Office: der Klassiker

Investments mit höherem Risiko. Ein Direktinvestment in Büroflächen ist nichts für Anfänger. Hohe Renditen gibt’s halt nicht ohne entsprechendes Risiko. Anleger sind gut beraten, indirekt über ImmoAGs oder Fonds in diese höchst attraktive Assetklasse zu investieren.

Nicht jede Gewerbeimmobilie bringt die gleichen Renditechancen und Verlustrisiken mit sich. Büroimmobilien gehören ohne Zweifel zu den Investments mit höherem Risiko. In dieser Assetklasse lassen sich höhere Renditen erzielen – der Preis dafür ist ein erhöhtes Ausfall- und Wertschwankungsrisiko. Vielseitiger nutzbar, aber unter Umständen mit höheren Ausfallrisiken behaftet. Beim Ausfallrisiko kommt es nicht zuletzt darauf an, unter welcher Rechtsform der Mieter firmiert. Während man bei Einzelunternehmen im Fall der Fälle auf das Privatvermögen zugreifen kann, bleibt dieser Schritt bei einer GmbH als Mieter verwehrt. Das bedeutet, dass man mit einem höheren Ausfallrisiko kalkulieren muss. Kurz gesagt: Ein Investment in Büroflächen ist nichts für Anfänger. Hohe Renditen gibt’s halt nicht ohne entsprechendes Risiko.

Vor allem aber: Welche Investor hat schon Zeit, sich Tag für Tag mit seiner Immobilie zu beschäftigen? Dies ist aber gerade bei Büroimmobilien notwendig. Die Mieter sind anspruchsvoller geworden. Geht man nicht mit der Zeit, steht man mit seiner Immobilie bald im Abseits. Wehe dem, der die Prolongation oder Neuvermietung einer wichtigen Fläche verpasst und dann auf Leerstand sitzt. Besser ist es, rechtzeitig Mietverträge zu erneuern – auch wenn hierzu Instandhaltungs- oder Sanierungsaufwendungen nötig sind.

Wer nichts investiert, verliert

Entspricht die Büroimmobilie nicht mehr den heutigen Ansprüchen an Flächenaufteilungen, Architektur oder technische Anlagen (Sanitär, EDV, Wärme/Kälte) kann es sogar passieren, dass Mieter nur dann bleiben, wenn sie weniger zahlen müssen. Das hat dramatische Einflüsse auf Renditen und die Verkaufsfähigkeit.

Zauberwort: Konvertierung

Die starke Nachfrage nach Wohnraum motiviert immer mehr Investoren, freiwerdende Objekte bzw. Objekte, die nicht mehr den modernen Anforderungen entsprechen, nicht mehr aufwendig für eine Neuvermietung als Büro zu renovieren, sondern in Wohnanlagen zu konvertieren. Damit werden schwer vermietbare und das Mietniveau negativ beeinflussende Flächen vom Markt genommen. Ein aktuelles Beispiel dafür ist das ehemalige Philips-Haus auf der Triester Straße. Projekte, die als Büroturm geplant waren, werden teilweise als Wohntürme realisiert, wie z.B. der Marina Tower.

Geht es in der Wirtschaft etwas schlechter, dann bekommt das diese Assetklasse sehr schnell zu spüren. Im Augenblick wirkt sich die wirtschaftliche Unsicherheit dahingehend aus, dass eben 1A Objekte gesucht werden. Der Markt ist – nicht nur in Österreich – mittlerweile so eng, dass von einigen Investoren an Projektentwicklungen, die in den kommenden 12 bis 24 Monaten fertiggestellt werden, das gleiche Interesse besteht wie an fertigen Projekten.

Flächenproduktion im Rekordtief

Die Flächenproduktion wird 2016 ein Rekordtief von 60.000 Quadratmetern erreichen, wobei diese zu 100 Prozent vermietet bzw. eigengenutzt wird. Erst 2017 wird die Fertigstellungsleistung durch Objekte wie messecarree wien, DENK DREI, ORBI Tower, QBC, Euro Plaza 6 oder Square Plus etc. auf 150.000 Quadratmeter steigen. Bedingt durch die geringe Flächenproduktion blieb die Vermietungsleistung im 1. Halbjahr 2016 mit einem Ergebnis von 100.000 Quadratmetern hinter den Erwartungen zurück. Im 2. Halbjahr wird die Vermietungsleistung voraussichtlich einen Anstieg erleben, da sich einige Mietvertragsverhandlungen mit großen Interessenten im fortgeschrittenen Stadium befinden. Erwartet wird eine Gesamtvermietungsleistung für 2016 von rund 230.000 Quadratmetern, das entspricht einem Plus von ca. 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Leerstandsrate ist im 1. Halbjahr von 6,5 auf 6,4 Prozent gesunken, die weitere Tendenz ist leicht fallend. Verantwortlich für die Belebung des Marktes ist in erster Linie der Rückstau von teilweise bereits länger geplanten Umzügen, die nun tatsächlich durchgeführt werden.