Der globale Gewerbeimmobilienmarkt steht am Wendepunkt. Nach dem schwierigen Jahr 2024 zeichnet sich zwar eine Erholung ab, doch diese wird nach Einschätzung der Experten des Vermögensverwalters PIMCO deutlich langsamer und ungleichmäßiger verlaufen als in früheren Zyklen. Die jüngsten Zinssenkungen der großen Notenbanken sorgen zwar für erste Stabilisierungstendenzen, sind aber kein Grund für übertriebenen Optimismus. Dies erfordert ein selektives Vorgehen bei der Auswahl von Regionen, Sektoren sowie zwischen Fremd- und Eigenkapitalinvestments. Das ist das Fazit einer aktuellen Expertenrunde der PIMCO-Immobilienspezialisten.
Zinssenkungen allein reichen nicht für schnelle Markterholung
„Es gibt eine größere Bereitschaft zu Transaktionen seit der Fed-Zinssenkung im September", erklärt John Murray, Managing Director für Global Private Commercial Real Estate bei PIMCO. „Wir sehen erste Ansätze einer Erholung, insbesondere im Mehrfamiliensektor." Anders als nach der globalen Finanzkrise, als massive Fed-Programme die Bewertungen von Immobilien durch stark gesunkene Renditeerwartungen (Kapitalisierungsraten) nach oben trieben, erwartet Murray diesmal einen deutlich längeren Erholungsprozess. "Der Markt überschätzt die Auswirkungen der jüngsten Zinssenkungen auf die Immobilienpreise", warnt Murray. "Die niedrigeren kurzfristigen Zinsen sind wie ein Pflaster - sie stoppen zwar die Blutung, lösen aber nicht das Problem der aktuell hohen Renditeerwartungen." Die Kombination aus anhaltend hohen Zinsen und einer steigenden Zahl fälliger Gewerbeimmobilienkredite verhindere eine schnelle Markterholung.
Preisrückgänge: Qualitätsimmobilien erreichen Talsohle
Die Immobilienwerte haben nach Einschätzung der PIMCO-Experten in vielen Bereichen ihren Tiefpunkt erreicht oder nähern sich diesem. "Die Verkaufswerte bei Liquidation (Liquidationswerte) haben in vielen Bereichen ihren Tiefpunkt erreicht und sind um 20 bis 40 Prozent von ihren Höchstständen gefallen", erläutert Murray. "Bei hochwertigen Immobilien der Klasse A sehen wir aktuell Verkäufe mit Preisabschlägen von 20 bis 25 Prozent gegenüber 2021." Seray Incoglu, Executive Vice President für Global Private Commercial Real Estate bei PIMCO, differenziert: "Erstklassige Immobilien haben ihren Tiefpunkt erreicht und werden teilweise unter Wiederbeschaffungskosten gehandelt." Für Objekte mittlerer und niedrigerer Qualität, besonders im Büro- und Life-Sciences-Bereich, rechnet sie dagegen mit weiteren Preisrückgängen.
Märkte entwickeln sich regional stark unterschiedlich
Die Erholung des Immobilienmarktes verläuft weltweit höchst unterschiedlich - maßgeblich bestimmt durch die jeweiligen Wachstumsaussichten. "In Europa sinken die Zinsen aus den falschen Gründen – nämlich wegen der schwachen Konjunkturaussichten in Deutschland und Frankreich", betont François Trausch, Managing Director für PIMCO Prime Real Estate. Diese Zinssenkungen aus Wachstumsschwäche machten die Situation in Europa besonders komplex. Anders als in den USA lagen die Zinssätze in Europa zwischen 2009 und 2022 bei null oder darunter. Die aktuellen Zinssenkungen werden das Niveau nach der Finanzkrise nicht annähernd erreichen. "Investoren müssen umdenken und sich von der Hoffnung auf niedrige Zinsen verabschieden. Stattdessen gilt es, sich auf Märkte mit Miet- und Ertragswachstum zu konzentrieren", so Trausch. Deutlich optimistischer beurteilt er die Aussichten in Asien - mit Ausnahme Chinas. Dort sprechen stabilere Wachstumsaussichten für eine schnellere Markterholung.
Attraktive Segmente: Wohnimmobilien, Studentenwohnheime und Rechenzentren im Fokus
Für Investoren identifizieren die PIMCO-Experten mehrere attraktive Marktsegmente. "Der Wohnungssektor profitiert von stabilen Angebots- und Nachfragefaktoren", sagt Russell Gannaway, Managing Director für Alternative Credit. In den USA erwartet er in den kommenden fünf Jahren einen anhaltenden Wohnungsmangel, der die Nachfrage nach Vermietungsprojekten sowie Einfamilien- und Mehrfamilienimmobilien stützen wird.
Geografisch bieten vor allem der US-Sun-Belt sowie der Mehrfamilienwohnungsbau in japanischen Metropolen attraktive Perspektiven. "In Japans Metropolen steigt die Haushaltsbildung, während Mietausfälle selten und Finanzierungsbedingungen günstig bleiben", erläutert Trausch. Besonders positiv entwickelt sich auch das Segment Studentenwohnungen: "Studentenwohnungen zeigen starkes Mietwachstum - von traditionellen Märkten der USA, Großbritanniens und Australiens bis nach Kontinentaleuropa und Asien", so Trausch.
Rechenzentren, vor allem in Europa, bieten nach Einschätzung der Experten ebenfalls interessante Chancen. "Die Nachfrage nach Rechenzentren wächst weltweit. In Europa sehen wir besonderes Potenzial, da der Markt bei der Rechenzentrumskapazität fünf bis sieben Jahre hinter den USA liegt", so Murray.
Vorsicht bei Büro- und Life-Sciences-Immobilien geboten
Zurückhaltung empfehlen die Experten dagegen im Life-Sciences-Sektor. "In den letzten Quartalen zeigt die tatsächliche Flächennutzung im Life-Sciences-Sektor in mehreren Märkten Anzeichen einer Verlangsamung durch neues Angebot und reduzierte Mieternachfrage", warnt Incoglu. Auch bei Büroimmobilien mahnt Trausch zur Vorsicht: "Die neu entdeckte Begeisterung für Büroimmobilien könnte übertrieben sein, da gut gelegene Objekte mit Alternativnutzungen nur einen kleinen Teil des Marktes ausmachen." Der zunehmende Trend zu hochwertigen, nachhaltigen Objekten bietet zwar Chancen für Aufwertungen, gleichzeitig sieht Trausch für schwächere Immobilien erhebliche Risiken durch sinkende Auslastung. Gannaway verweist auf historische Erfahrungen: "Es gibt keinen Vorteil, zu früh in diesen Markt einzusteigen." Die Umnutzung von B- und C-Einkaufszentren habe ein Jahrzehnt gedauert.“
Investmentstrategie: Fremdkapital vor Eigenkapital
PIMCO bevorzugt im Immobilienbereich weiterhin Fremdkapital- gegenüber Eigenkapitalinvestitionen. „Es ist weiterhin eine attraktive Zeit, um als Kreditgeber über das gesamte Risikospektrum hinweg zu agieren", erklärt Murray. „Die Zinssätze bleiben hoch, und die Immobilienbewertungen sind durch das schwache wirtschaftliche Umfeld unter Druck geraten." Nach Einschätzung von Trausch bieten sich inzwischen jedoch neue Perspektiven: „Wir sehen heute attraktivere Einstiegsmöglichkeiten für langfristige Eigenkapitalinvestoren, da die Liquidationswerte ihren Tiefpunkt erreicht haben. Ein selektives Vorgehen bleibt dabei aber entscheidend."
Ausblick: Präzise Bewertung wird erfolgsentscheidend
„Dieser Zyklus wird sich anders entwickeln als alle vorherigen. Das allein wird für Volatilität und taktische Handelsmöglichkeiten sorgen, bbesonders an den öffentlichen Märkten", erklärt Incoglu. Sie verweist auf die Bedeutung der verschiedenen Marktsegmente – öffentliche und private Eigenkapital- sowie Fremdkapitalmärkte. "Es besteht weiterhin eine deutliche Kluft zwischen öffentlichen und privaten Märkten, die sich in die eine oder andere Richtung schließen muss", ergänzt Gannaway. "Die Fähigkeit zur präzisen Bewertung von Chancen in allen Marktsegmenten und Kapitalstrukturen wird 2025 Gewinner von Verlierern unterscheiden."
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PIMCO ist einer der weltweit führenden aktiven Manager für festverzinsliche Wertpapiere. Mit der Gründung im Jahr 1971 in Newport Beach in den USA führte PIMCO seinen Total-Return-Ansatz für Anleihen ein. Seither unterstützt PIMCO Anleger rund um die Welt dabei, ihre Anlageziele unabhängig vom jeweils vorherrschenden Marktumfeld zu erreichen. Als aktiver Manager ist es unser Ziel, Chancen nicht nur zu identifizieren, sondern diese selbst zu kreieren. Daher halten wir an unserem Leitmotiv - der Erzielung überdurchschnittlicher Renditen und dem Angebot erstklassiger Anlagelösungen für unsere Kunden - entschlossen fest.
