Die Idee ist per se eine Win-win-Situation: Das Bauherrenmodell ist ein Zusammenschluss von mehreren Investoren mit dem Ziel, eine bestandsfreie, sanierungsbedürftige Immobilie gemeinsam im persönlichen Besitz zu erwerben, dann umfassend zu sanieren oder gar neu zu errichten - was einen ordentlichen Wertzuwachs bedeutet - und im Anschluss langfristig zu vermieten. Oft wird hier auf Objekte der Kategorie D zugegriffen und dann die Kategorie angehoben. Aber auch denkmalgeschützte Häuser kommen hier zum Zug. Ziel ist es natürlich immer, eine Einkunftsquelle zu erschließen, Eigennutzung gibt‘s dabei keine.
Das Modell kam vom germanischen Nachbarn zu uns, hieß ursprünglich auch „Kölner Modell“, weil es an der Universität Köln entwickelt wurde und bezeichnet also eine Form der Kapitalanlage im Wohnungsbau. Der Anleger tritt in diesem Modell nicht als Erwerber der Immobilie auf, sondern als Bauherr. Meistens wird das Bauherrenmodell von Bauherrengemeinschaften genutzt. Investoren in diese Idee haben dabei den Aufbau eines langfristigen, wertgesicherten und möglichst arbeitsfreien Zusatzeinkommens im Sinn; verbunden mit nahezu keinem Aufwand für den Privatinvestor. „Gleichzeitig sollen aber auch volle Transparenz und Einsicht gewährleistet sein“, erläutert Harald Kitzberger vom Linzer Sachwerte-Spezialisten Institut für Anlageberatung, kurz IFA.
Das Bauherrenmodell ist aber nicht für jeden, der sein Geld einfach gut unterbringen möchte, geeignet: „Im besten Fall befindet sich der Investor mit seinem laufenden Einkommen in der 50-prozentigen Steuerprogression - zumindest in der Investitionsphase von drei bis vier Jahren - und kann die anfänglichen Verluste steuerlich entsprechend verwerten“, so Kitzberger. Der Investor sollte einen langfristigen Anlagehorizont und keinen Exit-Druck haben, denn: „Der Verkauf der Miteigentumsanteile vor dem Totalgewinnüberschuss kann steuerlich schädlich sein“, warnt der IFA-Experte. Gut geeignet ist das Modell für Anleger, die langfristige, wertgesicherte Erträge, zum Beispiel als Altersvorsorge, suchen.
„Idealerweise legt der Investor Wert auf professionelle Projektabwicklung und anschließendes Immobilienmanagement - der Eigenaufwand soll so gering wie möglich sein - und will eine Risikostreuung durch einen Mietenpool und höchstmögliche Sicherheit durch eine persönliche Grundbucheintragung“, beschreibt Kitzberger das Anlegerprofil.
Und wir wären nicht in Österreich, wenn´s nicht auch ein Extrazuckerl in Form eines Zuschusses gäbe: Et voilá - das Land Wien fördert ca. 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten durch ein 1-prozentiges Fixzinsdarlehen bzw. durch laufende Zuschüsse. Sofortabschreibung der Werbungskosten, Bau- und Sanierungskosten werden auf 15 Jahre mit 6,7 Prozent p.a. abgeschrieben. Einen Vorsteuerabzug gibt´s durch die Unternehmereigenschaft.
Das Modell ist in zwei Varianten gebräuchlich. Die eine ist die „Große Bauherreneigenschaft“ und geht so: Die rechtliche und tatsächliche Beherrschung der Planung und der Bauführung erfolgt durch sämtliche Miteigentümer; der Baubeschluss erfolgt gemeinsam.
Die Bauleistung wird durch Bauunternehmen gegenüber dem Auftraggeber aufgeschlüsselt; bei einem Generalunternehmer erfolgt eine branchenübliche Aufschlüsselung. Gemeinsam trägt man das technische und wirtschaftliche Baurisiko; auch Auftragserteilung erfolgt gemeinsam. Steuerschädlich sind ein fertiges Vertragsgeflecht und ein fehlendes Preisrisiko.
Die so genannte „Kleine Bauherreneigenschaft“ ist jene, die vor acht Jahren fast zum Ende aller beider Modelle geführt hätte. Damals hatte der Verwaltungsgerichtshof moniert, dass sich zum Thema Werbungskosten aus dem Einkommenssteuergesetz eigentlich keine großen Unterschiede zwischen den beiden Modellen feststellen ließen.
Doch statt den kleinen Bauherren die gleichen Vorteile wie den großen zu verschaffen, holte der Fiskus zum Kahlschlag aus und wollte die „Kleinen“ gleich völlig ausmerzen.
Nun, soweit kam es nicht und die Bauherren erfreuen sich noch immer einer gewissen Beliebtheit, sagt Steuerberater Manfred Kunisch vom Wirtschaftsprüfer TPA Horwath:
„Das Angebot ist deutlich geringer als noch vor sechs, sieben Jahren und so ist auch die Nachfrage ein bisschen zurückgegangen - die Kunden, die in Bauherrenmodelle angelegt haben, sind in der Regel zufrieden und investieren dann gerne wieder.“
Die Modelle unterscheiden sich im Terminus in Wahrheit nur durch die Grunderwerbssteuer: „Diesbezüglich haben die Bauherren eine kleine Bauherreneigenschaft und so sind in diesem Terminus technicus alle Modelle eben kleine Bauherrenmodelle.“ Hier wird die Grunderwerbsteuer von den Gesamtinvestitionskosten berechnet; bei den „Großen“ wird diese vom Altgebäude berechnet.
Prinzipiell sind Bauherrenmodelle eine grundsolide Anlage, sagt Kunisch: „Schauen Sie nicht nur auf die steuerlichen Vorteile! Im Vordergrund sollte immer die Immobilie und deren Eigenschaften wie ihre Lage, ihre Größe oder der Wohnungsmix stehen und nicht zum Beispiel die so genannte beschleunigte Abschreibung. Die betriebswirtschaftliche Komponente ist viel wichtiger.“ Vor allem auf diesen Prämissen sollte daher die Entscheidung beruhen, rät der TPA-Horwath-Experte.
Weil das Angebot dürrer geworden ist, wie Manfred Kunisch berichtet, hier eines, das gerade am Markt ist, nämlich ein Objekt im 22. Wiener Gemeindebezirk Ecke Varnhagengasse/Stadlauer Straße. Es handelt sich dabei um einen Abbruch und Neubau. Errichtet werden auf 2.100 Quadratmetern ertragsbewerteter Nutzfläche 19 Wohnungen mit einer Größe von 53 bis 112 Quadratmetern, drei Geschäftslokale und 18 Tiefgaragenplätze.
Voraussichtlicher Baubeginn ist im Jänner 2017, für Ende Juni 2018 ist die Fertigstellung geplant. Für Investoren gibt´s einen Vorsteuerabzug, eine sofortige Abschreibung von Werbungskosten plus Abschreibung der Baukosten auf 15 Jahre. Das Objekt ist mit einem geförderten Darlehen in Höhe von rund 1,3 Millionen Euro mit einem Fixzinssatz von einem Prozent auf 20 Jahre förderungsoptimiert. „Durch eine günstige Miete von ca. 8,50 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche ergibt sich eine optimale Vermietbarkeit“, heißt es bei IFA, von der das Projekt angeboten wird.
Bauherr ist, wer auf eigene Rechnung und Gefahr ein Gebäude baut oder bauen lässt und das Baugeschehen beherrscht. Der Bauherr muss das umfassend zu verstehende Bauherrenwagnis tragen, das heißt wirtschaftlich das für die Durchführung des Bauvorhabens auf seinem Grundstück typische Risiko übernehmen, sowie rechtlich und tatsächlich die Planung und Ausführung in der Hand haben.
Der „kleine“ Bauherr kauft meist vom Prospekt des Anbieters und damit de facto ein schon fast fertiges Konzept. Da er zu einem sehr späten Projektzeitpunkt einsteigt – in der Regel sind alle Bau- und Sanierungspläne bereites detailliert vorhanden - hat er kaum Mitsprachemöglichkeiten. Dennoch darf auch der „kleine“ Bauherr das Risiko nicht gänzlich ausschließen. So gibt die sogenannte Bauherrenverordnung vor, dass ein gewisses Mindestpreisrisiko enthalten sein muss, um in den Genuss der steuerlichen Vorteile zu gelangen.
Gemäß § 2 Bauherrenverordnung stehen die besonderen Absetzungen für Aufwendungen zur Herstellung bzw. Instandsetzung eines Gebäudes nur dann zu, wenn der Steuerpflichtige das hiermit verbundene wirtschaftliche Risiko trägt. Ein wirtschaftliches Risiko ist dabei anzunehmen, wenn folgende Voraussetzungen gemeinsam vorliegen:
• Die Leistungen der die Herstellung (Instandsetzung) tatsächlich ausführenden Unternehmer müssen dem Steuerpflichtigen gegenüber aufgeschlüsselt werden. • Wird dem Steuerpflichtigen gegenüber eine Preisgarantie abgegeben, so darf nicht ausgeschlossen sein, dass Preisunterschiede, die durch den Steuerpflichtigen oder durch Gesetze, Verordnungen bzw behördliche Anordnungen verursacht worden sind, auf Rechnung des Steuerpflichtigen gehen. • Mit der tatsächlichen Bauausführung darf erst nach der Anschaffung des Grund und Bodens (Gebäudes) durch den Steuerpflichtigen begonnen werden.
„Große“ Bauherren gehen dagegen ein größeres Risiko ein. In der Regel sind auch die investierten Eigenmittel meist höher. Der „große“ Bauherr kann – muss aber nicht - Einfluss auf die bauliche Gestaltung des Gebäudes nehmen. Er trägt sowohl das Baurisiko als auch das finanzielle Risiko und ist in den Sanierungsprozess daher viel stärker eingebunden als ein „Kleiner“ Bauherr.
Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH ist der Erwerber einer Immobilie nur dann als „Großer Bauherr“ anzusehen, wenn er auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann und dabei als Bauwerber auftritt, das Baurisiko zu tragen hat, das heißt den bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und das finanzielle Risiko tragen muss, das heißt dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen.
