Vor kurzem hat eine Architektin bei einer Publikumsdiskussion gemeint: In Zukunft wird Wohnen wieder Luxus. Sehen Sie das auch so?
Gerald Beck: Wenn man sich die Wohnbaupreise in den letzten Jahren anschaut – wirklich billig war es nie. Jetzt ist es aber echt teuer geworden. Das ist natürlich ein Thema, dass Luxus und Wohnen immer mehr zusammengeht. Die große Herausforderung ist es, günstigen Wohnraum zu schaffen.
Also runter mit den Qualitäten?
Die Qualitäten bestimmen sich im Wesentlichen durch die Bauordnung. Sehr viel darüber hinaus wird sowieso nur bei wenigen Projekten gemacht. Aus diesem Grund glaube ich nicht, dass man die Baukosten durch Qualitätsreduktion senken kann, noch dazu, da der Baukostenanteil im Vergleich zum Grundstücksanteil immer geringer wird.
Das heißt aber auf der anderen Seite, Wien wird in die Höhe wachsen müssen?
Klar, die innerstädtische Verdichtung ist das Zeichen der Zukunft, da werden wir uns nicht verschließen können, so sehr wir dies vielleicht auch wollen. Wir haben nur die Möglichkeit, in die Fläche zu gehen, à la Seestadt Aspern, oder innerstädtisch höher zu bauen.
Hätte man in der Seestadt Aspern noch weiter in die Höhe bauen sollen?
Nein. Aspern passt sehr gut dorthin, wo es ist: Es hätte dort auch keinen Sinn, einen großen Hochhausteil hinzustellen. Aber ich denke, dass innerstädtisch mehr in die Höhe gebaut werden muss.
… also dort, wo bereits Hochhäuser sind, weiter verdichten? Wie zum Beispiel auf der Donauplatte?
Die Platte ist ein schönes Beispiel, wo Hochhausbau gut funktioniert. Für mich ist die Wagramer Straße die erste Skyline von Wien. Wenn man am Abend von der Alten Donau dorthin schaut, sieht das sehr gelungen aus. Man wird natürlich innerstädtisch auch mehr machen müssen, wohl wissend, dass auch die bestehende Infrastruktur im innerstätischen Bereich nicht ad infinitum ausgenutzt werden kann.
In vielen Städten sind gerade „Hochhausviertel“ Stadtteile mit sozialem Sprengstoff.
Diese Gefahr sehe ich für Wien nicht. Wien hat es immer geschafft, für eine soziale Durchmischung zu sorgen. Es gibt sehr wenige Bereiche, wo reiner Luxuswohnbau oder wo reiner Sozialbau besteht. Das ist etwas, das in Paris nicht gelungen ist. Großsiedlungen, die nur von sozial benachteiligten Familien bewohnt werden – dort passiert Ghettobildung, dort haben wird das Thema von sozialen Spannungen. Wien hat den Riesenvorteil der Durchmischung. Ich glaube aber auch, dass für Wien die Produktion von Siedlungen nur am Stadtrand auf Dauer nicht zielführend wäre.
… und Mikrowohnungen? Kurzlebiger Trend oder nachhaltige Entwicklung?
Mikrowohnungen sind eine Reaktion auf die Not der Stunde. Man überlegt sich natürlich sehr viel. Vielleicht sind für eine gewisse Kundenschicht Mikrowohnungen die richtige Lösung. Dauerhaft werden sich Mikrowohnungen - von speziellen Singlewohnungen abgesehen - nicht durchsetzen.
Wir alle wollen auf mehr Fläche leben. Das hat auch mit dem Wohngefühl zu tun. Früher haben in einem Gründerzeithaus in vier Wohnungen 20 Personen gelebt. Heute sind diese vier Wohungen eine, die von einer vier- bis fünfköpfigen Familie bewohnt wird. Das Leben hat sich von der Straße in die Wohnung zurückgezogen. Vorwiegend deshalb, weil der Wohnraum leistbarer wurde. Jetzt geht das wieder in die Gegenrichtung. Viele Wohnungen stehen zu 50 Prozent oder mehr leer, weil sie nicht genutzt werden. Dasselbe Problem haben wir auch bei den Büros. Die stehen leer, weil sie während der Nachtzeit nicht genutzt werden. Wir werden uns überlegen müssen, wie wir Immobilien besser nutzen können. In Wahrheit ist es eine Verschwendung von Geld, Energie und Ressourcen, wenn ein Büro nur von 8 bis 17 Uhr benutzt wird und über Nacht leer steht. Für dieses Problem haben wir noch keine Lösung. Das soll uns aber nicht daran hindern nachzudenken. Vielleicht gibt es Unternehmen, die gerne in der Nacht arbeiten. Dass hier auch arbeitsrechtliche Bestimmungen entgegenstehen, ist mir klar.
Ihre drei Megatrends der Immobilienwirtschaft?
Trend Nummer 1 ist der Zuzug in Großstädte. Über kurz oder lang wird es mehr Megacities geben. Vielleicht nicht in Österreich, auf internationaler Ebene mit Sicherheit. Der zweite Megatrend ist sicher die Verdichtung. Das dritte Thema ist die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft, die immer mehr voranschreitet.
Also BIM und Co?
Natürlich geht es hier auch um BIM. Im Kern geht es um eine vernünftige Digitalisierung mit intelligenten Produkten, die es möglich machen, Immobilien besser nutzen zu können, Applikationen, die helfen, die Nutzungsdauer der Immobilien zu erhöhen und die Ressourcenvergeudung verringern zu können.
Ist bei Raiffeisen evolution BIM bereits im Einsatz?
Wir haben uns überlegt, bei unserem Bürogebäude Square plus in der Muthgasse BIM einzusetzen. Unsere nächsten Gewerbeprojekte werden wir sicher mit BIM machen. Der Umstieg von Papier auf CAD war ein logischer Schritt, der Schritt von CAD auf BIM ist der nächste. An BIM wird kein Weg vorbeiführen. In Skandinavien und Großbritannien können bei den Baubehörden nur noch bestimmte Projekte mit BIM eingereicht werden. Wir müssen nicht First Mover, aber wir wollen Early Mover sein. Eines steht jedenfalls fest: Je früher wir dabei sind, desto besser ist es.
Ist die Diskussion um BIM nicht auch im Kern eine Diskussion um Honorare?
Natürlich, bei jeder Änderung beginnt wieder der Verteilungskampf um das Futter, das ist völlig klar.
Weil immer wieder die Leerstandsabgabe aufpoppt. Ultima Ratio oder fällt der Politik einfach nichts mehr ein?
Es ist die Not der Politik, einfach Maßnahmen setzen zu müssen, aber nicht zu wissen wie. Und ob das jetzt durchdacht ist oder nicht, ist sekundär. Es wird zuerst eine Maßnahme gesetzt, das ist das Wichtige. Ich glaube, wir würden mit einer Leerstandsabgabe immer mehr in einen Überwachungsstaat hineinrutschen. Wenn man jedem Menschen vorschreibt, wie er zu leben hat, dann sehe ich das als eine negative Entwicklung. Ich denke, dass es mit einem Anreizsystem immer besser gegangen ist als mit einem Zwangssystem. Anreize muss man halt intelligent überlegen.
Wie hoch, schätzen Sie, ist der Leerstand?
Die genaue Bestimmung des Leerstandes in Wien ist sicher schwieriger als ein 6er im Lotto.
Sie gelten als Pionier und Vorreiter in Sachen Nachhaltigkeit. Was war Ihre Motivation, die ÖGNI mitzugründen?
Wir haben uns sehr früh mit dem Thema Nachhaltigkeit beschäftigt. Wir haben die drei Zertifikatstypen - LEED, BREEAM und ÖGNI - miteinander verglichen, um herauszufinden, welches das beste System ist. Für uns hatte und hat das ÖGNI Zertifikat die größte Aussagekraft. Es sieht auch aus unserer Sicht die vernünftigste Vorgangsweise vor.
Aus diesem Grund haben wir uns dafür entschieden, nach ÖGNI zu zertifizieren. Damit wir es aber auch gleich richtig machen, haben wir 10 Leute unseres Unternehmens gebeten, die Auditoren-Ausbildung zu machen. Dadurch ist sehr rasch ein sehr großes Zertifizierungswissen in unser Unternehmen gekommen, das in all unsere Projekte einfließt.
Schlägt sich die Fokussierung auf Nachhaltigkeit und deren Zertifizierung auch bei den Verkäufen durch? Auf den Punkt gebracht: Rechnet sich das?
Man kann es sich nicht mehr leisten, nicht zu zertifizieren. Die Nachfrage gerade bei internationalen Investoren wird aber immer größer. Es wird immer mehr danach gefragt. Die Kosten für Zertifizierung sind deutlich nach unten gegangen. Die Auditoren und Konsulenten, die früher sehr rar gesät waren, arbeiten heute rascher und effizienter und können daher auch günstiger anbieten. Wir haben es aus Interesse nachkalkuliert und sind damals auf etwa zwei Prozent Mehrkosten gekommen. Mittlerweile ist es mit Sicherheit weitaus günstiger geworden. Die Kosten sind das eine. Man muss sich auch immer überlegen, welche Chancen man sich vergibt, wenn man nicht zertifiziert. Im Segment Office haben sich die Zertifikate durchgesetzt.
… und im Wohnbau?
Der Wohnbau ist zurzeit noch zu fragmentiert - Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus, großvolumiger Wohnbau. Da ist es noch um ein Eck schwieriger, weil die Individualität eines Wohnbaus größer ist als bei einem Gewerbeobjekt.
Sehen Sie eine Zukunft für den All-In-Vertrag? Gibt es bei Ihren Projekten All-In-Verträge?
Wir haben noch keine All-In-Verträge abgeschlossen, bereiten uns aber darauf vor. Wir wissen genau, wie hoch unsere Betriebskosten sind. Wir überlegen auch, mit welchen Modellen man diese absichern kann. Ich denke, dass wir in zehn Jahren nur mehr All-In-Verträge abschließen werden, und dass das ein Thema sein wird in puncto Nachhaltigkeit und Lebenszykluskosten. Derzeit ist es eine Vorbereitungsphase. Ich bin aber überzeugt, dass, wenn die Vorteile von All-In-Verträgen erkannt werden, kein Weg mehr daran vorbeiführen wird.
Die Realeinkommen steigen nicht mehr, im Gegenteil - zum Teil sinken sie bereits. Gleichzeitig steigen Bau- und Grundkosten. Gehen Ihnen nicht langsam die Käufer aus?
Ich glaube, dass wir die Zeit des Wirtschaftswachstums noch nicht hinter uns gelassen haben. Zugegeben, es geht aktuell viel langsamer. Was derzeit in Europa passiert, ist vielleicht in vielen Jahren ein Modell für die gesamte Weltwirtschaft. Ich bin mir aber sicher, dass die Wachstumsraten, wenn man das Wirtschaftssystem nicht immer auf Neuproduktion und Konsum abstellen muss, das aber passiert derzeit, sondern auf nachhaltige Entwicklung, Produktion und Recycling, wesentlich geringer ausfallen könnten. Wenn die Preise nicht steigen, brauche ich keine Realeinkommenssteigerung, Das ist ja ein Kreislauf, der seit vielen Jahrzehnten und Jahrhunderten implementiert wurde.
Ich glaube, dass sich die Geschwindigkeit weiter verlangsamen wird. Ich hoffe es sehr, weil dieses ungebremste Wachstum uns in einen Ressourcenverbrauch gebracht hat, den wir in vielen Bereichen sehr schlecht bis gar nicht im Griff haben. Wenn man sich anschaut, wie die Meere überfischt werden, weiß man, dass das ein Resultat dieses Wirtschaftsdenkens ist.
Da muss man sich auch einmal herausnehmen und schauen, was kann ich da besser machen. All diese Themen, Zertifizierungen, CO2-Überlegungen, Nachhaltigkeit, Ressourcenschonung, Recycling usw., all das sind in Wahrheit bereits Resultate dieser Entwicklung. Der Wille, unseren Planeten wieder ins Gleichgewicht zu bringen, ist vorhanden. Ob es gelingen wird, wird man sehen. Ich glaube aber nicht, dass wir den Klimawandel rückgängig machen werden können, dafür reicht unsere heutige Technologie nicht aus.
Welche in Zukunft wichtigen Technologien werden Ihrer Meinung nach heute noch unterschätzt?
Ich glaube, dass die selbstfahrenden Autos unterschätzt werden. Wir werden in 20 Jahren nicht weniger Autos haben, diese werden aber wesentlich effizienter und effektiver genutzt werden. Ich glaube auch, dass die Macht der Apps unterschätzt wird. Es wird Ideen geben, die wir heute noch gar nicht kennen, die aber bei vielen Dingen unser Leben revolutionieren werden. Besser gesagt, viele Apps haben das ja bereits. Ich bin mir auch sicher, dass im Energiebereich neue Technologien kommen werden. Vielleicht ist es die Brennstoffzelle, oder die Solarenergie wird so effizient, dass sie die fossilen Brennstoffe ablösen kann. Ein großes Thema wird der Kampf um die Verteilung von Arbeit sein. Das ist kein Technologie- sondern ein organisatorisches Thema. Weg von Hierarchien hin zu Kompetenzen. Es gibt sehr viele Ich-AGs mit geschäftsführenden Gesellschaftern, die in Wirklichkeit ihre Kompetenz verkaufen.
Für die Raiffeisen evolution kommt ein Börsengang nicht in Frage?
Nein. Dazu sind wir zu klein. Das kann man natürlich ändern. Aber aus heutiger Sicht ist in dieser Richtung nichts geplant. Wir sind sehr froh, so wie es ist. Eine Börsennotierung bedeutet auch, eine Vielzahl an Formvorschriften einhalten zu müssen, die das Geschäftsleben und den Geschäftsablauf nicht unbedingt beschleunigen.
Macht eine Börsennotierung die Finanzierung nicht einfacher?
Das glaube ich nicht. Gute Projekte werden immer finanziert - egal von welcher Bank. Wenn das Projekt nicht gut genug ist, ist es am Ende des Tages vielleicht besser, man macht es nicht. Natürlich sind Risikoaufschläge und Eigenkapitalkosten dazugekommen. Das ist aber auch nichts Neues. Eigenkapitalerfordernisse gehen mal ein bisschen rauf, mal ein bisschen runter. So dramatisch ändert sich das nicht. Die Kreditklemme ist sicherlich etwas besser geworden. Das Animo der Banken, Projekte zu finanzieren, ist wieder vorhanden. Die Banken haben auch begriffen, dass sie bei den heutigen Marktgegebenheiten rascher werden müssen.
… und sind sie schneller geworden?
Ich glaube schon, ja. Die Effizienz bei den Banken ist gestiegen. Klar haben sie zusätzliche Prüfungsvorschriften und FMA-Auflagen, wodurch das Ganze auch wieder etwas gebremst wird. Es gibt mehr Überlegungen in Bezug auf Unterlegung mit Eigenkapital. Aber in Summe sind die Leute, die Projekte finanzieren in den Banken, sehr kompetent. Viele Vorschriften binden ihnen aber die Hände.
Zu viele Vorschriften und Regularien?
Definitiv. Das haben die Regulierungsbehörden aber noch nicht mitbekommen, weil sie versuchen, durch diese Regularien die europäische Wirtschaft zu stabilisieren und den Euro zu retten. Das ist ihnen hoch anzurechnen. Auf der anderen Seite hätten wir, wenn die Regulierungen so gut gewesen wären, die Öffnung der Euro-Schleuse von EZB Präsident Mario Draghi nicht gebraucht. Dann wäre dieser Schritt nicht erforderlich gewesen. Dass aber beides gekommen ist, ist ein Hinweis darauf, dass man sehr viel probiert hat, ohne genau zu wissen, wie es funktioniert.
Crowdfunding, eine sinnhafte Alternative?
Halte ich für ein sehr sinnvolles Instrument, die Ticketgrößen sind heutzutage noch nicht so groß, dass es für Immobilienprojekte wirklich Sinn macht. Crowdfunding ist eine sehr gute Finanzierungsform, weil sie auf eine sehr breite Basis gestellt wird. Sie gibt jungen oder kleineren Developern die Möglichkeit, auf der Eigenkapitalseite Projekte zu stemmen, für die sie sonst eine Finanzierung nur schwer zustande bringen könnten. Ein Vorteil von Crowdfunding ist die Transparenz. Die Community, die sich beim Crowdfunding beteiligt, schaut sich die Projekte sehr gut an. Es gibt keine schärferen, strengeren „Aufsichtsräte“, als Kleinanleger, die mit 500 oder 1.000 Euro investiert sind. Wenn diese keine Renditen sehen, dann ist den Crowdfunding-Initiatoren ein Shitstorm im Internet sicher. Aus der Community kommt ein sehr direktes Feedback. Aus diesem Grund glaube ich, dass sich Crowdfunding für qualitätsvolle Projektentwicklung durchsetzen wird.
Was bedeutet der mögliche Zusammenschluss von IMMOFINANZ und CA IMMO für die heimische Immobilienbranche?
Ein Player von zumindest mitteleuropäischem, wenn nicht globalem Format ist für den Standort Österreich nicht schlecht. Dass auch in Österreich Immobilienkonzerne entstehen können, ist eine gute Entwicklung. Ob es auf Dauer die beste Lösung für beide Firmen ist, wird man sehen. Da habe ich zu wenig Einblick. Aber es ist sicherlich gut, dass der Konflikt der beiden Unternehmen einer Lösung zugeführt wurde. Jetzt haben beide Seiten das Interesse, daraus das Beste zu machen.
Mit Eduard Zehetner und Bruno Ettenauer an der Spitze von IMMOFINANZ und CA IMMO wäre diese Lösung nicht möglich gewesen?
Wirtschaft wird nicht von Maschinen gemacht. Wirtschaft wird von Menschen gemacht. Zwischen den beiden hat es sicherlich auch gemenschelt. Jede Zeit hat ihre Entscheidungen: Wenn der eine oder andere nicht mehr da ist und dann die Entscheidung leichter ist, hat man offensichtlich diesen Moment abwarten müssen.
Glauben Sie, dass das IMMOFINANZ-Headquarter in Österreich bleibt? Muss ich nicht, wenn ich in der großen Liga mitspielen will, nach Frankfurt?
Das eine ist die Frage des Headquarters. Das andere die Frage der Notierung. Ich denke, dass die IMMOFINANZ auch sehr viel Volumen in Österreich hat - dadurch ist der Standort Wien sicher zu rechtfertigen. Die Notierung wird man sich mit Sicherheit überlegen. Da kommt es auch darauf an, was die Analysten sagen. Könnte sein, dass die in Zukunft die Auffassung vertreten: Wenn du in Frankfurt notiert bist, dann kommst du mit deinem Headquarter auch her. Wir wollen dich vor Ort haben. In Zeiten der Globalisierung, in der man in jeder Sekunde über ein Medium miteinander verbunden ist, sollte es nicht wirklich ein dringendes Erfordernis sein. Aber ausschließen kann man es nicht.
Wo sehen Sie aktuell die besten Chancen in Osteuropa?
Ich bin nach wie vor der Überzeugung, dass die Märkte Rumänien, Ungarn und Polen stabile Märkte sind. Tschechien ist ein Sonderfall: Sehr stabil, aber auch schon sehr dicht besetzt. Wir haben da einen hohen Grad an Shoppingcentern, Bürogebäuden etc. Unsere Heimatmärkte erholen sich, das ist für uns sehr erfreulich. Russland war für heimische Unternehmen nie besonders einfach. Daran und an der politisch schwierigen Entwicklung in diesem Land hat sich nichts verändert.
Raiffeisen evolution
Raiffeisen evolution ist ein österreichisches Immobilienunternehmen, das in Österreich, Zentral- und Osteuropa tätig ist und hochwertige wie nachhaltige Immobilienprojekte verwirklicht. Das Portfolio umfasst Wohn- und Bürogebäude sowie Einkaufs- und Fachmarktzentren, Hotels und Mixed-Use-Developments. Gegründet im Jahr 2003, hat das Unternehmen seither viele Projekte erfolgreich im In-und Ausland realisiert. Insgesamt wurden seit Gründung knapp 931.000 m2 Bruttogeschoßfläche geschaffen und über 2,1 Milliarden Euro investiert.
Das Unternehmen setzt sich bewusst mit Trends, Veränderungen und Entwicklungen auseinander und hat vor allem am österreichischen Markt den Begriff „smart living“ stark geprägt. Mit den innovativen Wohnkonzepten WOHN-BASE©, ECO-BASE© und HUMAN-BASE© hat Raiffeisen evolution gemeinsam mit Experten ein Fundament für modernen Wohnbau geschaffen. Alle Wohnprojekte werden als Niedrigenergiehäuser errichtet. Für die Sparte Büro hat Raiffeisen evolution im Jahr 2010 die Marke „econogy offices“ entwickelt, die auf die ökologischen wie ökonomischen Aspekte einer Immobilie abzielt und sich diese zunutze macht.
