Inflation, steigende Bauzinsen sowie der Ukraine-Krieg und die Energiekrise haben die Karten am Wohnungsmarkt neu gemischt: Zu den Gewinnern gehören energieeffiziente Neubauwohnungen, Verlierer sind Objekte mit schlechter Energiebilanz. Zu diesem Ergebnis kommt EKAZENT Management, ein auf Asset Management spezialisiertes Immobilienunternehmen, bei der Vermarktung des nachhaltigen Wohnneubauprojektes „Kh:Ek:51“ im 23. Wiener Bezirk. Der Vertrieb des ÖGNI-zertifizierten Objektes läuft besser als erwartet und hat einen klaren Fokus auf Energieeffizienz. Gebaut werden 44 Wohnungen, die dank Luftwärmepumpen, starken Dämmwerten sowie einer smarten Gebäudetechnik und Photovoltaik frei von fossilen Energieträgern sind – und einen großen Schritt in Richtung Energieautarkie machen. „Wohnungskäufer interessieren sich mehr denn je für die Energiebilanz. Zum einen, um die Energiekosten langfristig niedrig zu halten, zum anderen, um Nachinvestitionskosten auszuschließen, die auf Käufer von Altbauwohnungen mit Gasheizung zukommen. Diese zusätzlichen Rechnungen machen Käufer auf einer unsichtbaren Kalkulationstafel“, erklärt Pia Schelling aus dem Vertriebsteam von Ekazent Management. Sie zeige deshalb immer öfter in Modellrechnungen anhand konkreter Wohnungen im Kh:Ek:51, wie hoch die Ersparnis gegenüber konventionellen Wohnungen und fossilen Heizarten ist.
Nachhaltigkeit steht für finanzielle Sicherheit
In Österreich entfallen auf Warmwasserbereitstellung und Raumwärme aktuellen Berechnungen zufolge rund 27 Prozent des Energieverbrauchs. Insbesondere die gestiegenen Energiepreise lassen älteren Wohnraum so zur Kostenfalle werden. „Nachhaltigkeit ist seit der Kostenexplosion am Energiemarkt bei Immobilien kein rein ökologisches Thema mehr, sondern ein Schlüssel für finanzielle Sicherheit“, stellt Schelling fest. Dem initialen finanziellen Mehraufwand für Energieeffizienzmaßnahmen im Neubau stehen dauerhaft geringere Energiekosten gegenüber. „Indem wir energieeffizient bauen, schaffen wir langfristig bezahlbaren Wohnraum. Investitionen in höchstmögliche Energiestandards helfen dabei, künftig entstehende Kosten zu vermeiden“, erklärt Schelling. Gerade vor dem Hintergrund weiter steigender Nebenkosten hat nach Worten der Immolienexpertin die Attraktivität von energieeffizienten Wohnimmobilien in den vergangenen zwölf Monaten spürbar zugenommen. Dies habe die Beratung und Vermarktung des Vertriebsteams der Ekazent Management beim Kh:Ek:51 beeinflusst. Fragen zum Energiebedarf, zur Wärmeversorgung und Warmwasserbereitung mit Luftwärmepumpe oder zur Leistung der PV-Anlage gehören zum Vertriebsalltag – vor Jahren undenkbar.
Im Vergleich zu Gas: Heizwärmebedarf bei Luftwärmepumpe weniger als die Hälfte
Der größte Vorteil beim Kh:EK:51 ergibt sich dem Vertriebsteam zufolge langfristig durch das nachhaltige Heizsystem in Verbindung mit den Dämmwerten. Denn: Der ÖGNI-zertifizierte Neubau verbraucht mittels Wärmeerzeugung durch Luftwärmepumpen auf dem Dach weniger als die Hälfte der Kilowattstunden, die eine Gasheizung beanspruchen würde. Das zeigt eine Modellrechnung am Beispiel einer 42 Quadratmeter großen 2-Zimmer-Wohnung: Wenn man der Neubauwohnung einen Heizwärmebedarf von etwas mehr als 2.100 Kilowattstunden (kWh) zugrunde legt, liegt der Bedarf für Wärmepumpenstrom bei rund 960 kWh pro Jahr. Ob steigende Gaskosten, Mehrzahlungen für fossile Energie in Form einer zunehmenden CO2-Bepreisung oder der Ausbauplan der Regierung, in den nächsten Jahren Strom 100 Prozent nachhaltig zu erzeugen: Die aktuellen Entwicklungen deuten Immobilienexpertin Schelling zufolge darauf hin, dass die Energiekosten der künftigen Bewohner im Kh:Ek:51 in naher Zukunft weiter sinken werden.
Energieeffizienz zahlt sich aus: Neubau spart bei Heizkosten bis zu 75 Prozent
Im Vergleich zu einer Altbauwohnung mit schlechten Energiewerten fällt der Unterschied der Heizarten noch deutlicher aus. Rechnet man mit einem durchschnittlichen Wärmebedarf von 5.000 kWh, also mehr als dem Doppelten, kostet dies laut Energieinstitut bei einer Gasheizung rund 1.600 Euro; fast vier Mal so viel wie eine Luftwärmepumpe im energieeffizienten Neubau.
Während Heiz- und Energiekosten vor allem Mieter und Selbstnutzer betreffen, können sich für Eigentümer durch den Betrieb einer Aufdach-PV-Anlage weitere Vorteile ergeben. Denn zu den laufenden Aufwendungen gehören die allgemeinen Betriebskosten. Beim Kh:Ek:51 etwa soll eine Photovoltaikanlage auf dem Dach die Stromkosten für den Allgemeinbereich nahezu auf Null senken.
Umfrage: Käufer bereit, Mehrkosten für Nachhaltigkeit zu zahlen
Dass energieeffiziente Neubauwohnungen trotz steigender Preise bei Käufern sehr gefragt sind, zeigt auch eine aktuelle Umfrage von Engel & Völkers (E&V), die von Mai bis August 2022 durchgeführt wurde. Die Kaufentscheidung von Kunden werde im Nachbarland Deutschland stark vom Alter des Gebäudes und möglichen zukünftigen Investitionen beeinflusst. Der Trend, Luxus über die Nachhaltigkeit von Gebäuden zu definieren, sei erst am Anfang und werde in Zukunft eine noch größere Rolle spielen. 85 Prozent der Befragten waren bereit, Mehrkosten für Aspekte der Nachhaltigkeit zu zahlen, insbesondere für erneuerbare Energiequellen. Mehr als die Hälfte waren zudem bereit, mehr für nachhaltige Baumaterialien zu zahlen und nahezu 40 Prozent würden mehr für eine optimierende Gebäudemanagement-Software ausgeben. E&V weist darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnungen mit erneuerbaren Energiequellen im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen ist.
Steigende Energiekosten führen zu Spaltung des Wohnungsmarkts
Eine aktuelle Studie von Jones Lang LaSalle (JLL) geht noch einen Schritt weiter und konstatiert eine „Spaltung des Wohnungsmarktes“, da Gebäude mit schlechter Energiebilanz gegenüber energieeffizienten Immobilien mit höheren Preisabschlägen angeboten werden. Die Preisdifferenz betrug im ersten Halbjahr 2022 je nach Energieklasse zwischen 12 und 33 Prozent, in Einzelfällen sogar fast 50 Prozent. Dieser Trend betrifft gleichfalls Mietwohnungen: Wohnungen mit hohem Energieverbrauch weisen im Durchschnitt 4,1 bis 6,6 Prozent niedrigere Nettokaltmieten auf.
