Was gibt es Neues zur Smart City Graz Mitte? Alles im Zeitplan?
Nikolaus Lallitsch: Die Dinge gehen erfreulich voran. Wir haben im Baufeld Nord einen Teil der Liegenschaft zur Umsetzung weitergegeben. Wir sind dort aber weiterhin, lassen Sie es mich so ausdrücken, der Taktgeber. Wir sehen uns in der Rolle, unsere Ideen zur Stadtentwicklung zum Wohnen, Arbeiten und Leben federführend einzubringen. Wir haben uns für ein Konsortium aus steirischen Bauträgern entschlossen, weil wir uns von diesen gut verstanden fühlen und wissen, dass wir uns auf sie verlassen können und letztlich das rauskommt, was wir ursprünglich geplant haben. In dieser Konstellation sind wir gut unterwegs und wir haben den Abstand zu Reininghaus durchaus gewahrt. Wir haben auch die Marke „Smart City Graz Mitte“ gut aufgebaut, das wird als sehr intelligentes Produkt verstanden. Wir haben die große Chance, unser Projekt zügig umsetzen zu können.
Ursprünglich wollte AVL List an diesem Standort ein Forschungszentrum errichten, hat dann aber näher am Stammhaus eine Liegenschaft erwerben können. Die Frage war nun, was macht man aus dem ursprünglich als Industriegebiet gewidmeten Areal. Bei diesen Überlegungen sind auch wir als langjähriger Geschäftspartner von AVL List miteingebunden worden. Daraus ist dann die Projektpartnerschaft entstanden. Allen Beteiligten war klar, dass die Wohnbebauung an dieses Gebiet heranrückt und dass man dort zwangsläufig in einen Konflikt kommt. Jede Industriewidmung zieht zwangsläufig Verkehr an.
Wir haben nach einer intelligenteren Lösung gesucht. Aus diesen Überlegungen heraus hat sich die Smart City Graz Mitte entwickelt. Aber überall dort, wo es reine Siedlungen gibt, wo nur gewohnt wird, sind das Satellitenstädte – ich habe einmal den Begriff „Pyjamadorf“ geprägt. Man kommt dort zum Schlafen hin und in der Früh verlässt man es wieder. Tagsüber sind diese Siedlungen menschenleer. Aus diesem Gedanken heraus haben wir uns für eine Nutzungsdurchmischung entschieden. Wir haben die Stadt überzeugen können und eine Umwidmung auf „Kerngebiet“ erreichen können.
Worauf wir besonders stolz sind: Es gibt schon ein paar Meilensteine, die durchaus spektakulär sind, wie zum Beispiel der Science Tower.
… des prominenten Bauherren Hans Höllwart vom steirischen Technologieunternehmen SFL. „Wir haben den Abstand zu Reininghaus durchaus gewahrt.“ Wie darf man das verstehen?
Mit Reininghaus verbindet uns, dass es sich bei den Reininghausgründen und Smart City Graz Mitte um zwei große Projekte im Grazer Westen handelt. Das ist einerseits eine Gemeinsamkeit, andererseits resultiert daraus auch eine Konkurrenzsituation, die wir auch als solche empfinden und annehmen und daher schauen müssen, dass wir uns dort in manchen Punkten positiv abheben können – und das gelingt uns, glaube ich, ganz gut.
Konkret. Können sie hier ein paar Punkte nennen?
Es ist schon einmal ein Lage-Thema: Wir nennen uns aus gutem Grund Smart City Graz Mitte, weil wir besondere Nähe zur Innenstadt haben und eine Straßenbahn 2020 bei uns im Areal haben werden, mit der man im Nu in der Altstadt ist. Wir sind überschaubar groß – das ist auch ein wesentlicher Unterschied. In der Smart City Graz Mitte werden etwa 3.000 Menschen leben, arbeiten, einkaufen. Reininghaus ist ein wesentlich größeres Gebilde, das aus der grünen Wiese gestampft wird. Mit aller Problematik, die solch große Ansammlungen mit sich bringen werden. Aber wie gesagt, wir schauen nicht unmittelbar auf andere Projekte, sondern sind interessiert, dass wir unseres gut umsetzen können. Das unterscheidet uns vielleicht auch: Wir haben nur wenige, ausgesuchte Partner. Dort sind viele Köche am Werk.
Ihre Partner sind …
… einerseits die WEGRAZ, dann die Trivalue, ebenfalls ein alteingesessenes Grazer Unternehmen mit Markus Münzer und Michael Spazierer an der Spitze. Dritter Partner ist die Haring Group. Das „Baufeld Nord“ haben wir nach Vorliegen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes und dem Abschluss der Architektenwettbewerbe plangemäß an ein Konsortium aus „WEGRAZ, Haring Group und Trivalue“ veräußert. Auf diesem Baufeld werden Wohnungen, Büros, Geschäftslokale, Gastronomieeinrichtungen, Parkplätze und Grünanlagen für rund 1.000 neue Bewohner geschaffen. Was uns besonders freut: Diese Stadtteilentwicklung wurde bereits mit einer Reihe von Preisen, insbesondere wegen der besonderen Nachhaltigkeit und hohen ökologischen Qualität, ausgezeichnet.
Alles steirische Unternehmen. Gab es keine Interessenten aus anderen Bundesländern?
Wir haben mit über 20 Interessenten gesprochen. Als Raiffeisen-Landesbank haben wir aber eine regionale Verantwortung. Regionale Wertschöpfung spielt dabei, wie bei all unseren Projekten, eine wesentliche Rolle. Letztendlich hat den Ausschlag gegeben, dass wir die handelnden Personen kennen. Das ist bei einem über Jahre hinweg dauernden Projekt wichtig. Wir brauchen eine gemeinsame Sichtweise. Keine Konflikte. Das ist eine tolle Kombination: Haring steht für Leistbarkeit, Trivalue für hochqualitatives Wohnen in der Stadt und WEGRAZ für außergewöhnliche Projekte. So hat zum Beispiel die WEGRAZ mit Zaha Hadid ein spektakuläres Projekt in der Grazer Innenstadt realisiert. Mir ist auch diese steirische Konstellation dahinter sehr wichtig. Wir haben ein sehr gutes Einvernehmen – da geht etwas weiter.
Stehen die ausführenden Baufirmen bereits fest?
Es war immer so, dass wir der Meinung sind, dass unsere Kunden die besten Firmen sind, die es am Markt gibt. Daher werden wir uns auch bei diesem Projekt in erster Linie an unsere eigenen Kunden wenden. Entscheidungen sind noch keine gefallen.
… und wie sieht es mit dem Zeitplan aus?
Der Science Tower wurde vor kurzem eröffnet. Das Studentenheim greenbox COOLCITY hat mit dem Wintersemester den Betrieb aufgenommen. Der Bau der von der Wiener Architektin Alexa Zahn geplanten Volks- und Neuen Mittelschule beginnt demnächst. Die Einreichung für das Baufeld Süd, wo die Nahversorger drinnen sein werden, wird voraussichtlich noch heuer, spätestens jedoch im Frühjahr des nächsten Jahres passieren. In den nächsten Wochen werden wir für das Areal nördlich des Nikolaus-Harnoncourt-Parks im Baufeld Nord den baukünstlerischen Wettbewerb starten. Die Ergebnisse sollen bereits im Februar vorliegen. Dann wird dort zügig weiterentwickelt.
Ich gehe davon aus, dass wir den Zeitplan 2022 deutlich unterschreiten werden. Die Stadt Graz, und das ist aus unserer Sicht ein wesentlicher Punkt, hat ihrerseits alle Vorkehrungen getroffen, dass die Straßenbahn dort pünktlich hinkommen wird.
Die Zusammenarbeit mit der Stadt Graz verläuft positiv?
Die Zusammenarbeit mit der Stadt Graz ist konstruktiv. Weil wir durchaus nicht immer die ganz gleichen Interessen haben. Aber das große Interesse, dort eine hohe Lebensqualität und eine hohe Wohn- und Arbeitsqualität zu schaffen, das vereint uns. Daher ist alles diesem Ziel untergeordnet. Wir beschleunigen die Stadt, dann geht es auch immer wieder.
Viele Marktteilnehmer klagen aber über mangelnde Rechtssicherheit und die lange Dauer der Verfahren?
Das ist allgemein bekannt. Das ist aber auch der Stadt Graz bekannt. Das ist eine Achillesferse aller Projekte in Graz und führt dazu, dass manche Projekte nicht verwirklicht werden. Wir haben den Vorteil, dass wir seit sieben oder acht Jahren das Thema Smart City Graz mit der Stadt Graz behandeln. 2012 haben wir eine Grundsatzvereinbarung mit der Stadt Graz geschlossen. Exakt gesagt wir haben uns um 1 Uhr 44 geeinigt. Woran man sieht, dass wir hier sehr intensiv verhandelt haben. In dieser Grundsatzvereinbarung ist alles niedergeschrieben, was den Projektpartnern wichtig ist. Dann gibt es noch eine Umsetzungsvereinbarung, die auf der Grundsatzvereinbarung aufbaut. Da sind wir ins Detail gegangen und haben sehr intensiv darüber diskutieren müssen. Auch da ist man zu einem Ergebnis gekommen. Es gibt also eine Vereinbarung, die die Stadt Graz, ihre Töchterunternehmen, die energieversorgenden Unternehmen, die Grundstückseigentümer abgeschlossen haben. Das sind für mich die Leitschienen für das Projekt.
Also städtebauliche Verträge?
Das ist eine privatrechtliche Vereinbarung, weil die Stadt Graz nicht alles hoheitlich festlegen konnte, was dort wichtig ist. Seinerzeit war dort, wie gesagt, Industriegebiet. Unsere Idee war, dass dort, wo die Wohnbebauung heranrückt, eine Industriewidmung nicht sinnvoll ist. Dort wäre viel Konfliktpotenzial gewesen. Darum haben wir die Idee verfolgt, eine Kerngebietswidmung zu bekommen, wo man Handel, Gewerbe, Wohnen konzentrieren kann. Das bedeutet natürlich, dass es dort mehr Menschen geben wird als in einem Industriegebiet und daher auch ein höheres Verkehrsaufkommen. Die Stadt Graz hat sich genau das aber absichern lassen, dass wir durch sanfte Mobilitätsmaßnahmen, durch eine verminderte Bebauungsdichte, durch die Ausweisung und Errichtung von Parkanlagen dafür Sorge tragen, dass die Lebensqualität nicht nur der Bewohner vor Ort, sondern auch in der Umgebung nicht leidet, sondern im Gegenteil – erhöht werden kann.
Ein konkretes Beispiel …
… sind Grundstücksabtretungen. Die Stadt hat die Möglichkeit, Grundstückseigentümer zu Grundstücksabtretungen im Ausmaß von maximal 10 Prozent und bis zu sechs Metern von der Grundstückgrenze zu verpflichten. Wir haben uns verpflichtet, wesentlich mehr Fläche abzutreten. Die Bedingung aber war, dass diese Grundstücke, die wir abtreten, sinnvoll verwendet werden, beispielsweise für Radwege oder Parkflächen, bei denen wir im Gegenzug auf die Qualitäten dieser Flächen Einfluss genommen haben.
Die Verlegung der Straßenbahn ist zum Beispiel so ein Entgegenkommen der Stadt Graz?
Ja, natürlich. Es ist sicher ein Entgegenkommen. Aber auch die Stadt Graz profitiert. Wir entwickeln einen Stadtteil, in dem zwischen 3.500 und 5.000 Personen leben werden. Da muss die Stadt ein vitales Interesse daran haben, dass sich dieser Stadtteil auch entwickeln kann.
Sie sprachen eben von verminderter Bebauungsdichte. Sie hätten dichter planen können?
Wir haben eine durchschnittliche Bebauungsdichte von 2,0. Ich habe in den Verhandlungen darauf hingewiesen, dass wir in Feldbach am Busbahnhof eine Bebauungsdichte von 2,5 haben, während wir in der Nähe des Grazer Hauptbahnhofes eine Dichte von 2,0 haben. Natürlich wäre eine weitere Verdichtung möglich und aus unserer Sicht auch sinnvoll gewesen. Aber letztlich ist aus diesem Kompromiss heraus, dass wir nicht nur unsere Smart City betrachten, sondern auch die Umgebung, den Bezirk, vielleicht sogar die Region Graz West in die Überlegungen miteinbeziehen, eine besonders hohe Qualität entstanden.
Das ist auch etwas, das man als Bauträger erst lernen muss. Ich war bei Bürgerversammlungen und habe die Smart City Graz Mitte vorgestellt und gedacht, alle werden ganz begeistert sein. Was aber war eine der ersten Fragen: „Ihr wollt den Verkehr beruhigen – wo glaubt ihr, dass die Autos fahren werden?“ Da exportieren wir sozusagen zugunsten unserer Wohn- und Lebensqualität die Problematiken in die umliegenden Straßenzüge. Das zu verhindern war natürlich eine Aufgabe der Stadt Graz. Die Stadt hat diese Aufgabe auch gut wahrgenommen. Das kann sie im Bauverfahren mit den Möglichkeiten des Steirischen Baugesetzes nicht. Daher gibt es diese privatrechtlichen Vereinbarungen, wo wir uns zu wesentlich mehr Grundstücksabtretungen bereit erklärt haben, als das von Gesetz wegen möglich gewesen wäre.
Was gefällt Ihnen am Konzept der Smart City Graz Mitte am besten? Was macht den USP zu anderen Quartiersentwicklungen aus?
Ein großer Pluspunkt ist die Nutzungsdurchmischung. Aber auch das Bekenntnis aller Projektbeteiligten zu höchster Qualität ist ein riesen Plus. Wir werden in der Smart City Graz Mitte kein einziges Gebäude, keinen Platz und keinen Park haben, der nicht das Siegerprojekt von Architekten und Gestaltungswettbewerben ist. Wir bauen in der Smart City Radwege nach Norden und Süden, wir ermöglichen den Bau der Straßenbahn, wir schaffen einen öffentlichen Park, wir gestalten die öffentlichen Plätze mit hoher Qualität. Jeder Quadratmeter ist Produkt eines Gestaltungswettbewerbes – auch die öffentlichen Räume und nicht nur dort, wo wir Eigentümer sind, sondern man kann durchaus sagen in der gesamten Projektumgebung. Dass das Wohnen und Leben in diesem Stadtteil der Zukunft dennoch leistbar sein wird, ist eine Herausforderung, wird uns aber letztlich gelingen. Davon sind wir überzeugt. Meine Geschäftsführerkollegen Karl Götschl und Helmut Baudendistel und ich haben ja besonders viel Phantasie und Energie genau in diese Besonderheiten gelegt.
Wie sehen Sie das aktuelle Markumfeld in der Steiermark?
Speziell der Grazer Markt ist in der Vergangenheit ein bisschen schwieriger geworden. Wir haben etwa 3.000 leerstehende Mietwohnungen am Markt. Diese Zahl ist seit einiger Zeit ziemlich konstant. Wir sehen, dass die Mieten nicht mehr steigen, im besten Fall konstant sind und bei rund 165.000 Hauptwohnsitzen auch nicht besorgniserregend. Auf den Punkt gebracht. „More of the same“ wird schwieriger.
Welche Wohnungen kommen unter Druck?
Das ist durchaus verschieden. Unter Druck kommen einmal die, wo der Inhalt nicht mit dem übereinstimmt, was durch das Mascherl versprochen ist. Das sind Vorsorgewohnungen, die vom Mietmarkt nicht angenommen werden, weil sie von der Lage nicht entsprechen, hohe Betriebskosten haben oder aus anderen Gründen schwierig vermietbar sind. Da merkt man schon, dass man gute Marktkenntnisse braucht, damit man ins Richtige investiert.
Sind das eher neue, von vornherein leer stehende Wohnungen oder Wohnungen, wo es mit der Zweit- oder Drittvermietung nicht mehr klappt?
Beides. Es gibt sowohl Neubau, der nicht schnell genug vermietet wird, aber es gibt auch Wohnungen vom Gebrauchtmarkt, die sozusagen leer stehen, weil sich die Mieter etwas Attraktiveres gesucht haben.
Leerstand trotz Zuzugs nach Graz?
Es ist nicht so, dass sie ewig leer stehen, aber es ist eben schwierig. Man muss schon aufpassen, was man in die Landschaft stellt. Das Bessere ist der Feind des Guten.
Abgesehen von Graz. Wo gibt es in der Steiermark – aus Immobiliensicht – spannende Gebiete?
Wir haben in der Steiermark einen relativ konstanten, unspektakulären Markt, der funktioniert. Es gibt wenig gebrauchte Immobilien am Markt, weil die Leute einfach nicht verkaufen wollen. Wer nicht muss, verkauft nicht. Für viele, die verkaufen wollen, stellt sich die Frage, wie sie den Verkaufserlös anlegen sollen. Heute bekommt man herzlich wenig für sein Geld.
Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass der Preisunterschied zwischen Neubau und Bestand kleiner geworden ist. Leute, die sich den Neubau nicht mehr leisten konnten, wollten in den Bestand ausweichen, den es aber am Markt kaum gegeben hat. Kaum haben die Anbieter gebrauchter Wohnungen dies bemerkt, sind die Preise nach oben geklettert.
Also sind Neubauten nicht billiger, sondern Altbauten teurer geworden?
Genau. Der Preistreiber beim Neubau sind die Grundstückskosten. Gute Grundstücke sind für Bauträger ganz schwer zu kriegen. Die Suche der Bauträger nach freien Grundstücken ist professioneller geworden. Die Grundstücksakquisition wird wie ein Planquadrat betrieben.
… und die Bauern verkaufen nicht, weil sie auf noch höhere Preise hoffen?
Ich glaube, das haben alle Menschen – und nicht nur die Bauern – so an sich. Man muss sich im Klaren sein, es gibt nur zwei Möglichkeiten: Entweder wir verdichten die Stadt in ihren Grenzen oder wir rollen die Stadt aus – was in der Vergangenheit oft der Fall war. Aus diesem Grund ist die Grenze von Graz nach Leibnitz recht fließend.
