Was gibt es Neues im TwentyOne?
Anton Bondi de Antoni: Wir haben das Glück, dass wir mit unserem Rohbau in der Zeit liegen. Der Rohbau wird im Februar nächsten Jahres fertig. Wir haben vor mittlerweile drei oder vier Wochen mit unseren beiden Generalunternehmern den endgültigen Fertigstellungstermin für Ende Februar 2025 fixiert. Das heißt, wir sind auch hier in Plan. Es ist in Zeiten wie diesen schon sehr erfreulich, dass man das so gesichert sagen kann. Wir sind bei diesem Projekt ausfinanziert und gehen im Frühjahr massiv die Vermietung der Büroflächen an.
Christoph Nemetschke: Wir haben bis jetzt auch schon Vermittlungsaktivitäten gesetzt. Im Labor sind wir zu mehr als der Hälfte voll. Wir verhandeln gerade mit jemandem und dann sind wir im Laborgeschoss fast ganz voll. Da ist die Nachfrage ungebrochen.
Bondi: Wir haben im Sommer die drei anderen Bauteile, also den Hotel, Office und Student Hub, an das Chorherrenstift verkauft und einen Baurechtsvertrag abgeschlossen. Dadurch sind wir in der gerade angespannten Finanzierungssituation sehr gut aufgestellt. Wir haben jetzt ein lastenfreies Bauwerk, haben keine Vorbelastungen aus dem Development und können schauen, wie wir weitermachen. Wir stehen der aktuellen Situation geschuldet momentan auf der Bremse. Ohne eine ausreichende Vorverwertung zu haben oder einen Endinvestor, der mir das Projekt abnimmt, kann ich nicht zu bauen beginnen.
Wann kann mit diesen drei Projekten gestartet werden?
Bondi: Für mich gilt die Faustformel, dass ich den Zinsendienst sicherstellen können möchte. Wenn ich davon ausgehe, dass ich derzeit an die 30 Prozent Eigenkapital brauche, dann ist, wenn ich es durchrechne, ein Vorvermietungsstand von 40 Prozent nötig.
Das ist, glaube ich, bei den drei Objekten nicht so schwierig. Der Student Hub als geplantes Studentenwohnheim für Studenten oder „Young Urban Professionals“ wird als Ganzes an einen Investor oder Betreiber vermietet werden. Wenn wir im Hotel-Hub unseren Vertrag mit dem Hotelbetreiber abschließen, dann haben wir eine Vorverwertung von über 50 Prozent. Die kritische Masse ist derzeit wahrscheinlich der Office Hub. Da schauen wir einmal, wie wir da weiterkommen.
Wer sind die beiden Generalunternehmen?
Bondi: Bau-GU ist die Habau und als TGA-GU haben wir die Ortner Gruppe.
Namen, die sich auf Bondi-Bautafeln immer wieder finden.
Bondi: Habau und die Ortner Gruppe haben schon den Innovation Hub gebaut. Wir haben mit beiden Unternehmen die besten Erfahrungen gemacht. Ich muss auch sagen, dass sich im Zuge dieser wirtschaftlichen Veränderungen, speziell durch die Zinserhöhung und die daraus resultierenden Diskussionen mit den Banken, gerade diese beiden Teil-GU als echte Partner herausgestellt haben. Geldmanagement stand nicht im Vordergrund. Im Vordergrund stand, wie wir mit den geänderten Rahmenbedingungen umgehen. Und es ist uns gelungen, weiterhin in der garantierten Zeit und im garantierten Preis zu sein, was in Zeiten wie diesen ganz wichtig ist. Daher muss ich sagen, dass das eine wirklich gute Partnerschaft ist.
Wer finanziert den Central-Hub?
Bondi: Der Central-Hub wird durch die Bank Austria finanziert. Momentan wird viel über die Banken geschimpft. Auch wir hatten mit der Bank viele Diskussionen – diese waren aber immer lösungsorientiert. Da ging es nicht darum, dass einer gesagt hat, legt einmal 20 Millionen Eigenkapital auf den Tisch und dann schauen wir weiter. Uns war bewusst: Wir haben ein Gap. Die Frage war – wir schließen wir diese Lücke? Was passt für die Bank, was passt für uns? Wie können wir das strukturieren? Auch hier waren es Gespräche in einer sehr partnerschaftlichen Beziehung. Da hat auch hineingespielt, dass die Bank gesehen hat, dass die Generalunternehmer nicht blöd spielen, und die Generalunternehmer haben gesehen, dass die Bank mit an einem Strang zieht. Das war ein gemeinsames Erarbeiten einer Lösung. Es gibt für niemanden einen Haircut und wir sind bis zum Ende ausfinanziert.
Hat es auch mit anderen Banken Gespräche gegeben?
Bondi: Wir haben in diesem Fall nur mit der Bank Austria gesprochen, weil wir schon eine Erstfinanzierung über die Bank Austria hatten. Diese Finanzierung hatte, um fortgeführt zu werden, gewisse Bedingungen, die bis März zu erfüllen waren. Wir haben in Folge nur mehr mit der Bank Austria gesprochen, da sie sich als sehr kooperativ gezeiget hatte.
Wir finanzieren normalerweise den Bau plus sechs, neun Monate. Wenn wir nicht verkauft haben, stellen wir auf Projektfinanzierung um. Das ist in Zeiten wie diesen nicht mehr machbar. Daher haben wir jetzt die Finanzierungsstruktur dahingehend umgestellt, dass wir Bau plus fünf Jahre Projektfinanzierung hinten angehängt haben. Wir haben für alle Luft geschaffen. Wir haben diese Finanzierung bis Sommer 2030 auch zinsabgesichert. Wir sitzen hier relativ entspannt.
Was macht Bondi anders als die anderen?
Bondi: Ich glaube, einer der wesentlichsten Punkte ist, dass ich als Eigentümer selbst am Tisch sitze. Das sagen uns auch unsere Partner immer. Ich komme ursprünglich von einer Bank. Ich habe mich in meiner ganzen Karriere immer schon dazu entschieden, mit offenen Karten zu spielen. Ich habe nie versucht, zu tricksen. Daher ist da bei allen ein gewisses Grundvertrauen. Das hilft natürlich auch, wenn es einmal ein bisschen enger wird. Dann kann man sagen: Jetzt müsst ihr uns bitte auch einmal kurz unterstützen, damit wir wieder weiterkommen. Das hat gut funktioniert.
Gibt es Projekte am Markt, die man übernehmen könnte? Einige Developer haben sich bereits von einigen Developments getrennt oder werden sich trennen müssen.
Bondi: Wir sind mit unseren Projekten gut beschäftigt. Das heißt aber nicht, dass wir unseren Markt nicht beobachten und schauen, was der Mitbewerber gerade bei den Live-Science-Projekten macht. Wenn ich meinen Job richtig mache, muss ich den Markt natürlich auf dem Radar haben. Ich muss wissen, was der Mitbewerber macht und wer meine Konkurrenten sind.
Wenn ich mit einem Mietinteressenten rede, und der versucht mir zu erklären, dass der andere im Laborbereich die Hälfte von uns verlangt und das Doppelte bietet, kann ich dann grinsen und ihm sagen, dass es nicht ganz so ist. Ich hoffe nicht, dass wir in eine Situation kommen, in der wirklich eine Verwertung von Projekten und halbfertigen Projekten ansteht. Das würde uns allen nicht guttun. Auf der anderen Seite darf man niemals nie sagen. Wenn irgendwas auf den Tisch kommt, das eine gewisse Struktur hat und wo man vielleicht etwas tun kann, würden wir uns das natürlich anschauen. Wir sind aber weder aktiv am Schauen noch am Leichen fleddern.
Dass die beiden angeführten Projekte im Moment still stehen, hilft dem Standort TwentyOne …
Nemetschke: Wenn man sich das Gesamtumfeld anschaut, was derzeit in Wien im gewerblichen Bereich passiert, dann wird 2025 nur der Central Hub fertig. Die Projekte, die dieses Jahr fertig werden, sind ausvermietet. Da sind hier 1.000 Quadratmeter leer und dort 1.500 Quadratmeter, aber das ist relativ egal. Es ist aber kein großes, zusammenhängendes Objekt. Das heißt, überall dort, wo jemand eine größere Fläche oder eine gewisse Infrastruktur braucht, kommt bis Anfang 2025 nichts auf den Markt. Da hilft es uns natürlich, wenn das, was vom Mitbewerber gekommen wäre, erst ein halbes oder ein Jahr später kommt. Das hilft uns in der Verwertung.
Wird es zu Abwertungen kommen?
Bondi: Ich glaube nicht, dass es zu Abwertungen kommt. Wir haben eine Bilanz und haben jetzt wieder einen Ultimo. Ich glaube, das ist der Moment, wo noch einiges hochkommen wird. Als wir die Bilanz für 2022 gemacht haben, haben wir alle gesagt: Das wird sich 2023 alles wiederholen und dann geht es wieder gut weiter.
Bilanzen leben auch von einem gewissen Forecast. Wenn man sich die jetzige Entwicklung anschaut, müssen wahrscheinlich einige Marktteilnehmer Abwertungen vornehmen. Ich glaube aber nicht, dass das reale, sondern dass es weitgehend nur fiktive Abwertungen sind, weil die meisten mit IFRS finanzieren. Die haben ganz einfach den Zwang, den sie manchmal auch extensiv ausgenutzt haben, laufende Neubewertungen und Aufwertungen vorzunehmen. Die haben nicht mehr geschaffen. Es steht nicht mehr da und es gibt auch nicht mehr Miete. Es fällt lediglich ein Gebäude, das auf 140 Prozent der Entstehungskosten aufgeblasen ist, wieder zurück auf 110 Prozent. Das ist noch immer nicht schlecht für das Projekt, aber die Bilanzen schauen natürlich fürchterlich aus. Wenn man da nicht fristenkongruent finanziert ist, dann hat man ein echtes Problem. Man hört manchmal am Markt, dass manche Leute diese Aufwertungen auch verwendet haben, um Finanzierungen nachzuziehen. Dann wird es noch einmal schwieriger. Aber ich glaube nicht, dass der nominelle Wert der bestehenden Projekte wirklich zurückgeht. Vor allem, weil die Mieten auch steigen. Wir sind das erste Mal seit vielen Jahren in der Situation, dass wir speziell im Gewerbebereich mit tatsächlich steigenden Mieten konfrontiert sind. Das hilft, auch einen gewissen Wertausgleich zu finden.
Das heißt, die Indexklauseln in den Mietverträgen haben gegriffen und die Mieten konnten erhöht werden?
Nemetschke: Wir haben in unseren Verträgen überall die Indexierung drin und wir haben eine erste Anpassung hinter uns. Kein Mieter ist erfreut, aber wir haben da überhaupt keine Probleme gehabt.
Das wurde weitgehend einfach akzeptiert. Wir stellen uns darauf ein. Da muss man als Vermieter auch ein bisschen flexibel sein. Wenn einer kommt und sagt, er tut sich momentan ein bisschen schwer, dann kann man natürlich das eine oder andere Gespräch durchaus führen. Das tut der Immobilie nicht besonders weh, unter Anführungszeichen, weil ich mit einer gewissen Ausgangsbasis kalkuliert habe.
