Der deutsche Immobilienmarkt steht im Jahr 2025 vor einer moderaten Erholung der Marktaktivität. Das geht aus der aktuellen Marktanalyse von neoshare Real Estate hervor, einem Immobilienberatungsunternehmen in den Bereichen Transaction, Debt & Structured Finance sowie Valuation. Trotz herausfordernder Rahmenbedingungen – wie eingeschränkter Kapitalverfügbarkeit und geopolitischer Unsicherheiten – rechnet das Unternehmen mit einer schrittweisen Erholung in den Kernsegmenten. Für den gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt erwartet neoshare ein Transaktionsvolumen von 30 bis 35 Milliarden Euro. Gleichzeitig stabilisieren sich die Nettoanfangsrenditen für alle etablierten Nutzungsarten auf dem aktuellen Niveau – so die Prognose für das Jahresende 2025.
Zwei zentrale Entwicklungen treiben die Markterholung derzeit voran: eine zunehmende Annäherung der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern sowie ein potenziell steigender Verkaufsdruck auf der Verkäuferseite – ausgelöst durch Kapitalabflüsse, Finanzierungslücken und strategische Portfoliobereinigungen.
„Unsere Prognosen zeigen erste positive Signale am Immobilienmarkt – wenngleich selektives Handeln entscheidend bleibt. Deutschland bietet als Investitionsstandort auch 2025 attraktive Perspektiven, insbesondere bei klar strukturierten Projekten und nachhaltigen Immobilienkonzepten.“—José Martinez, Geschäftsführer von neoshare Real Estate.
Am Bürovermietungsmarkt setzt sich 2025 die Polarisierung zwischen zentralen Core-Lagen und peripheren Standorten weiter fort. Der Markt befindet sich in einem tiefgreifenden Transformationsprozess – steigende Leerstände stehen einem anhaltenden Mietwachstum gegenüber. Moderne Flächen in zentralen Lagen bleiben gefragt, während nicht mehr marktgängige Bestände zunehmen. Unternehmen legen verstärkten Fokus auf Qualität, Nachhaltigkeit und flexible Nutzungskonzepte. „Darauf sollten Investoren jetzt konsequent reagieren“, so Andreas Trumpp, Co-Head of Market Intelligence & Foresight bei neoshare.
Für die Top-7-Städte erwartet neoshare bis Ende 2025 einen moderaten Anstieg der Leerstandsquote um zehn Basispunkte auf 7,2 Prozent, bis 2028 auf 7,5 Prozent. Gleichzeitig wird mit einem Anstieg der Spitzenmieten um rund 2 Prozent gerechnet.
Im Wohnimmobilienmarkt trifft ein stagnierendes Angebot auf weiter wachsende Nachfrage. Die Zahl der Baugenehmigungen ist gegenüber 2024 um 17 Prozent gesunken, die der Fertigstellungen um 13 Prozent. Gleichzeitig wächst in den Top-7-Städten die Zahl der Haushalte um knapp 4 Prozent. In der Folge prognostiziert neoshare zwischen 2025 und 2028 ein jährliches Wachstum der Spitzenmieten in den Metropolen von rund 3 Prozent.
„Das Wohnsegment bietet bei stabilisierten Renditen aufgrund des weiter deutlichen Mietenwachstums in den Großstädten das Potential für überdurchschnittliche Gesamtrenditen. Damit bleibt der Wohnungsmarkt auch zukünftig im Fokus von institutionellen wie privaten Investoren. Im Hinblick auf die Leistbarkeit von Wohnraum gehen wir davon aus, dass sich der Trend zu einer wachsenden Wohnfläche je Kopf in den Großstädten umkehrt.“—Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von neoshare Real Estate.
Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt bleibt trotz ausbleibender konjunktureller Impulse stabil. Die Bautätigkeit hat seit dem Höhepunkt 2022 abgenommen, was zu einer stagnierenden Leerstandsquote von unter 5 Prozent führt – nahe dem Vollvermietungsniveau. Die Spitzenmieten stiegen in den vergangenen fünf Jahren um durchschnittlich 7 Prozent pro Jahr. Bis 2028 erwartet neoshare einen weiteren jährlichen Anstieg um 3 Prozent.
Im Einzelhandelsimmobilienmarkt setzt sich der strukturelle Wandel fort. Zwar steigen die Gesamtumsätze laut Handelsverband Deutschland im Jahr 2025 auf 677 Milliarden Euro, die Zahl der stationären Ladenlokale sinkt jedoch weiter. Besonders Nahversorgungs- und Fachmarktzentren zeigen stabile Fundamentaldaten. Die Mieten entwickeln sich positiv, gestützt durch langfristige, indexierte Mietverträge. Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf Objekte mit Lebensmitteleinzelhandel. Investoren finden vor allem an gut integrierten Standorten mit nachhaltigen Konzepten attraktive Chancen.
Auch alternative Nutzungsarten gewinnen an Bedeutung. Data Center, Life Sciences & Tech sowie Hotels zeigen 2025 eine dynamische Entwicklung. Der Hotelmarkt hat sich nach der Pandemie stabilisiert. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf Budget-Hotels und nachhaltige Konzepte. 2024 entfiel mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf internationale Investoren – erstmals seit 2017. Die Spitzenrenditen für erstklassige Hotels lagen Ende 2024 zwischen 5,25 und 5,50 Prozent. Im Verlauf des Jahres 2025 erwartet neoshare eine Seitwärtsbewegung dieser Renditen.
