Der Wiener Zinshausmarkt befindet sich weiterhin im Höhenflug. Die ausgesprochen positive Marktentwicklung des Jahres 2018 hat sich auch in den ersten sechs Monaten 2019 fortgesetzt und lässt erwarten, dass das Rekordvolumen des Vorjahres von EUR 1,65 Mrd. (+22 Prozent gegenüber 2017) wieder erreicht werden kann.
Wie aus dem soeben erschienenen Zinshausmarktbericht von EHL Immobilien, einem der führenden Immobiliendienstleister Österreichs, hervorgeht, sind für die starke Performance vor allem zwei Faktoren ausschlaggebend: Zum einen stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise um neun Prozent und zum anderen kommen auch wieder tendenziell größere Objekte auf den Markt. Darüber hinaus konnte im Jahr 2018 der sinkende Trend bei der Anzahl der Verkäufe gestoppt werden: mit 485 Transaktionen konnte der gute Wert aus 2017 im wesentlichen wieder erreicht werden.
„Wenn es nach der Nachfrage- und der Preisentwicklung geht, hat 2019 definitiv das Potenzial, an den Rekordwert des Vorjahres anzuschließen”, sagt Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting. „Eine gewisse Unsicherheit besteht lediglich darin, ob tatsächlich ausreichend viele Objekte auf den Markt kommen werden, um die anhaltend starke Nachfrage zu bedienen.” Große Portfolioverkäufe, wie z.B. jener mit 22 Zinshäusern aus einer Verlassenschaft, für den EHL zu Jahresbeginn ein Bieterverfahren gestartet hat, stimmen jedenfalls positiv. „Wir gehen davon aus, dass zahlreiche Investoren Gewinne im Rahmen von Portfoliorestrukturierungen realisieren und damit neue Objekte auf den Markt kommen werden.”
Besonders lebendig präsentiert sich das Marktgeschehen in den Bezirken außerhalb des Gürtels. 2018 war beispielsweise der 15. Wiener Gemeindebezirk Rudolfsheim-Fünfhaus mit ca. 30 Zinshausverkäufen der aktivste Teilmarkt. Der Bezirk weist einen starken Zinshausbestand auf und wegen der deutlich gestiegenen Preise werden immer öfter auch Sanierungen und Dachgeschoßausbauten mit anschließender Parifizierung und Abverkauf durchgeführt. Hotspots sind insbesondere die Lagen um den Westbahnhof und die Schweglerstraße. Ebenso stark gefragt sind Zinshäuser in Ottakring und Hernals (2018 zusammen knapp 40 Zinshaustransaktionen, Share Deals nicht eingerechnet). In Hernals schlägt sich vor allem die steigende Nachfrage wegen des geplanten Baus der U5, die ab 2025 vom Karlsplatz zum Elterleinplatz führen wird, nieder.
„Das hohe Preisniveau in den zentraler gelegenen Bezirken führt dazu, dass sich der Zinshausmarkt nicht mehr so stark wie in der Vergangenheit auf die Bezirke 1-9 konzentriert und sich der Preisabstand zwischen den Bezirken innerhalb und jenen außerhalb des Gürtels deutlich verringert”, so Herwig M. Peham, Leitung Investment. So stiegen beispielsweise in Meidling die Quadratmeterpreise um bis zu 25 Prozent auf EUR 2.750, vereinzelt sogar EUR 3.000, und reichen damit durchaus an das Durchschnittsniveau in etwas günstigeren Innenbezirken heran.
2019 werden einige Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen das Marktgeschehen wesentlich beeinflussen. Die Verunsicherung durch neue Restriktionen bei den Lagezuschlägen und vor allem die fehlende Verbindlichkeit der von der Stadt ausgewiesenen Möglichkeiten für Lagezuschläge führt tendenziell dazu, dass mehr Eigentümer ihre Objekte an Entwickler verkaufen, die auf Ausbau und Abverkauf von Eigentumswohnungen setzen. Geänderte Rahmenbedingungen ergeben sich auch durch die deutlich restriktiveren Abrissbestimmungen der neuen Bauordnung. Bislang konnten Eigentümer und Entwickler noch nicht ausreichend Erfahrung mit der Entscheidungspraxis der zuständigen MA 19 sammeln, sodass Projekte derzeit eher noch hintangestellt werden. Sobald Marktteilnehmer besser einschätzen können, ob ein Abbruch voraussichtlich genehmigt wird oder nicht, wird auch das Marktgeschehen wieder an Fahrt aufnehmen.
