Zum 23. Juni 2024 wurden alle Immobilien im Bestand des Offenen Immobilienfonds neu bewertet. Dies führte zu einer Reduktion des Anteilspreises.
UniImmo: Wohnen ZBI ISIN: DE000A2DMVS1 | WKN: A2DMVS
Für den UniImmo: Wohnen ZBI hat die ZBI Fondsmanagement GmbH eine Sonderbewertung nach § 251 Absatz 1 Satz 3 KAGB veranlasst. Der gesamte Immobilienbestand wurde zum 23. Juni 2024 neu bewertet. Im Ergebnis führte dies zu einer Reduktion des Anteilspreises (Rücknahmepreis) gegenüber Vortag um 8,48 Euro (-16,71 %) auf 42,26 Euro.
Warum war diese Sonderbewertung erforderlich?
Beginnend mit der Corona-Pandemie, spätestens mit Beginn des Ukraine-Krieges, veränderten sich die Marktfaktoren für Wohnimmobilien drastisch und führten zu einer neuen, unvorhersehbaren Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt:
• rasanter Zinsanstieg
• explodierende Baukosten im Zuge der gestiegenen Inflation
• zunehmende regulatorische Vorschriften
Die Notenbanken reagierten auf die sprunghaft gestiegene Inflation mit dem rasantesten Zinsanstieg seit fast 60 Jahren. Diese Aspekte führten zu einem deutlichen Einbruch der Investorennachfrage für Wohnimmobilien mit der Konsequenz, dass die Wohnimmobilienbewertungen im gesamten Markt unter Druck geraten sind. Diese Wertkorrektur trifft den deutschen Wohnimmobilienmarkt insgesamt. So hat beispielsweise ein marktbreiter Preisindex für Mehrfamilienhäuser in Deutschland seit seinem Höchststand Ende 2021 rund 36 Prozent Rückgang verzeichnen müssen. Trotz operativ erfolgreicher Maßnahmen (wie z. B. die Steigerung der Mieterträge und die Reduktion der Leerstandsquote) kann sich UniImmo:Wohnen ZBI dieser Marktentwicklung nicht entziehen.
Um auch in diesem herausfordernden Marktumfeld alle Anteilscheinrückgaben bedienen zu können, müssen Verkäufe aus dem Immobilienbestand heraus umgesetzt werden. Die Gebotslage von potenziellen Käufern zeigte dabei allerdings, dass ein Verkauf der definierten Objekte aufgrund der beschriebenen Marktlage nicht zu den per Ertragswertverfahren korrekt ermittelten bisherigen Bewertungen erfolgen kann.
Daher wurde gemäß § 251 KAGB eine Neubewertung des gesamten Immobilienportfolios des UniImmo:Wohnen ZBI unter Berücksichtigung der aktuellsten markt- und immobilienspezifischen Erkenntnisse erforderlich.
Die "operativen Indikatoren" des Fonds seien "positiv", so ein ein Sprecher von Union Investment auf Anfrage von FONDS professionell ONLINE: "Die Vermietungsquote ist mit aktuell 93,2 Prozent stabil, und die Reduktion des Anteilscheinpreises hat keine Auswirkungen auf die laufenden Bewirtschaftungen und Mieterträge." Das Fondsmanagement erwarte eine "Erholungsphase" in den kommenden Jahren. "Wohnen ist und bleibt eine wichtige und attraktive Nutzungsart, welche sich in der Vermögensstruktur des Kunden wiederfinden sollte", teilt der Sprecher mit.
Die Liquiditätsquote des Fonds mit aktuell rund 13 Prozent liege deutlich über der gesetzlich vorgegebenen Mindestquote von fünf Prozent . Damit versucht der Sprecher Bedenken auszuräumen, der Fonds könnte künftig Schwierigkeiten bekommen, ausstiegswillige Anleger zu bedienen – ein Szenario, das in den Jahren nach der Finanzkrise die Abwicklung zahlreicher offener Immobilienfonds anderer Anbieter nötig machte.
Kurzfristig droht ein solches Ungemach ohnehin nicht, schreibt FONDS professionell ONLINE: Anders als zur Zeit der Lehman-Pleite können die Anleger ihre Anteile nicht mehr täglich zurückgeben, sondern müssen ihren Ausstieg zwölf Monate im Voraus ankündigen. Diese Frist soll den Anbietern offener Immobilienfonds die Möglichkeit geben, im Fall der Fälle rechtzeitig Liquidität zu beschaffen.
