hausverwaltung suchte, gerade recht. Macho erinnert sich gerne an die Anfangszeiten zurück. „Wir waren ein tolles Team. Viele, die damals in der Constantia Privatbank begonnen haben, sind auch noch heute erfolgreich in der Immobilienbranche tätig. Daniel Jelitzka ist hier ein gutes Beispiel. Schon interessant, dass wir viele Jahre später Partner geworden sind.“ Beim Kauf der IMV konnte Macho seinen nunmehrigen Partner Daniel Jelitzka ausstechen.
„Wir waren zunächst Mitbewerber um den Kauf der IMV und haben uns dann recht schnell zusammengetan.“
Zu Tisch mit … Wolfgang MACHO (IMV) _ 006 © cityfoto
2008 brach die Constantia Privatbank zusammen. „Ich hatte damals schon 10 Prozent Anteile und habe mir überlegt, was mache ich? Steige ich aus?“, blickt Macho auf diese aufregenden Zeiten zurück. Macho wollte nicht kampflos aufgeben und entschloss sich, um den Erwerb mitzupokern. „Mir war bewusst, dass es eine extreme Herausforderung wird. Die Immofinanz war damals für 60 Prozent des Auftragsvolumens bei der IMV verantwortlich. Dieser Umsatz würde wegfallen. Für das verbleibende Volumen war aber die Infrastruktur, das Büro, die EDV-Landschaft viel zu groß. Ich habe überlegt, wie ich das angehen könnte. Ich habe auch mit einigen Immobilienprofis, darunter Daniel Jelitzka und Michael Tojner – beide sind heute meine Partner – Gespräche und Verhandlungen geführt.“
Anfangs hatte Immofinanz- und Immoeast- Vorstandschef Eduard Zehetner von der Constantia Privatbank deren Immobiliendienstleistungsfirmen (Hausverwaltung IMV, Maklerfirma CPB Immotreuhand) kaufen wollen. Nachdem nach Monaten noch immer keine Einigung über den Preis erzielt werden konnte, war der Weg für ein Management- Buy-out frei. Eines war aber auch klar. Die neuen IMV-Eigentümer würden die Verwaltung der Immofinanz- und Immoeast-Immobilien verlieren, die zukünftig von der BUWOG FM, der heutigen EHL Immobilien Management, verwaltet werden würden - immerhin 60 Prozent des Auftragsvolumens von in Summe 3,7 Millionen Quadratmetern.
Macho sah die Chance, schlug gemeinsam mit Daniel Jelitzka und Michael Tojner am Ende des Bieterverfahrens zu. Zu diesem Zweck wurde die GIM-Beteiligungsholding GmbH gegründet, bei der auch alle weiteren Gesellschaften der Immobiliendienstleistungsgruppe gebündelt sind. „Wir haben das, was wir verloren hatten oder abgeben mussten, in den letzten sechs Jahren durch Neuakquisition, durch Einbringung von Immobilien der Miteigentümer und durch Zukäufe wieder aufgeholt“, erklärt Macho. Zu diesen Zukäufen gehören unter anderem die „Haus & Grund Immobilien Management“ in Linz oder die „DIM Hausverwaltung“ in Klagenfurt. Das Unternehmen übernahm im Vorjahr die Schmid Immobilien Management in Perchtoldsdorf und streckte damit seine Fühler erstmals Richtung Maklergeschäft aus. „Die Unternehmen bleiben als eigene Einheiten bestehen. Wir fahren hier eine Mehrmarkenstrategie.“
Macho ortet eine Konsolidierung bei den Hausverwaltungen: Steigende Betriebskosten, beispielsweise durch Gebührenerhöhungen der Kommunen, führen zu erhöhtem Druck auf die Hausverwaltungshonorare. Wer der Billigste sei, könne nicht auf Dauer hochwertige Dienstleistung bieten. Langfristig könne man jedoch nur mit Qualität punkten.
„Wir investieren sehr viel in die Erhöhung der Effizienz und den Ausbau unserer Servicequalität“,
sagt der IMV-Chef. Der Trend gehe auch in der Hausverwaltungsbranche zu mehr Online-Diensten. So wünschen sich Kunden, dass ihre Abrechnungen mit allen Details über Internet verfügbar und kontrollierbar sind. Mit dieser Entwicklung kommen so manche der Kollegen nicht mehr mit bzw. wollen das nicht mehr mitmachen. Es sei auch eine Frage des Generationswechsels. „Nicht jeder findet einen Nachfolger.“
Den Schritt in die Immobilienwirtschaft hat Macho nie bereut. Natürlich gebe es auch Momente, in denen der Spaß und die Freude enden wollend sind. „Die Hausverwaltung hat sich mit vielen Partikulärinteressen auseinanderzusetzen. Man steht häufig in der Mitte und bekommt die Kritik von allen Seiten ab. Der Aufwand ist enorm, bis es ein Ergebnis gibt, das zumindest von der Mehrheit der Eigentümer getragen wird.“
Bei vielen Wohnungseigentümern ist die Hausverwaltung immer an allem schuld, auch wenn der Nachbar lärmt. „Die Hausverwaltung tut nichts, kriegt nichts weiter. Das Haus kann noch so günstige Betriebskosten haben, da ist die Hausverwaltung unten durch.“
All-in-Mieten sind für Macho eine spannende Geschichte, weil damit die bessere Bewirtschaftung der Immobilie stärker zum Tragen komme. Dass diese in der nächsten Zeit realisiert werde, daran glaubt Macho allerdings nicht. Auch für ein neues Mietrechtsgesetz sieht Macho schwarz. „Ich glaube nicht, dass es in dieser Legislaturperiode kommen wird. Die Interessenslagen sind viel zu unterschiedlich, die ideologischen Gräben so verfahren, dass man da nicht rauskommt. Wenn das kommen würde, was derzeit kolportiert wird, bin ich der Meinung, wir lassen es, wie es ist. Wenn man die betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkte auch im Wohnen außer Acht lässt und sagt, es gibt ein Grundrecht auf Wohnen, unabhängig davon, was es kostet, dann ist das realitätsfern.“ Man könne nicht ernsthaft argumentieren, dass Wohnen überall gleich viel kosten darf, vom Burgenland bis zum Bodensee und vom Stephansplatz bis zur Vorstadt. „Wenn alle Marktmechanismen außer Kraft gesetzt werden, dann soll die Politik die private Wohnungswirtschaft abschaffen und diese verstaatlichen. Dann möge die Politik ihre Genossenschaften, die sie auch entsprechend beeinflussen kann, dazu motivieren, günstige Wohnungen zu errichten. Dass es aber jetzt schon nicht funktioniert, ist insofern leicht erkennbar, da die neu errichteten, geförderten Wohnungen auch schon 7 bis 8 Euro netto pro Quadratmeter und pro Monat kosten.“ Erholung findet Macho bei Theaterbesuchen und beim Fischen. „Nachdem ich an der Donau aufgewachsen bin, habe ich eine Affinität zu Fischen und zum Angeln. Ich habe einen kleinen Teich in der Tullner Au. Wann immer ich kann, bin ich dort - auch zeitig am Morgen oder am Wochenende, wenn es geht.“ Seine Traumimmobilie hat Macho bereits gefunden - einen selbst geplanten Dachgeschoßausbau im Servitenviertel im 9. Bezirk. Im Sommer steht bereits der Umzug an. Aber was macht diesen Dachgeschoßausbau zur Traumimmobilie? „Die Lage und die Möglichkeit, den Grundriss der Wohnung selbst bestimmen zu können.
Zu Tisch mit … Wolfgang MACHO (IMV) _ 025 © cityfoto
Das Servitenviertel ist für mich der Inbegriff für das Wohnen in der Stadt und doch im Dorf zu sein. Das Viertel hat Flair und einen ganz eigenen Charakter. Beim Dachgeschoßausbau konnten wir uns selbst verwirklichen.“ Aber jetzt doch noch ein Dessert und Espresso. Brombeer-Fencheleis mit Pistazie & Nougat. Eine interessante Kombination. Mit welcher lebenden (oder auch bereits verstorbenen) Persönlichkeit würde er gerne einmal zu Mittag essen? „Eine schwierige Frage. In der Literatur schätze ich sehr Herman Hesse. Von der Politik her würde ich auch mit Barack Obama essen und seinen Rückblick hören – auf 8 Jahre Präsidentschaft, auf die Erwartungshaltung und darauf, woran es im System Amerika hakt, dass vieles doch nicht umgesetzt worden ist. Und in der Musik gibt es auch 2 Persönlichkeiten: Frank Sinatra und Neil Diamond.“ Übrigens: Macho hat nicht zu viel versprochen. Küche und Service waren ausgezeichnet.
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