Gemäß den aktuellen Prognosen befindet sich die Bundeshauptstadt Wien seit Jahren in einer demographischen Wachstumsphase. Im Jahr 2044 könnte die Zahl der EinwohnerInnen Wiens den bisherigen Höchststand von 2,084 Millionen aus dem Jahr 1910 übertreffen. Darüber hinaus entwickelt sich der Städtetourismus in Wien kontinuierlich nach oben.
Diese Entwicklungsvorhersagen führen dazu, dass der reine Wohnneubau nur schwerlich den Bedarf decken können wird und zentrale Lagen nicht reproduzierbar sind. Daher gilt die Umnutzung von Bestandsgebäuden, vor allem ehemaligen Bürohäusern, als äußerst interessante Alternative. Bürostandorte in Wien, welche vor 20, 30 oder mehr Jahren meist für Eigennutzer entwickelt worden sind, bieten oftmals eine nicht optimale Verkehrsanbindung oder sogar Ruhelage! Was für Wohnen top sein kann, ist für neue Bürobauten oft nicht mehr ideal.
Serviced Apartments oder Mikro-Wohnungen
In den letzten Jahren wurde daher nicht nur bestandsfreien Büroliegenschaften in sehr guten City-Lagen aufgrund der rasanten Preisentwicklungen oft wieder Leben als Hotel oder hochwertiges Wohnen eingehaucht, sondern immer stärker auch in Wachstumsbezirken. Dieser Trend wird neuerdings durch Serviced Apartments oder Mikro-Wohnungen ergänzt.
Wo liegt oftmals der Vorteil in der Umnutzung einer bestehenden Gewerbeimmobilie? Diese Bauten weisen eine klare Gebäudestruktur sowie meist besser nutzbare Raumhöhen als Wohnbauten aus den 60er-/70er-Jahren auf. Gilt es in der Umnutzung vor allem zusätzliche Versorgungsleitungen, neue und moderne Erschließungszonen sowie neue Außenflächen wie Terrassen und Balkone zu schaffen, bestehen sehr gute Voraussetzungen. Ein aktuelles Beispiel einer innerstädtischen Konvertierung von Büro in einzigartiges „Wohnen in der City“ bietet Edler Living in der Wohllebengasse im 4. Bezirk. Weitere Projekte betreffen vor allem auch Standorte im 9., 10., 12., 19., 20. oder 21. Bezirk. Am Wienerberg wird beispielsweise das ehemalige Philips-Bürohaus in attraktive Vorsorgewohnungen, Mikro-Apartments und Geschäftsflächen umgestaltet.
Wichtige Grundlage ist natürlich, die passende Flächenwidmung zu haben. Dies ist in innerstädtischen Lagen großteils vorhanden. In sogenannten ehemaligen Gewerbezonen der Stadt muss dies jedoch erst herbeigeführt werden. Dieser Prozess kann durchaus mehrere Monate in Anspruch nehmen und bedarf ganz besonders einer professionellen Herangehensweise. Hierfür ist ebenso wie bei der Umsetzung und Vermarktung fachliche Kompetenz gefragt, welche auch über Dienstleistungsunternehmen wie EHL abgedeckt werden kann.
In der aktuellen Marktsituation zählt der konvertierbare Bürobau – je nach Vermietungsgrad – als hervorragendes Investmentargument nicht nur bei Banken und Versicherungen sowie Fonds, sondern auch bei österreichischen Privatinvestoren und Projektentwicklern. Die potenzielle Konvertierung von bereits seit vielen Jahren/Jahrzehnten genutzten Büroimmobilien ermöglicht die Erreichung einer nachhaltigen Absicherung für zukünftige Erträge aus der erzielbaren Wohnvermietung.
Die Lagequalität ändert sich durchaus mit der Zeit von Büro auf Wohnen oder Hotel. Der starke Bedarf an zusätzlichen Wohnflächen bietet eindeutige Chancen der Neuorientierung solcher Standorte.
