Auch in Österreich sind offene Immobilienfonds unter Privatanlegern derzeit äußerst gefragt. Laut der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften (VÖIG) verzeichnete die Assetklasse zwischen Anfang Jänner und Ende Juli Zuflüsse in der Höhe von 688,93 Millionen Euro. Damit sind in den fünf heimischen offenen Immobilienfonds derzeit rund 6,3 Milliar-den Euro investiert – nicht schlecht für eine Anlageklasse, die es in Österreich erst seit den frühen Nullerjahren gibt (die gesetzlichen Rahmenbedingungen wurden 2003 bzw. 2004 geschaffen, Anm.).
Mit einem Fondsvermögen von 3,03 Milliarden Euro ist derzeit der von der Bank Austria Real Invest gemanagte Real Invest Austria der mit Abstand größte heimische offene Immobilienfonds. Zur Veranschaulichung: Der zweitplatzierte Erste Immobilienfonds der Erste Immobilien KAG ist nicht mehr als rund 1,6 Milliarden Euro schwer, der drittplatzierte immofonds 1 (Verwaltungsgesellschaft: Immo Kapitalanlage AG) nur 684 Millionen Euro.
Was die Performance betrifft, zeigt sich derzeit ein unterschiedliches Bild: Wenig Freude hatten Anleger bislang wohl mit dem Raiffeisen-Immobilienfonds. Seit seiner Auflage 2004 belief sich die jährliche Performance auf 1,1 Prozent. Auf Einjahres- und Dreijahressicht steht jeweils ein jährliches Minus zu Buche – konkret von 1,64 bzw. 1 Prozent. Deutlich mehr als mit einem Sparbuch war seit ihrem Start wiederum mit dem Real Invest Austria (3,55 Prozent seit 2003), dem immofonds 1 (2,97 Prozent seit 2004) sowie dem Erste Immobilienfonds (2,92 Prozent seit 2008) drinnen.
Am meisten Performance generierte seit seiner Auflegung 2004 der Semper Real Estate der Semper Constantia Immo Invest – Anleger konnten sich über ein jährliches Plus von 4,66 Prozent freuen. Der 538 Millionen Euro schwere Fonds setzt einen Fokus auf österreichische und deutsche Gewerbeimmobilien – konkret auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien, die einen Portfolioanteil von 40,50 bzw. 39,57 Prozent aufweisen. Logistikimmobilien zeichnen für 10,75 Prozent verantwortlich, Grundstücke und Wohnobjekte für 5,64 bzw. 3,54 Prozent.
Im Real Invest Austria geben wiederum Wohnen und Infrastruktur mit einem Anteil von rund 70 Prozent am Immobilienportfolio den Ton an, Objekte aus den Bereichen Büro, Handel und Gewerbe kommen auf 30 Prozent. Ähnlich schaut die Portfoliozusammensetzung im Übrigen beim Erste Immobilienfonds aus (Wohnen: 73 Prozent, Büro: 19 Prozent und Geschäft: 8 Prozent). Das Thema Büro steht wiederum sowohl beim immofonds 1 (Portfolioanteil: 71,3 Prozent) als auch beim Raiffeisen-Immobilienfonds (99 Prozent) im Vordergrund.
Experten empfehlen Anlegern, die ein Investment in einen offenen Immobilienfonds erwägen, sich über die jeweiligen Immobilienklassen sowie die regionale Zusammensetzung des Portfolios ein Bild zu machen. Von außerordentlicher Bedeutung sei darüber hinaus, wie sich die jeweilige Gesamtrendite, die aus Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinnen sowie Liquiditätsrenditen ermittelt wird, zusammensetzt. So sollte der überwiegende Teil aus Bewirtschaftungsergebnissen kommen.
Die große Beliebtheit von offenen Immobilienfonds unter Privatanlegern ist schnell erklärt: Damit können sie auch mit kleinen Beträgen – ohne hohe Transaktionskosten – in Immobilien investieren. Gleichzeitig sind offene Immobilienfonds – im Gegensatz zu Immobilienaktien – nicht vom Kapitalmarkt abhängig. Vielmehr ist der Ertrag von der Wertentwicklung der Immobilien abhängig. Auch die Performance der meisten heimischen Immobilienfonds kann sich – in Zeiten magerer Sparbuchzinsen und Staatsanleihenrenditen – durchaus sehen lassen.
Den genannten Vorteilen muss allerdings das größte mit der Assetklasse verbundene Risiko für Anleger gegenübergestellt werden: Das Liquiditätsrisiko. Auch wenn die heimischen offenen Immobilienfonds gesetzlich dazu verpflichtet sind, einen Cashanteil von mindestens 10 Prozent zu halten, sofern sich alle Anleger gleichzeitig von ihren Anteilen trennen wollen, werden nicht alle Verkaufsorders erfüllt werden können, wie das auch 2008 und 2009 in Österreich und Deutschland der Fall war. Bekanntlich haben damals etliche Fonds die Anteilsrücknahme ausgesetzt, um Immobilien zu verkaufen und die Anleger auszubezahlen. Nicht wenige wurden im Übrigen vollständig geschlossen.
TPA Steuertipps - Immobilienaktien
Die Anleger von Immobilienaktien sind durch die Steuerreform unmittelbar von der Erhöhung der Kapitalertragsteuer auf 27,5 Prozent bei Dividenden und der Erhöhung des besonderen Steuersatzes bei Verkauf auf ebenfalls 27,5 Prozent betroffen. Erfreulich ist, dass Anleger von Immobilienaktien, die ihre Aktien schon vor dem 1.1.2011 besessen haben und deren Anteil an der AG schon damals nicht mindestens 1 Prozent betragen hat, ihre Aktien noch immer steuerfrei verkaufen können. Indirekt sind die Anleger von Immobilienaktien von der Veränderung der Abschreibungssätze im Betriebsvermögen sowie von der Verlängerung des Absetzungszeitraumes für Instandsetzungskosten betroffen. Der Abschreibungssatz von betrieblichen Immobilien wurde auf 2,5 Prozent vereinheitlicht und die bisherige Unterscheidung für gewerbliche Immobilien und solche mit Bank- oder Versicherungsnutzung aufgegeben. Die Abschreibung von Wohnimmobilien wurde von 2 Prozent auf 1,5 Prozent verkürzt. Instandsetzungskosten dürfen für betriebliche Immobilien sowie für Dienstwohnungen sofort abgesetzt werden. Für sonstige Wohnimmobilien besteht eine Verteilungspflicht für Instandsetzungskosten auf 15 Jahre, wobei diese Verlängerung auch bereits laufende Instandsetzungszehntel trifft. Der Verkauf einer Immobilie durch eine Immobilien-AG unterliegt der Körperschaftsteuer mit 25 Prozent. Ebenso wie alle übrigen Steuerpflichtigen sind Immobilien-AGs von den Änderungen der Grunderwerbsteuer im Rahmen der Anteilsvereinigung betroffen.
TPA Steuertipps - Immobilenfonds
Immobilienfonds können eigentlich als Gewinner der Steuerreform bezeichnet werden, da sämtliche Neuregelungen zum Grundanteil, zu den Abschreibungssätzen bzw. zur Instandsetzung für diese irrelevant sind. Immobilienfonds unterliegen einer besonderen Gewinnermittlung, bei welcher zwischen Bewirtschaftungs-, Aufwertungs- und Liquiditätsgewinnen unterschieden wird. Bewirtschaftungsgewinne sind die Mieterlöse gekürzt um eine Instandhaltungsrücklage im Ausmaß von 10 Prozent bis 20 Prozent. Daneben können Fremdkapitalzinsen sowie laufende Fondskosten abgezogen werden. Ebenfalls zu den Bewirtschaftungsgewinnen zählen Ausschüttungen aus Tochterkapitalgesellschaften des Fonds. Eine Abschreibung der Immobilien wird nicht vorgenommen. Im Gegenteil: Die Immobilien werden jährlich von zwei unabhängigen Sachverständigen bewertet und das arithmetische Mittel dieser Bewertungen der Vorjahresbewertung gegenübergestellt. Bei Publikumsfonds erhöhen 80 Prozent des Bewertungsmehrergebnisses die steuerliche Bemessungsgrundlage für das Fondsergebnis. Zinserträge aus Veranlagung liquider Mittel zählen ebenfalls zum steuerlichen Ergebnis des Fonds. Sämtliche vorstehenden Gewinnanteile unterliegen der Kapitalertragsteuer von 27,5 Prozent. Sollte sich bei Verkauf eines Fondsanteils der Wert über die fortgeschriebenen Anschaffungskosten hinaus erhöht haben, so unterliegt auch diese Wertsteigerung einer 27,5 Prozent Steuer. Ebenso sind Immobilienfonds von der Änderung der Grunderwerbsteuer betroffen.
