Büroimmobilien machen den größten Teil der Investments aus, was sicherlich auch an ihrer Vielzahl und ihrer Verfügbarkeit liegt. Das mit der Verfügbarkeit stimmt aber nicht mehr ganz so: Gute Büroimmobilien - beste Lage, top ausgestattet und langfristige Mieter - sind gefragt und werden immer teurer.
Die Segmente Core und Core Plus sind regelrecht umkämpft, was zu einem Preisanstieg und damit zu einer Reduzierung der Rendite führt. Die Schere zwischen den neuen, hochqualitativen Objekten und älteren Büroflächen geht immer weiter auf. Zu den „alten“ Objekten zählen allerdings auch diejenigen, die sich von ihrer inneren Struktur nicht an neue veränderte Arbeitswelten anpassen können - ein Thema, das sich quer durch Europa zieht.
Sie werden vom Markt nicht mehr aufgenommen und sind als Büro nicht mehr vermietbar - für einige davon bieten sich aber durch Umnutzung in Hotels und vor allem in Wohnungen neue Chancen.
Kurz noch nach Österreich: Das Interesse ausländischer Investoren nimmt deutlich zu. Während deutsche institutionelle Investoren nach wie vor die größte ausländische Käufergruppe sind, kommen auch neue Käufer aus Übersee, dem Nahen Osten und Asien auf den Markt. Sie haben zwar vornehmlich Deutschland im Visier, aber Österreich wird faktisch „mitgenommen“. Sie interessieren sich vor allem für großvolumige Objekte und Portfolios. Da das Angebot an Topobjekten in Wien aufgrund der geringen Neuflächenproduktion bereits sehr limitiert und das Preisniveau weiter gestiegen ist, verlagert sich das Interesse der Investoren zunehmend auf die nachgelagerten Qualitätssegmente sowie zum Teil auch auf Büroobjekte in den Landeshauptstädten.
Der Markt ist - nicht nur in Österreich - mittlerweile so eng, dass von einigen Investoren an Projektentwicklungen, die in den kommenden 12 bis 24 Monaten fertig gestellt werden, das gleiche Interesse besteht wie an fertigen Projekten. Etwas, was vor zwei bis drei Jahren faktisch undenkbar war.
Allerdings sind Büroimmobilien äußerst anfällig, was die wirtschaftliche Entwicklung betrifft. Geht es in der Wirtschaft etwas schlechter, dann bekommt das diese Assetklasse sehr schnell zu spüren. Im Augenblick wirkt sich die wirtschaftliche Unsicherheit dahingehend aus, dass eben 1A Objekte gesucht werden. Die Situation wird insofern verschärft, da sehr viel Geld im Markt ist, das veranlagt gehört. Gute Objekte sind wie gesagt rar und durch die schnelle Reaktionszeit neigen einige Investoren dazu, die Projekte vor dem Kauf nicht mehr entsprechend zu prüfen.
Weder rechtlich noch technisch. Auf Grund des gewaltigen Volumens an Immobilieneinkäufen werden die Überprüfungen und Bewertungen der Immobilien in vielen Fällen sehr schnell und schlampig durchgeführt. Die Hauptsache ist, dass das Geld in Sachwerten angelegt ist. Das Problem des Veranlagungsdrucks durch die Überliquidität ist allerdings keines, das nur die Büroimmobilie betrifft, sondern eines, das sich quer durch alle Assetklassen zieht.
Wie gut sich so eine Immobilie dann in einem veränderten und schwierigeren Marktumfeld bewährt, wird sich erst herausstellen. Daher ist ein erfahrenes Management bei institutionellen Investoren wichtiger denn je.
