Während der stationäre Handel unter Konsumzurückhaltung, Schließungen und Insolvenzen leidet, entwickelt sich der Outlet-Center-Markt stabil. Steigende Frequenzen und Umsätze prägen die Mehrzahl der Standorte; nennenswerte Leerstände bleiben die Ausnahme.
Anzeichen einer Marktsättigung in West- und Südeuropa
Die Entwicklungsdynamik liegt weit unter dem Niveau der Boomjahre. „Dies mag daran liegen, dass vor allem die Outlet-Märkte der west- und südeuropäischen Länder zunehmende Anzeichen einer Marktsättigung zeigen. Dies mag auch daran liegen, dass in vielen dieser Länder die Planungs- und Genehmigungsverfahren extrem lang und kostenintensiv sind, was vor allem auch für Deutschland gilt. Und die zwischenzeitlich deutlich gestiegenen Kapital- und Baukosten spielen hier ebenfalls eine nicht geringe Rolle“, erläutert Dr. Joachim Will, Geschäftsführer von ecostra.
Projektpipeline dünnt langsam aus
Seit Anfang 2025 verzeichnet Europa nur eine Neueröffnung: das Designer Outlet Kraków (Polen), das im Mai 2025 mit ca. 12.000 m² startete und auf ca. 20.000 m² GLA erweitert werden soll. Die Projektpipeline zählt aktuell rund 20 Neuplanungen – davon 7 in Deutschland. Will: „Noch vor 10 Jahren, also 2016, standen in Europa 62 Neuplanungen zu Buche, davon 20 allein in Deutschland. Da sind viele Vorhaben auf der Strecke geblieben.“
Erweiterungen bestehender Outlet-Standorte dominieren das Marktgeschehen
ecostra zählt aktuell 195 Outlet Center in Europa mit einer Gesamtverkaufsfläche von über 3,2 Mio. m². Gegenüber dem Vorjahr stieg die Fläche durch die Eröffnung in Krakau sowie Erweiterungen in Landquart (Schweiz) und Turin (Italien) um rund 0,1 %. Das Vereinigte Königreich führt nach Standortanzahl vor Italien, Frankreich und Spanien. Deutschland belegt mit 19 Centern und ca. 275.000 m² Rang fünf. Will: „Für die Erweiterungsplanungen in Montabaur und in Zweibrücken wurden die Baugenehmigungen erteilt. Zwar ist die Planung in Zweibrücken noch durch Normenkontrollklagen bedroht, aber wir gehen davon aus, dass diese Einsprüche von Nachbargemeinden vor Gericht scheitern werden.“
Großes Investoreninteresse an einem Nischenmarkt
Der Transaktionsmarkt übertrifft die Standortentwicklung an Dynamik. „Nicht nur Family Offices, sondern zunehmend mehr institutionelle Investoren haben die Vertriebsform Outlet-Center als interessantes Investment entdeckt und sind bereit, für erfolgreiche und gut positionierte Standorte tief in die Tasche zu greifen“, so Will. Nach dem Rekordjahr 2024 (ca. 1,8 Mrd. €) übertraf 2025 diesen Wert erneut. Allein im ersten Halbjahr 2026 wechselten Outlet Center im Wert von knapp 1 Mrd. € den Besitzer.
Outlet Center als Stabilitätsanker für Portfolien
Auf der Käuferseite trat die französische Frey-Gruppe hervor: Gemeinsam mit Cale Street Partners erwarb sie ein Portfolio aus drei Outlet Centern in Norditalien von Blackstone sowie das Designer Outlet Berlin von Nuveen Real Estate. VIA Outlets (APG) übernahm ein großdimensioniertes Center südlich von Mailand. Der texanische Fonds TPG sicherte sich das Designer Outlet Neumünster; die Simon Property Group erweiterte ihr Portfolio um zwei Standorte in Norditalien. In Russland veräußerte das Joint Venture Hines/Belaya Dacha zwei Outlet Center an einen russischen Anleger – nach vorliegenden Informationen die größte Immobilientransaktion des Landes im Jahr 2025. Mike Ashleys börsengelistete Fraser Group baute ihr UK-Portfolio auf sechs Outlet Center aus und setzt die Akquisitionsstrategie fort. Will: „Ein gutes Outlet Center bildet für jedes Portfolio einen Stabilitätsanker. Das kann man derzeit nicht von allzu vielen Einzelhandelsimmobilien behaupten.“
