Bauherrenmodell oder Vorsorgewohnung. Welches Produkt ist für welche Zielgruppe geeignet?
Das Bauherrenmodell zielt ab auf Investoren, die neben einem langfristig wertgesicherten Zusatzeinkommen, auch die Optimierung ihrer steuerpflichtigen Einkünfte im Auge haben. Idealerweise befindet sich der Zeichner eines Bauherrenmodells in der steuerlichen Höchstprogression von 50 Prozent, da er dann die Abschreibungsmöglichkeiten dieser Veranlagungsform am besten nutzen kann. Zusätzlich kommt der Investor in den Genuss eines geförderten Landesdarlehens.
Für den Zeichner einer Vorsorgewohnung stellt die Möglichkeit der späteren Eigennutzung bzw. Veräußerung der Wohneinheit ein wichtiges Investitionskriterium dar. Dieser Investor nimmt dafür ein höheres Vermietungsrisiko, wesentlich geringere steuerliche Begünstigungen und einen höheren Eigenkapitaleinsatz in Kauf. Er verzichtet auch auf ein gefördertes Darlehen.
Die ifa bietet sowohl das „kleine“ als auch das „große“ Bauherrenmodell an. Wo liegen die genauen Unterschiede? An welche Investoren wenden sich die beiden Varianten? Wie viel Eigenkapital braucht man, um bei einem Bauherrenmodell einsteigen zu können?
Sogenannte „kleine“ Bauherrenmodelle sind Publikumsprojekte mit einem weitgehend fertigen Konzept und eingeschränkten Risiken für den Investor, da der Großteil der Projektkosten durch Verträge und Garantien bereits abgesichert ist. Dieses Modell wird häufig bei Wohnimmobilienprojekten mit einem Investitionsvolumen über 6,0 Millionen Euro eingesetzt. Investoren beteiligen sich ab 100.000 Euro Investitionssumme. Davon sind circa 25.000 Euro als Eigenmittel, aufgeteilt über 3-4 Jahre, einzuzahlen.
Bei „großen“ Bauherrenmodellen handelt es sich um Immobilienprojekte ohne vorgefertigtes Konzept. Hier übernimmt der Einzelinvestor bzw. eine Kleingruppe von wenigen Investoren das gesamte Projektentwicklungsrisiko – daher „großes“ Bauherrenmodell, wegen größerem Risiko im Vergleich zum „kleinen“ Bauherrenmodell. Aufgrund der höheren Risikobereitschaft erhält der „große“ Bauherr zusätzliche Steuerbegünstigungen in Form einer geringeren Basis für die Grunderwerbsteuerbemessung und zusätzlicher sofort absetzbarer Werbungskosten. Der Zeichner eines „großen“ Bauherrenmodells investiert mit einem Volumen ab 0,5 Millionen Euro - ebenfalls 25 Prozent Eigenkapitalanteil - und nimmt bewusst ein höheres Bauherrenrisiko in Kauf, um in den Genuss besonderer Steuerbegünstigungen zu gelangen.
Mit welchen Renditen können Anleger rechnen?
Der Mietertrag nach Steuern liegt zwischen drei und vier Prozent.
Aktuell sind die Zinsen im Keller. Wie könnte sich ein Zinsanstieg auf das Bauherrenmodell auswirken? Wie werden die niedrigen Zinsen abgesichert?
Bei unseren Bauherrenmodellen bieten wir zusätzlich zu variablen Konditionen auch einen Fixzinssatz an, um unsere Investoren bei einem künftigen Zinsanstieg abzusichern. Durch die steuerliche Absetzbarkeit der Kreditzinsen wir auch bei der variablen Zinskondition ein Zinsanstieg zu 50 Prozent (Steuerprogression) abgefordert.
Unter welchen Vorrausetzungen können die Anleger die steuerlichen Vorteile am besten nutzen?
Bei einer Steuerprogression von 50 Prozent ist der steuerliche Effekt am größten.
Welche Auswirkungen hat die Steuerreform auf die Bauherrenmodelle? Sind diese weiter attraktiv?
Die Bauherrenmodelle bleiben von der Steuerreform weitgehend unberührt. Lediglich im Bereich Verkauf und Schenkung haben sich Änderungen ergeben, die aber auf das steuerliche Gesamtkonzept des Bauherrenmodells keinen Einfluss haben. Daher sind sie weiterhin attraktiv.
Bei welchen ifa Projekten könnten Investoren aktuell noch einsteigen?
Aktuell bieten wir drei Bauherrenmodelle an. Zwei NEUBauherrenmodelle in 1100 Wien, Laxenburger Straße 52/Buchengasse 85 und 1220 Wien, Varnhagengasse 1-3/Stadlauer Straße 46.
Darüber hinaus gibt es noch für einige Investoren die Möglichkeit, sich an dem einzigartigen Bauherrenmodell in 1010 Wien, Fleischmarkt 19 zu beteiligen. Neben dem Hauptargument „Lage, Lage, Lage“ bietet dieses Modell eine kurze Projektphase – noch heuer wird mit dem Bau begonnen – eine gesicherte Vollvermietung für die nächsten 20 Jahre und ein Baujuwel als Immobilie. Ab 2 x je EUR 10.500,- Eigenkapital in 2015 und 2016 können Investoren ein Stück Kulturgeschichte erwerben und gleichzeitig 3,5 % Mietertrag erzielen.
