Die vdp-Mitgliedsinstitute steigerten 2025 trotz anspruchsvollem Marktumfeld sowohl die Immobiliendarlehensvergabe als auch das Pfandbriefvolumen. Die Erholung der Immobilienmärkte hielt ganzjährig an; Pfandbriefe verzeichneten anhaltend starke Investorennachfrage.
„Angesichts der zahlreichen Krisen und geopolitischen Konflikte haben die vdp-Mitgliedsinstitute das Geschäftsjahr 2025 erfolgreich bewältigt.“—Gero Bergmann
vdp-Präsident Gero Bergmann hob auf der Jahrespressekonferenz hervor: Der Immobilienmarkt habe seine 2024 begonnene Erholung fortgesetzt, Preise seien stetig, aber weniger dynamisch als in der Niedrigzinsphase gestiegen. Das Finanzierungsgeschäft habe deutlich zugelegt, Pfandbrief-Absatz und -Umlauf spürbar angezogen. Für 2026 äußerte sich Bergmann vorsichtig: Der Krieg im Iran verstärke Unsicherheit, beeinträchtige Inflation und Wachstum. „Aus heutiger Sicht ist nach wie vor mit leicht steigenden Preisen im Jahr 2026 zu rechnen.“ Die Geschäftsaussichten der Pfandbriefbanken blieben grundsätzlich positiv.
Wohnimmobilienpreise nähern sich Rekordniveau von 2022
Der vdp-Immobilienpreisindex wies im vierten Quartal 2025 ein Plus von 4,0 % gegenüber dem Vorjahr aus. Wohnimmobilien verteuerten sich bundesweit um 4,2 %, in den Top-7-Städten um 4,7 %. Gewerbeimmobilienpreise (Büro und Einzelhandel) stiegen um durchschnittlich 3,5 %. Bergmann: „Die Preise für von Banken finanzierte Büros haben 2025 die Bodenbildung abgeschlossen und sich wieder leicht positiv entwickelt.“ Wohnimmobilienpreise näherten sich dem Rekord vom Sommer 2022. Für den Büromarkt erwartet der vdp eine Ausdifferenzierung: Energieeffiziente Objekte in A-Lagen gewinnen, ältere Peripherieobjekte verlieren an Nachfrage.
Deutlicher Zuwachs an Darlehenszusagen
Das Finanzierungsvolumen zog 2025 um 15,7 % auf 148,6 Mrd. Euro an. Wohnimmobiliendarlehen stiegen um 17,5 % auf 92,6 Mrd. Euro, Gewerbeimmobiliendarlehen um 12,9 % auf 56,0 Mrd. Euro. Rund 79 % entfielen auf Objekte in Deutschland. Bergmann betonte: „Die gestiegene Darlehensvergabe für Wohnimmobilien betrifft nicht nur Bestandsobjekte, sondern allmählich auch wieder den äußerst wichtigen Wohnungsneubau.“ Baugenehmigungen nahmen zu, Privathaushalte fassten wieder häufiger den Entschluss zum Wohneigentumserwerb. Der vdp fordert, politische Deregulierungsansätze rasch in die Praxis zu überführen und lehnt eine neue staatliche Wohnungsbaugesellschaft auf Bundesebene als Irrweg ab.
„Regulatorische Wende ist eingeläutet“
vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt begrüßte erste Korrekturen – etwa bei den Sustainable-Finance-Regeln –, mahnte jedoch: „Von der überbordenden Regulierung werden Banken und Kreditnehmer weiterhin stark belastet. Denn sie verteuert Kredite.“
Basel III: Einfrieren des Output-Floor dringend geboten in Europa
Während die USA ihre Bankenregulierung lockern und je nach Institutsgröße Entlastungen von 5 bis knapp 8 % vorsehen, hält Europa an strikter Basel-III-Umsetzung fest. Tolckmitt kritisierte: Bis 2032 drohten Eigenkapitalmehrbelastungen von bis zu 20 %, gerade in risikoarmen Geschäftsfeldern. „Der Output-Floor muss auf seinem Ursprungsniveau von 50 % eingefroren werden.“ Zudem setzt sich der vdp für dauerhafte Privilegierung nachweislich sicherer Wohnimmobilienkredite und gegen prohibitiv hohe Risikogewichte bei ADC-Finanzierungen (Wohnungsneubau, energetische Sanierung) ein. Ohne Korrekturen drohe weiteres Abwandern von Bankgeschäft in weniger regulierte Bereiche.
Sustainable-Finance-Regulierung: Es mangelt weiter an Praxistauglichkeit
Die vereinfachten Offenlegungsregeln der EU-Kommission bewertet der vdp als ersten Schritt. Datenlücken durch Inkonsistenz zwischen Realwirtschafts- und Bankenpflichten bremsten jedoch Investitionen in den Gebäudebestand. Tolckmitt forderte: „Die Anwendbarkeit der Taxonomie in der Praxis muss sich spürbar verbessern.“ Voraussetzung sei u. a., die EPBD-Umsetzungsfrist für Neubau-Standards (2030) nicht auf 2027 vorzuziehen. Die Taxonomie-Prüfung solle einmalig bei Kreditvergabe auf Basis vorhandener Dokumente (Energieausweis, Renovierungspass) erfolgen.
Pfandbrief-Umlauf steigt auf 410,9 Mrd. Euro
Der Pfandbrief-Umlauf wuchs 2025 um 11,4 Mrd. Euro (+2,9 %) auf 410,9 Mrd. Euro. Hypothekenpfandbriefe überschritten erstmals die 300-Mrd.-Euro-Marke (304,1 Mrd. Euro). Öffentliche Pfandbriefe legten um 5,6 % auf 106,8 Mrd. Euro zu. Der Absatz stieg von 57,3 auf 66,8 Mrd. Euro (+16,6 %); Benchmark-Pfandbriefe erzielten mit 31 Mrd. Euro ihr drittbestes Ergebnis der vergangenen zehn Jahre.
Nachhaltige Emissionen: Mangel an geeigneten Deckungsmassen
Das Emissionsvolumen nachhaltiger Pfandbriefe sank von 7,1 auf 4,7 Mrd. Euro, der Umlauf stieg auf 33,0 Mrd. Euro. Das Interesse der Mitgliedsinstitute bleibe hoch; es fehle jedoch an Deckungsmassen, die die Anforderungen Grüner und Sozialer Pfandbriefe erfüllten. Bergmann kündigte an, der vdp werde bei der Pfandbriefgesetz-Novelle die Ausweitung der Beleihungsgrenze für Wohnimmobilienkredite auf 80 % anstreben. „Mit einer Ausweitung der Beleihungsgrenze auf 80 % könnte der Pfandbrief sein Potenzial für Wohnungsbau und -erwerb noch besser entfalten.“ In den ersten drei Monaten 2026 emittierten vdp-Mitglieder Pfandbriefe im Volumen von 20,8 Mrd. Euro – 11 % unter dem außergewöhnlich starken Vorjahreszeitraum.
