Die Deutsche Pfandbriefbank AG (PBB), eine führende europäische Spezialbank für die gewerbliche Immobilienfinanzierung, diversifiziert ihr Geschäftsmodell und ihre Einkommensbasis, um die Bank noch zukunftsfester und profitabler zu machen. Dabei bleibt die gewerbliche Immobilienfinanzierung das Rückgrat der PBB. Das relativ hohe Gewicht der Assetklasse Office soll in den kommenden Jahren sukzessive zurückgeführt und die Ausrichtung auf profitablere und wachstumsstärkere Segmente vorangetrieben werden.
Zudem plant die Bank, das Asset Management konsequent auszubauen und ein erweitertes Dienstleistungsgeschäft für institutionelle CRE-Investoren aufzubauen. Bis Ende 2027 ist geplant, dass rund 10% der Erträge auf Provisionen entfallen. Der Spielraum für die dafür notwendigen Investitionen soll durch die konsequente Umsetzung bestehender und zusätzlicher Maßnahmen zur Steigerung der Effizienz im Kerngeschäft geschaffen werden. In der Summe wird erwartet, dass damit die Profitabilität, der Return on Tangible Equity (RoTE) als zukünftig zentrale Messgröße, bis Ende 2027 auf rund 8% deutlich steigt.
„Wir haben uns als Bank in dem herausfordernden Markt der vergangenen zwei Jahre gut behauptet. Dennoch wollen wir uns für zukünftige Zyklen besser wappnen, indem wir unser Geschäftsmodell breiter aufstellen“, sagt Kay Wolf, Vorstandsvorsitzender der PBB. „Wir haben das enorme Potenzial unserer Geschäftsplattform bei weitem noch nicht ausgeschöpft. Deshalb ist es nur folgerichtig, wenn wir unsere Expertise in der Immobilienfinanzierung entlang der Wertschöpfungskette künftig auch institutionellen Investoren verstärkt zur Verfügung stellen und damit ein zusätzliches Provisionsgeschäft aufbauen. Daneben planen wir, unser Kerngeschäft weiter zu optimieren, indem wir uns im Neugeschäft stärker auf zukunftsträchtige und wachstumsstarke Assetklassen konzentrieren. Mit diesen Weichenstellungen wollen wir die Bank wetterfester und deutlich profitabler machen.“
Im Kern hat die Strategie 2027 drei Stoßrichtungen:
„Mit der Adjustierung unseres Geschäftsmodells wollen wir das Ertragsprofil unserer Bank deutlich verbessern“, sagt Marcus Schulte, Finanzvorstand der PBB. „Wir planen, unsere Profitabilität Schritt für Schritt zu steigern und damit Mehrwert für unsere Aktionäre zu schaffen.“
Erweiterung des Kerngeschäfts um zukunftsträchtige Assetklassen
Im Bereich „RE Finance Solutions“ soll das Finanzierungsportfolio in den kommenden Jahren weitgehend stabil bleiben. Allerdings ist geplant, dass sich die Zusammensetzung deutlich verändert, um strukturellen Marktentwicklungen mit großem Potenzial besser Rechnung zu tragen. Dazu zählen Makrotrends wie das Wachstum von eCommerce und Cloud-Computing, der steigende Wohnraumbedarf von Studierenden sowie eine alternde Gesellschaft in den Industrieländern. Deshalb wird die Bank wachstumsstarke Assetklassen wie „Data Center“, „Serviced Living“ und „Senior Living“ adressieren. Darüber hinaus soll das Neugeschäft in den Bereichen Logistik, Hotel und Einzelhandel intensiviert und in den Bereichen Office und Wohnen geringer gewichtet werden.
Der geographische Schwerpunkt soll künftig stärker auf Europa liegen. Hier plant die Bank, ihr Geschäft vor allem in ihren kontinentaleuropäischen Märkten noch stärker auszubauen. Die USA als größter Immobilienmarkt der Welt bleibt für die PBB weiterhin wichtig, allerdings mit einem regional und kundenseitig deutlich fokussierteren Investmentansatz.
Mit dieser Optimierung des Portfolios sollte der Ergebnisbeitrag des Geschäftsbereichs trotz eines weitgehend stabilen Volumens weiterhin steigen, zumal sich in den nächsten Jahren auch die Risikovorsorge auf geschätzte 15 bis 25 Basispunkte des Portfolios normalisieren dürfte.
Aufbau eines neuen Geschäftsbereichs fürs Provisionsgeschäft
Der neue Geschäftsbereich „RE Investment Solutions“ bündelt das nicht-bilanzielle Provisionsgeschäft. Dieses Segment wird zwei Standbeine haben:
Zum einen „PBB invest“, das Asset Management der Bank. Nachdem der Markt dabei ist, sich zu stabilisieren, befindet sich die Bank derzeit im Investorensounding für einen Debt-Fonds, ein Equity-Produkt ist ebenfalls vorbereitet. Mit beiden Produkten will die Bank im kommenden Jahr in die Offensive gehen. Über dieses organische Wachstum hinaus werden verstärkt selektive Akquisitionen geprüft. In der Summe plant die PBB bis 2027 mit einem verwalteten Vermögen von 4 bis 6 Milliarden Euro.
Zum anderen will die Bank mit „Originate & Cooperate“ das inzwischen auch in Europa stark wachsende Finanzierungsgeschäft durch institutionelle Investoren besser für sich nutzen. In den USA wird bereits heute rund die Hälfte aller Immobilienfinanzierungen über Kreditgeber abgewickelt, die nicht dem Bankensektor zuzuordnen sind, z.B. durch Kreditfonds. Die PBB wird dieser stark wachsenden Investorenbasis, darunter große namhafte Fondsgesellschaften, in Partnerschaften vor allem ihre Sourcing- und Strukturierungsexpertise anbieten, aber auch Produkte wie Due Diligence und Kreditservicing. Sie wird damit zum Dienstleister für diese Investoren und erweitert somit ihren Anteil an der sich verändernden Wertschöpfungskette für Immobilien, und dies bei deutlich geringerem Kapitaleinsatz für diese Geschäftsaktivitäten.
In der Summe soll der Geschäftsbereich RE Investment Solutions bis zum Jahr 2027 bereits rund 10% der Erträge der Gesamtbank erwirtschaften. Insgesamt wird damit für die Geschäftsbereiche „RE Finance Solutions“ und „RE Investment Solutions“ über diese Periode mit einem durchschnittlichen jährlichen Ertragswachstum (CAGR) von 4% gerechnet.
Effizientere, skalierbare operative Plattform
Die Investitionskosten für den Aufbau des neuen Geschäftsbereichs „RE Investment Solutions“ plant die Bank durch konsequente Umsetzung laufender sowie weiterer Kosteneinsparungen mehr als zu kompensieren. Die Effizienz und Skalierbarkeit der operativen Plattform soll unter anderem durch die Anpassungen an die neue Geschäftsstrategie und den weiter steigenden Einsatz von Technologie inklusive künstlicher Intelligenz weiter erhöht werden. Die Cost-Income-Ratio soll damit, trotz weiterer Investitionen in die neuen Geschäftsaktivitäten, bis Ende 2027 auf unter 45% sinken.
Der Vorstand der Bank erwartet, dass mit den Anpassungen des Geschäftsmodells und weiteren Effizienzsteigerungen die Profitabilität der Gesamtbank wieder erheblich steigen wird. Für das Jahr 2027 wird ein RoTE von 8% erwartet, ein wichtiger Meilenstein zum Erreichen einer angemessenen Kapitalverzinsung.
Die Aktionärinnen und Aktionäre sollen an dieser Entwicklung über Dividenden und künftig auch über Aktienrückkäufe (letztere vorbehaltlich der Zustimmung der EZB) beteiligt werden. Bis einschließlich für das Geschäftsjahr 2027 will die Bank mindestens 50% ihres Gewinns nach Steuern (IFRS, Gruppe) und des AT1-Kupons an die Anteilseigner weiterreichen. Trotz dieser Kapitalrückgabe und trotz der geplanten Akquisitionen im Asset Management soll sich die Kernkapitalquote (CET-1-Quote) in diesem Zeitraum stets oberhalb von 15,5% bewegen.
