Laut unseren Modellrechnungen werden in 15 Jahren wieder 2 Millionen Einwohner in Wien leben und dies stellt die Stadt Wien und viele Bauträger im Bezug auf Infrastrukturmaßnahmen und neuen Wohnraum vor große Herausforderungen“, erläutert bulwiengesa-Vorstand Thomas Voßkamp.
Folglich steigt durch die Bevölkerungszunahme auch die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Wien. „Der Wohnungsbedarf bis 2035 liegt bei ca. 10.500 neuen Wohneinheiten pro Jahr, die Deckungsquote lag in den vergangenen Jahren teilweise deutlich unter 50 Prozent“, konkretisiert Roman Schwarzenecker, Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H.
In ihrer gemeinsamen Marktstudie „Neubau-Projekte Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Wien 2015“ zählen Standort + Markt und bulwiengesa aktuell 18.272 Wohnungen in 350 Neubau-Projekten im freifinanzierten Eigentums- und Vorsorgewohnungssegment, wobei nur Bauvorhaben wie Eigentumswohnungs- oder Vorsorgeprojekte ab 10 Wohneinheiten und mehr in der Phase 2014 bis 2019 in der Studie Berücksichtigung fanden. Die höchste Bautätigkeit herrscht in den Bezirken Donaustadt, Floridsdorf und Liesing. „Die Gründe dafür sind die vergleichsweise günstigen Grundstückspreise sowie die größeren Flächenreserven im Vergleich zur Innenstadt und innenstadtnahen Bereichen“, erläutert Roman Schwarzenecker, der bei Standort + Markt die Untersuchung leitet.
Der rechnerische Durchschnittskaufpreis der ausgewerteten Informationen beträgt in Wien 4.555 Euro pro Quadratmeter. „Die höchsten Durchschnittspreise wurden in den einkommensstarken Bezirken Innere Stadt, Josefstadt und Döbling ermittelt. Die Melange aus guter infrastruktureller Anbindung, einem hohen Ausstattungsstandard der Wohnungen sowie einem hohen Freizeitwert machen diese Bezirke zu Topwohnlagen.“ Dagegen wurden die niedrigsten Durchschnittspreise in den Gemeindebezirken Simmering, Favoriten und Liesing dokumentiert.
AnlegerRenditen im Vergleich
Stellt sich die Frage: Bewegt sich der Markt in Richtung Immobilienblase? „Nein.“, heißt es dazu bei den Markteilnehmern. „In Österreich ist bei den Wohnungspreisen derzeit eine Seitwärtsbewegung festzustellen. Das heißt auch, dass die von uns angekündigte Entspannung eingetroffen ist“, sieht sich der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, in seinen Prognosen bestätigt. Österreichweit sind im Jahresvergleich Jänner bis Juni die Wohnungspreise im Schnitt für eine typische Wohnung auf 170.453 Euro – also um 2 Prozent – zurückgegangen. Jede 4. Wohnung kostete weniger als 99.000 Euro, also praktisch unverändert zum Preis vor einem Jahr.
Am anderen Ende der Preisbandbreite, nämlich im oberen Preis-Viertel, investierten die Käufer in den Wohnungskauf 232.433.000 Euro und mehr. Das sind um 2,7 Prozent weniger als im Jahresvergleich 2014. Im 5-Jahresvergleich der Halbjahresdaten ergibt das eine Steigerung der Wohnungspreise im Österreichschnitt für alle in diesem Zeitraum verbücherten Eigentumswohnungen von stolzen 34 Prozent.
„Der Wiener Wohnimmobilienmarkt ist gesund. Es gibt keine Preisblase. Vielmehr ist die Leistbarkeit von Wohnen in Wien im internationalen Vergleich gut und die Verschuldung gering. Die Preisanstiege der letzten Jahre waren also nicht kredit- oder spekulationsgetrieben, sondern das Ergebnis von langfristigen demografischen Trends. Zudem sind Kredite für Wohnungskäufer durch die niedrigen Zinsen weiterhin attraktiv“, erläutert Helmut Hardt, Mitglied des Vorstands der Wiener Privatbank. Laut Hardt bleiben Investitionen in Wiener Wohnimmobilien attraktiv: „Im oberen Preissegment haben wir inzwischen den Plafond erreicht. Das mittlere Preissegment bietet dagegen weiteres Potenzial. Aufgrund des begrenzten Angebots ist hier aber ein guter Marktzugang erfolgsentscheidend.“
Dass die Nachfrage insbesondere im mittleren Preissegment angezogen hat, kann die Wiener Privatbank Immobilienmakler GmbH bestätigen. „Der Trend geht klar in Richtung kleinere Wohnungen, damit die Miete leistbar ist. Hier verzeichnen wir die meisten Anfragen. Hintergrund ist, dass die Gehälter nur wenig steigen. Auch die vermehrte Zuwanderung spielt hier natürlich eine Rolle“, so Geschäftsführerin Elisabeth Rist. Höchstes Augenmerk bei jeder Investitionsentscheidung sollte auf der optimalen Vermietbarkeit liegen.
Und diese sei vor allem bei leistbaren, gebrauchten Wohnungen gegeben. Zur Entwicklung der einzelnen Bezirke und Trendviertel meint Rist: „Wir orten das höchste Wertsteigerungspotenzial in den Stadtentwicklungsgebieten der Bezirke 12, 15, 20, 21 und 22. Zwei gute Beispiele sind die Areale um den Nordwestbahnhof und Rothneusiedl. Bei Investoren, die in erster Linie auf Substanzerhalt Wert legen, empfehlen wir weiterhin die stabilen Traditionslagen wie Währing, Penzing oder Hernals.“ Die Wohnungspreise werden sich nach Ansicht der Experten der Wiener Privatbank Immobilienmakler GmbH auch in Zukunft stabil positiv entwickeln.
WienerWohnimmobilienradar 2015
