Auch wenn der deutsche Immobilien-Investmentmarkt insgesamt nach wie vor durch das veränderte Zinsumfeld belastet ist, hat sich die Stimmung insbesondere im Hotelsegment zuletzt wieder aufgehellt. Nach Berechnungen von Union Investment und Bulwiengesa ist das Marktvolumen der für institutionelle Investoren investmentrelevanten Hotels im Jahr 2023 den ungünstigen Vorzeichen zum Trotz leicht gestiegen: Per Ende 2023 lag es bei rund 62,0 Mrd. Euro, rd. 0,6 % über dem Wert des Vorjahres (61,6 Mrd. Euro).
Werterhöhend wirkte sich das Wachstum durch Fertigstellung investmentrelevanter Hotels im Jahr 2023 in Höhe von rd. 1,3 Mrd. Euro aus, während der Hotelbestand deutschlandweit eine leichte Wertreduktion von rd. 1,5 % gegenüber dem Vorjahr erfahren hat. Damit konnte sich das Hotelsegment nach der wirtschaftlichen Erholung aus den Folgen der Corona-Krise nicht gänzlich der zinsbedingten Wertanpassung entziehen. Aber die insgesamt guten Performance-Werte in der Hotellerie, v.a. der Anstieg der durchschnittlichen Zimmerpreise, der Anstieg des RevPar und der Anstieg der Auslastung, haben zu einer Stabilisierung der Hotelimmobilienwerte beigetragen.
Höchstwert im Gesamtmarktvolumen
Im Jahr 2023 erfolgten zahlreiche Hotelfertigstellungen, was auch durch die aufgeschobenen Fertigstellungen aus den beiden Corona-Jahren unterstützt wurde. Wie aus dem Development Monitor von bulwiengesa hervorgeht, gingen im Jahr 2023 mehr als 13.000 Zimmer in Deutschland neu an den Markt, von denen gut Zweidrittel dem für institutionelle Investoren investmentrelevanten Segment zuzuordnen sind.. Damit beläuft sich das investmentrelevante Marktvolumen auf gut 1,3 Mrd. Euro, weshalb trotz eines leichten Wertrückgangs der Bestandsobjekte ein neuer Höchstwert beim Gesamtmarktvolumen erreicht wurde.
Der rechnerische Wert pro Zimmer, der sich aus der Division des Hotelmarktvolumens durch die Anzahl investmentrelevanter Hotelzimmer ergibt, ist gegenüber 2022 auf rd. 145.500 Euro gestiegen, liegt jedoch weiterhin unterhalb des Durchschnittswertes des Spitzenjahres 2019. Die ermittelten Wertbandbreiten eines Hotelzimmers reichen von durchschnittlich 130.200 Euro in der Budget/Economy-Hotellerie bis 267.000 Euro pro Zimmer in der Upper Upscale-Hotellerie.
Übernachtungszahlen steigen
Diese Entwicklung geht mit der bundesweit positiven Entwicklung der Tourismuszahlen einher – die touristische Nachfrage des Spitzenjahres 2019 wurde 2023 mit ca. 487,2 Mio. Übernachtungen (+8,1 % ggü. dem Vorjahr) nur noch knapp verfehlt. Zu diesem Wachstum trugen neben inländischen Gästen (+ 6,2 %), deren Nachfrage das 2019er Niveau bereits leicht überschritten hat, v. a. die Übernachtungen ausländischer Gäste bei (+18,9 % ggü. 2022). Nachdem in den Corona-Jahren starke Zuwächse in den inländischen Ferienregionen, allen voran in den touristischen Kernregionen an den Küsten und im Alpenraum, verzeichnet wurden, zeigt sich nun auch eine deutliche Erholung im Städtetourismus. So wurden 2023 z.B. in Hamburg, München und Düsseldorf die 2019er Übernachtungszahlen bereits übertroffen. Trotz virtueller Formate zieht auch das Messe- und Kongressgeschäft wieder an, was sich z.B. am Messestandort Frankfurt zeigt. Zwar lag das dortige Übernachtungsvolumen 2023 noch -4,0 % unter dem Vor-Corona-Niveau, konnte jedoch im Vorjahresvergleich mit ca. +20,0 % deutlich aufholen. Einen Schub erfährt die deutsche Tourismuswirtschaft im aktuellen Jahr nicht zuletzt durch die Fußball-Europameisterschaft.
Hotelmarkt diversifiziert sich
Aufgrund des veränderten Zinsumfelds dürfte sich das Neubauvolumen für Hotels in den kommenden Jahren insgesamt rückläufig entwickeln. Hinsichtlich der räumlichen Verteilung der von bulwiengesa erfassten Hotelprojekte zeigt sich allerdings, dass neben den zugkräftigen Großstädten auch die Ferienregionen und Klein-/Mittelstädte abseits der Top-Destinationen zunehmend im Fokus der Entwickler und Investoren stehen. So ist die Anzahl investmentrelevanter Hotelbetriebe in kleineren Städten gestiegen (ca. ein Drittel des 2023 fertiggestellten Zimmervolumens). Das ist nicht zuletzt auch eine Folge der Expansion namhafter Brands in die Fläche, da die Hauptmärkte weitgehend besetzt sind und sich v. a. dort noch Expansionsmöglichkeiten eröffnen. Vormals durch die kleinteilige Privathotellerie dominierte Destinationen werden zunehmend von nationalen und internationalen Marken entdeckt. Damit einher geht eine stärkere Diversifizierung der Marken. Nachfrageseitig tritt die Klassifizierung des Produkts in den Hintergrund. Stattdessen wird die Hotelwahl zunehmend vom individuellen Konzept und Style beeinflusst, was sich in einer wachsenden Bedeutung von Boutique-Hotels und Longstay-Konzepten wie beispielsweise denjenigen der Marken Staycity Aparthotels oder Adina Apartment Hotels widerspiegelt.
„Bei den gegenwärtigen Transformationsprozessen von innerstädtischen Einzelhandels- und Büroimmobilien hin zu Mixed-Use-Immobilien sind Hotelkonzepte ein wichtiger Baustein“, sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Operational bei Union Investment. „Dabei eröffnen sich insbesondere für neuartige Hotelkonzepte und attraktive Nischenprodukte zunehmend Entwicklungsperspektiven, die auch für institutionelle Investoren von großem Interesse sind.“
Transaktionsmarkt dürfte sich stabilisieren
Das Transaktionsgeschehen hat sich auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt im Jahr 2023 wie auch in allen anderen Asset-Klassen aufgrund des veränderten Zinsumfelds verhalten entwickelt. Für den weiteren Jahresverlauf von 2024 erwarten Union Investment und bulwiengesa eine Belebung des Transaktionsmarktes aufgrund sich angleichender Preisvorstellungen zwischen Verkäufer- und Käuferseite, dem Rückgang der Inflation und des stabilisierten Zinsniveaus sowie der sehr positiven Entwicklung der Performance-Kennzahlen in der deutschen Hotellerie. Die aufgrund von erschwerten Finanzierungsbedingungen perspektivisch sinkenden Hotel-Fertigstellungen dürften sich zudem wertstabilisierend auf Bestandshotelimmobilien auswirken. Andreas Brode-von Mühlenfels, Senior Consultant für Hotel- und Freizeitimmobilien bei bulwiengesa: „Perspektivisch rechnen wir mit einer Stabilisierung der Marktwerte und der Fokussierung auf Investitionen im Bestand.“
Über das Marktwertmodell
Das Marktwertmodell von Union Investment und bulwiengesa basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik sowie Hotelverbänden. Es ermöglicht eine vergleichende Analyse des institutionellen Hotelmarkvolumens der Jahre 2007 bis 2023. Wertbestimmende Faktoren sind dabei u. a. Anzahl, Lage und Kategorie deutscher Hotelbetriebe sowie deren Performance.
