Im Herzen des Münchner Bahnhofsviertels nimmt die mit mehr als 70.000 Quadratmeter Mietfläche größte Projektentwicklung in der Münchner Innenstadt weiter Gestalt an: The Verse, mehrheitlich im Eigentum von durch Oaktree Capital Management verwalteten Fonds, wird von Accumulata in Zusammenarbeit mit Montibus Asset Management entwickelt. Am 26. November hat das Architekturbüro Herzog & de Meuron der Stadtgestaltungskommission die optimierten Planungen vorgestellt, die das ehemalige Postbank-Karree weiter nachhaltig verbessern sollen. Im Fokus stehen dabei nicht nur die Bedürfnisse künftiger Mieter, sondern vor allem die der Anwohner und Passanten sowie das Bahnhofsviertel selbst. Die Fertigstellung ist für 2027 geplant. Die Spezialtiefbauarbeiten laufen bereits, der Rohbau startet noch 2024.
„Die Neupositionierung von The Verse erlaubt es uns, das bereits erfolgreiche nachhaltige Konzept zu verfeinern und den Entwurf den Herausforderungen der Zukunft weiter anzupassen. Die vorgenommenen Optimierungen steigern die funktionalen Aspekte des Gebäudes und leisten einen bedeutenden Beitrag zur städtebaulichen Qualität des Quartiers.“—Robert Hösl, Partner bei Herzog & de Meuron
„The Verse wird zu einem Musterbeispiel einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Wir sind überzeugt, dass soziale und ökologische Nachhaltigkeit die Investition auch ökonomisch nachhaltig macht. Es handelt sich um eine zukunftsfähige Projektentwicklung, die sich hinsichtlich Dichte und Urbanität an internationalen Standards orientiert und andererseits auf die lokalen Gegebenheiten zugeschnitten ist.“—Heiko Keppler, Managing Director bei Oaktree
2.700 Quadratmeter für mehr Lebensqualität
Eine der wichtigsten Neuerungen im Vergleich zum vormaligen Postbank-Karree ist eine rund 2.700 Quadratmeter große parkähnliche Oase, die im Inneren des Quartiers entstehen soll. „Mit der grünen Lunge generieren wir einen Mehrwert für das gesamte Viertel. Die Innenhöfe verbessern nicht nur das Mikroklima, sondern bieten Nutzern des Quartiers, Anwohnern und Passanten einen Ort der Erholung“, erklärt Markus Diegelmann, Managing Partner von Accumulata. Die Passagen, die im nun optimierten Konzept zurück zur klaren Wegeführung des ursprünglichen Wettbewerbsentwurfs von Herzog & de Meuron finden, verbinden die umliegenden Straßen direkt und gut einsehbar mit den Innenhöfen.
Attraktive Freiräume und grüne Energie
Das Konzept der hohen Aufenthaltsqualität zieht sich durch das gesamte Projekt. Während im Innenhof die parkähnliche Oase entsteht, bieten umlaufende Balkone zusätzliche Aufenthaltsflächen für die künftigen Büronutzer. Ein Highlight ist die innovative Nutzung der sogenannten fünften Fassade – der Dachlandschaft. Hier entsteht ein vielseitiges Konzept, das neben Sportfeldern wie Padel-Courts und einer Laufbahn auch großzügige, zusammenhängend nutzbare Terrassenbereiche umfasst. Diese schaffen Raum für Meetings, den Austausch unter Kollegen, Erholung an der frischen Luft und entspannte After-Work-Treffen. Ergänzt wird die Dachlandschaft durch großflächige Photovoltaik-Anlagen, die nachhaltige Energiegewinnung sicherstellen und einen wichtigen Baustein der angestrebten LEED-Platin-Zertifizierung darstellen.
„Diese Aktivierung der Dachflächen ist einzigartig in München“, sagt Diegelmann. „Wir entwickeln hier nicht nur attraktive Sport- und Erholungsmöglichkeiten mit Blick über die Stadt, sondern nutzen die Flächen für nachhaltige Energiegewinnung.“ Die notwendigen technischen Anlagen werden dabei so integriert, dass sie das Erscheinungsbild nicht beeinträchtigen.
Einzelhandel, Gastronomie und Sport beleben das Quartier
Im Erdgeschoss setzt The Verse auf einen vielfältigen Mix aus Einzelhandel, Gastronomie, Sportangeboten und Dienstleistungen. „Wir bauen hier keine sterile Bürowelt, sondern ein lebendiges, gemischt genutztes Quartier mit spannenden Angeboten, die einen Beitrag zur positiven Entwicklung des Standorts leisten“, erklärt Stefan Schillinger, Managing Partner von Accumulata. Die optimierte Gestaltung der Erdgeschossflächen, insbesondere die Reduzierung der Arkadentiefe entlang der Paul-Heyse-Straße, schafft attraktive Nutzungsflächen und neue Anlaufpunkte für Anwohner und Passanten. „So tragen wir zur Belebung des Viertels bei und stärken gleichzeitig die lokale Wirtschaft.“
Ressourcen sparen, Energie gewinnen und Mobilität fördern
The Verse setzt beim Thema Nachhaltigkeit auf einen ganzheitlichen Ansatz: Der Teilerhalt des Rohbaus von bis zu drei Obergeschossen bedeutet konkret weniger Abriss, weniger Neubauten und damit eine deutlich geringere Umweltbelastung durch eingesparte graue Energie. Auch bei der weiteren Planung steht Nachhaltigkeit im Fokus - von der Verwendung CO₂-reduzierten Betons bis zum Regenwassermanagement für die Bewässerung der Grünanlagen. Das Projekt strebt mit der LEED-Platin-Zertifizierung die höchstmögliche Auszeichnung für ökologisches und nachhaltiges Bauen an und unterstreicht damit seinen Anspruch als Vorreiter für eine nachhaltige Stadtentwicklung.
Diese Ausrichtung setzt sich im Mobilitätskonzept fort: Neben rund 270 PKW-Stellplätzen mit sukzessiven E-Ladesäulen-Ausbau bietet The Verse über 900 Fahrradstellplätze mit Duschmöglichkeiten für Radler. Die hervorragende ÖPNV-Anbindung und die umfassende Fahrradinfrastruktur machen The Verse zum Modell für zukunftsfähige urbane Mobilität.
Auditorium und Conference Area mit Platz für knapp 600 Menschen
The Verse passt sich den Anforderungen moderner Arbeitswelten an: Die strategische Neupositionierung der Erschließungskerne ermöglicht effizientere Nutzungsmöglichkeiten und maßgeschneiderte Raumlösungen für Unternehmen unterschiedlicher Größe. Diese Multi-Tenant-Strategie bringt mehr Leben und Vielfalt ins Quartier.
Ein zentrales Element der New-Work-Philosophie ist das neue Conference Center, das auf rund 2.300 m² neben dem zentralen Auditorium und einer Conference Area mit Räumen für unterschiedliche Meeting-Formate auch Swing-Space in Form von abgetrennten Work-Lofts und offenen Co-Working-Bereichen umfasst. Das Auditorium im Erdgeschoss bietet Raum für Townhall-Meetings, Produktvorstellungen und Unternehmensevents. Es dient in der alltäglichen Nutzung zugleich als Freitreppe zwischen der Hauptlobby und der Conference Area im 1. Obergeschoss. „Das Auditorium ist mehr als ein Veranstaltungsraum – es ist ein Ort der Begegnung, der The Verse noch stärker mit dem Viertel vernetzt“, erläutert Diegelmann. Die Verlegung in das Erdgeschoss macht den Veranstaltungsbereich dabei effizienter und deutlich flexibler nutzbar als in der ursprünglichen Planung.
Die angestrebten Zertifizierungen WiredScore Platin und SmartScore Platin belegen die modernste digitale Infrastruktur des Gebäudes. Die hochwertige technische Ausstattung garantiert dabei maximale Anpassungsfähigkeit der Arbeitsflächen. Die intelligente Gebäudetechnik macht The Verse zum zukunftsfähigen Arbeitsstandort.
Vom Bahnhofsviertel zum Business-Hotspot
THE VERSE spielt eine Schlüsselrolle bei der Entwicklung des Bahnhofsviertels zum neuen Central Business District. Die unmittelbare Nähe zum Hauptbahnhof, der derzeit komplett neugestaltet wird, macht das Quartier zu einem Hotspot mit optimaler Verkehrsanbindung. „Gerade an solch zentralen Lagen ist eine maßvolle Verdichtung ein wichtiger Beitrag zu nachhaltigem Städtebau“, betont Olaf Claessen, Geschäftsführer von Montibus Asset Management („Montibus“), die für die Vermietung der Büroflächen verantwortlich zeichnet.
Das Bahnhofsviertel besticht durch seine kulturelle Vielfalt, die sich in der lebendigen Gastronomie- und Einzelhandelsszene widerspiegelt. „Diese Diversität ist ein echter Pluspunkt im Wettbewerb um internationale Talente“, so Claessen. „Mit The Verse entsteht ein lebendiges Stück Stadt, das diese Qualität aufgreift und Architektur und Stadtentwicklung zukunftsweisend verbindet.“
