Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) zieht erstmals eine umfassende Bilanz über den österreichischen Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt. Während sich die Kreditqualität bei privaten Wohnimmobilienfinanzierungen trotz höherer Zinsen bislang als robust erweist, steigen die Ausfälle im Gewerbeimmobiliengeschäft deutlich. Besonders unter Druck steht der gewerbliche Wohnbau.
Die Zinswende hat den österreichischen Immobilienmarkt grundlegend verändert. Seit Mitte 2022 sind Finanzierungskosten deutlich gestiegen, Transaktionsvolumina und Preise zurückgegangen und die Bautätigkeit eingebrochen. Besonders deutlich zeigen sich die Folgen im Gewerbeimmobiliensektor: Dort haben sich die Kreditausfälle laut Oesterreichischer Nationalbank (OeNB) spürbar erhöht.
Bei privaten Wohnimmobilienfinanzierungen fällt die Bilanz dagegen deutlich stabiler aus. Zwar haben auch hier höhere Zinsen, sinkende Immobilienpreise und ein rückläufiges Kreditneugeschäft den Markt belastet. Die Qualität der bestehenden Kreditportfolios blieb nach Einschätzung der OeNB jedoch vergleichsweise robust.
Das sind zentrale Ergebnisse der erstmals veröffentlichten OeNB-Marktberichte zu Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Berichte analysieren die Entwicklung des österreichischen Immobilienmarktes von 2000 bis Ende 2025 und sollen künftig jährlich aktualisiert werden.
Gewerbeimmobilien: Finanzierungskosten werden zum Belastungsfaktor
Für das Gewerbeimmobiliengeschäft markiert die Zinswende Mitte 2022 einen klaren Wendepunkt. Nach einer langen Phase steigender Bautätigkeit, wachsender Transaktionsvolumina und zunehmender Kreditvergabe verschlechterten sich die Rahmenbedingungen innerhalb kurzer Zeit deutlich.
Steigende Finanzierungskosten trafen auf höhere Baukosten, sinkende Immobilienpreise und eine geringere Transaktionsbereitschaft. In der Folge gingen sowohl die Bautätigkeit als auch das Marktvolumen zurück. Gleichzeitig nahm der Druck auf die Finanzierung bestehender Projekte zu. Markus Schwaiger, Direktor der Hauptabteilung Finanzmarktstabilität und Bankenaufsicht der OeNB, spricht davon, dass sich die Risiken auf der gewerblichen Seite „deutlich materialisiert“ hätten.
Besonders auffällig ist die Entwicklung bei den Kreditausfällen. Während die Bau- und Immobilienwirtschaft über Jahre vergleichsweise geringe Ausfallquoten aufwies, entfällt mittlerweile ein wesentlicher Teil der ausgefallenen Kredite auf das Immobilien- und Wohnungswesen sowie die Bauwirtschaft.
Während die Ausfallquote bei privaten Immobilienkrediten relativ stabil ist, hat sich die Situation bei Gewerbeimmobilien deutlich verschlechtert. Bei Privatimmobilienkrediten liegt die Ausfallquote laut OeNB derzeit bei etwa 1 bis 1,5 Prozent. Bei gewerblichen Immobilienkrediten ist die Situation deutlich angespannter. Diese seien „vom Musterschüler zum Problemschüler“ geworden, sagte Schwaiger. Hier liegt die Ausfallquote laut OeNB bei rund 14 Prozent. Damit rückt die Finanzierung von Projektentwicklungen zunehmend in den Fokus.
Für Banken geht es nicht nur um höhere Wertberichtigungen. Problematische Finanzierungen können auch Restrukturierungen, Laufzeitverlängerungen oder die Verwertung von Sicherheiten erforderlich machen. Die Situation habe sich zuletzt zwar stabilisiert. Für die Banken dürfte das Thema Gewerbeimmobilien jedoch noch längere Zeit eine Herausforderung bleiben. Für Marktteilnehmer dürfte damit insbesondere die Frage relevant bleiben, wie sich bestehende Finanzierungen bei anhaltend höheren Zinsen und veränderten Immobilienwerten refinanzieren lassen.
Österreichs Banken stark im Immobiliengeschäft engagiert
Die Entwicklung ist auch deshalb relevant, weil Immobilienfinanzierungen einen erheblichen Teil der Kreditportfolios österreichischer Banken ausmachen. Gewerbeimmobilienkredite entsprachen 2025 rund 43 Prozent des gesamten Kreditvolumens österreichischer Banken an inländische Unternehmen. Österreich weist damit im europäischen Vergleich eine besonders hohe Bedeutung der Gewerbeimmobilienfinanzierung auf. Lediglich in Finnland und Estland ist der entsprechende Anteil höher.
Thomas Steiner, Direktor des Ressorts Finanzmarktstabilität, Bankenaufsicht und Beteiligungen der OeNB, verwies daher auf die hohe Bedeutung des Immobilienmarktes für die Finanzmarktstabilität.
Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das: Die Entwicklung der Kreditmärkte wird zunehmend zu einem bestimmenden Faktor für Projektstarts, Transaktionen und Refinanzierungen.
Immobilienmarkt vor neuer Marktphase
Die OeNB-Daten verdeutlichen damit einen strukturellen Bruch gegenüber der langen Niedrigzinsphase. Was über Jahre durch günstige Finanzierung, steigende Preise und hohe Transaktionsaktivität geprägt war, ist seit 2022 von höheren Kapitalkosten, einer selektiveren Kreditvergabe und einer deutlich geringeren Projektaktivität gekennzeichnet.
Dabei entwickeln sich die einzelnen Segmente unterschiedlich. Während sich die Kreditqualität bei privaten Wohnimmobilienfinanzierungen bislang als vergleichsweise robust erweist, ist der Anpassungsprozess bei Gewerbeimmobilien deutlich weiter fortgeschritten.
