Im Gespräch mit dem ImmoFokus Thomas Belina & Tanja Tanczer von Colliers Austria und Yalcin Bozdag Yalcin, Generali Real Estate über Marktdynamik, Vermietungsstrategie und Partnerschaft
Zur Zusammenarbeit: Wie würden Sie die Partnerschaft zwischen Colliers und Generali Real Estate charakterisieren?
Thomas Belina: Wir haben eine mittlerweile langjährige Kooperation mit der Generali Real Estate, die von beiden Seiten sehr positiv gesehen wird. Auch in den letzten zwei Jahren haben wir zahlreiche Projekte erfolgreich miteinander abgewickelt. Wir wissen bei der Generali mittlerweile sehr gut, was ihre Anforderungen und Ihre Präferenzen sind. Und Verlässlichkeit und Paktfähigkeit unter Geschäftspartnern sind grundsätzlich etwas ganz Wichtiges, gerade in der heutigen Situation, wo die reine Marktsituation schwer zu beeinflussen ist.
Yalcin Bozdag: Was bei uns zählt, ist eine vertrauensvolle und langfristig ausgerichtete Zusammenarbeit. Wir bevorzugen kurze Wege, wir mögen es, dass die Themen vertrauensvoll und professionell abgearbeitet werden.
Welche konkreten Retail-Projekte wurden zuletzt gemeinsam realisiert?
Tanja Tanczer: Douglas nutzt nun die prominente Adresse Rotenturmstraße 10, 1010 Wien – vormals Standort von „Grandits for men“ – als neuen Luxus-Store. Am Schubertring 6 haben wir die ehemalige SieMatic-Fläche an BoConcept vermietet. Die ehemals von Stiefelkönig bespielte Fläche im sogenannten Spitzhaus in der Herrengasse in Graz wurde an ONLY & SONS nachvermietet. Weitere Highlights waren etwa die Marke Coccinelle am Graben 13 sowie der Einzug der Outdoor-Premium-Marke ARC’TERYX im Trattnerhof. Ebenso hervorzuheben sind Intimissimi UOMO auf der Kärntner Straße sowie die Präsenz von Cupra in der Maysedergasse.
Für dieses Jahr dürfen wir noch nicht alles kommunizieren, aber wir haben zum Beispiel für die ehemalige Roberto-Bar in der Jasomirgottstraße ein wunderschönes Konzept gefunden. Auch bei der ehemaligen Philipp Plein-Fläche in der Goldschmiedgasse laufen Nachvermietungsgespräche mit sehr spannenden Konzepten.
Im Rahmen unseres Mandats schauen wir, dass freiwerdende Flächen hochwertig und langfristig nachvermietet werden.
Gibt es ein Exklusivmandat der Generali für Colliers im Retail-Bereich?
Thomas Belina: Ja, wir haben seit mehreren Jahren eine enge Zusammenarbeit auf Basis eines Exklusivmandats mit der Generali im Retail-Bereich. In Einzelfällen arbeiten wir jedoch auch mit ausgewählten Partnern zusammen, um letztlich das bestmögliche Ergebnis für den Auftraggeber zu erzielen.
Haben sich die Anforderungen an Retailflächen verändert?
Tanja Tanczer: Das ist sehr stark abhängig von der Lage. Die Generali hat Häuser in wunderschönen Lagen. Dort können wir positiv berichten, dass die angestrebten Mieten nach wie vor gehalten werden. Was wir aber schon merken, und das hat weniger mit Generali-Flächen zu tun, ist, dass in niedriger frequentierten B- und C-Lagen die Verhandlungsposition der Retailer deutlich stärker wird.
Thomas Belina: Die Suchkriterien der Expansionisten sind viel zugespitzter als vor einigen Jahren. Früher suchten Filialisten zum Beispiel 400 bis 800 Quadratmeter, heute brauchen sie 500 Quadratmeter plus minus zehn Prozent. Der Interessentenkreis ist kleiner, die Suchprozesse sind komplizierter. Gleichzeitig ist das für uns auch gut, weil unsere Expertise dann noch gefragter ist. Die Vermarktungszeiträume sind jedoch insgesamt wesentlich länger geworden.
Was zeichnet die Vermietungsstrategie der Generali aus?
Yalcin Bozdag: Als langfristig orientierter Bestandshalter streben wir sichere und stabile Cahsflows auf Basis langfristiger Mietverträge an. Jedoch müssen auch wir uns den Marktbedingungen in puncto Nachfrage und Wettbewerb stellen und mit den Marktbedingungen mitgehen. Grundsätzlich legen wir bei der Mieterauswahl großen Wert auf Bonität und ein stimmiges Konzept, das einen langfristigen Erfolg am Standort erwarten lässt. Für uns ist wichtig, den richtigen Kunden für die richtige Fläche zu finden.
Wie stark sind die Incentive-Forderungen der Mieter gestiegen?
Thomas Belina: Die Wünsche werden immer größer. Was den Mietern tatsächlich zugestanden wird, hängt ganz davon ab, über welche Fläche gesprochen wird. Bei stark nachgefragten Flächen wird der Vermieter weniger Flexibilität zeigen, bei weniger gefragten Lagen teilweise ordentlich in die Tasche greifen müssen. Es gibt mittlerweile Flächen, die nicht einmal mehr über Incentivierung ordentlich vermietbar sind.
Yalcin Bozdag, Generali Real Estate: Prinzipiell haben wir Letting-Guidelines, die verschiedene Kriterien wie Laufzeit, Bonität, Incentives usw. regeln. Mit diesen Ansätzen liegen wir grundsätzlich im Markt, stehen aber je nach Marktlage und Qualität der Flächen flexiblen Lösungen offen gegenüber, solange das wirtschaftliche Gesamtpaket passt.
Welche Bedeutung hatte der Portfolioverkauf in Graz?
Thoms Belina: Wir haben letztes Jahr von der Generali ein tolles Mandat bekommen und den Verkauf von vier Liegenschaften in Graz abgewickelt: Herrengasse 7, Herrengasse 9, Herrengasse 26 und das Am Eisernen Tor 3. Ein Volumen im hohen zweistelligen Millionenbereich, vier Häuser in bester Innenstadtlage als Paket zu verkaufen, ist in der aktuellen Marktsituation nicht selbstverständlich. In der Herrengasse 26 gab es außerdem ein Problem mit einem sehr langen strukturellen Leerstand, das wir gemeinsam lösen konnten.
Yalcin Bozda: Die guten Vermietungen waren eine wichtige Grundlage für den Verkaufserfolg. Über die Verkäufe haben wir in Graz Benchmarks setzen können, sowohl für den Vermietungs- als auch für den Transaktionsmarkt.
Wie bewertet Colliers die diesjährige MIPIM?
Thomas Belina: Heuer war bemerkbar, dass einige Aussteller aus den letzten Jahren nicht präsent waren und wesentlich weniger Besucher gekommen sind. Das institutionelle Kapital aus dem Ausland war in Österreich in den vergangenen letzten 18 Monaten leider auch fast nicht existent, beim Großteil der abgewickelten Transaktionen waren lokale Family Offices, Stiftungen und lokale Asset Manager involviert. Für uns war die MIPIM trotzdem okay, weil wir gemerkt haben, dass das Kapital wieder ein bisschen in Bewegung kommt und wir auch Kontakte pflegen konnten.
Wie stark hat die Signa-Pleite den Immobilien-Investment-Standort Österreich im arabischen Raum beschädigt?
Thomas Belina: Im arabischen Raum ist das Vertrauen in den Geschäftspartner ein noch viel wichtigerer Faktor als bei uns in Mitteleuropa. Wenn sich Investoren von dort beteiligt haben (und das teilweise bei schon notleidenden Projekten) entsteht ein Vertrauensschaden, der nicht so leicht wieder beseitigt werden kann. Längerfristig vergisst das Kapital meistens wieder, das kann aber einige Jahre dauern.
Wie positioniert sich die Generali hinsichtlich Investitionen in den Bestand?
Yalcin Bozdag: Durch die gestiegenen Anforderungen von Nutzern an Qualität, Flexibilität und Nachhaltigkeit kommt den Investitionen in unseren Bestand eine besondere Bedeutung zu. Mieter erwarten heutzutage hochwertige Flächen, eine moderne technische Infrastruktur sowie nachhaltige Gebäudestandards. Die langfristige Weiterentwicklung des Bestandsportfolios ist somit ein zentraler Aspekt unserer Asset-Management-Strategie. Dazu zählen gezielte ESG-Maßnahmen und qualitative Aufwertungen der Objekte durch Refurbishments mit anschließender Marktpositionierung.
Objekte sind keine Selbstläufer mehr. Man muss Objekte immer wieder neu denken.
Welche Rolle spielt Colliers bei der Konzeptionierung neuer Flächen?
Tanja Tanczer: Bei einem Beispiel durften wir schon bei der Planung mitsprechen: Was macht an diesem Standort Sinn, was wird benötigt, um die Fläche bestmöglich und nachhaltig zu vermieten? Wir haben unsere Ideen eingebracht, es gab Umplanungen, und beim letzten Meeting wurden wir gefragt, ob noch etwas optimiert werden könne. Wir haben gesagt, das ist perfekt, genauso wollten wir es. Das ist dann auch für die spätere Retail-Vermietung ein klarer Vorteil.
Yalcin Bozdag: Wir planen gerade eine größere Entwicklung in sehr guter Innenstadtlage. Dort müssen wir die geplanten Einzelhandelsflächen bereits heute vordenken: Wie viel Fläche entsteht, wie könnte das Nutzungskonzept aussehen, wie wird möglicherweise die Nachfrage sein, wenn die Flächen in 3 bis 5 Jahren auf den Markt kommt. Das machen wir gemeinsam mit Colliers.
Wie lautet Ihr Ausblick für die weitere Zusammenarbeit?
Thomas Belina: Wir hoffen, dass wir noch viele weitere Jahre die fruchtbare Zusammenarbeit mit der Generali weiterführen dürfen. Die Rahmenbedingungen sind aktuell nicht die Einfachsten, aber wir lassen uns nicht unterkriegen und holen aus dem, was vorliegt, das Bestmögliche heraus. Wenn man nicht positiv denkt, kommt man nicht weiter.
Yalcin Bozdag: Auch wir freuen uns, die konstruktive und erfolgreiche Zusammenarbeit mit Colliers fortzusetzen. Österreich und insbesondere Wien bleiben für institutionelle Investoren interessant und bieten Sicherheit sowie stabile Rahmenbedingungen. Wir sind überzeugt, dass die Märkte perspektivisch wieder anziehen werden.
