Nach Angaben von Colliers beendete der deutsche Industrie- und Logistikinvestmentmarkt das Jahr 2024 mit einem überraschend positiven Ergebnis von rund 7,5 Milliarden Euro. Nachdem das Transaktionsvolumen im dritten Quartal noch auf dem Niveau des Krisenjahres 2023 lag, wurde zum Jahresende ein Plus von rund 11 Prozent erzielt (2023: 6,7 Milliarden Euro). Gegenüber dem zehnjährigen Durchschnitt steht ein solides Umsatzplus von 12 Prozent, wenngleich das Ergebnis nicht an die Rekordjahre 2021 und 2022 mit jeweils über 9 Milliarden Euro anknüpfen kann. Folglich wurde der Fünfjahresdurchschnitt um 5 Prozent verfehlt. Das solide Ergebnis deutet auf ein langsames Aufhellen am Investmentmarkt hin.
Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Wir beobachten, dass der zu Beginn des Jahres prognostizierte wirtschaftliche Aufschwung, der in der zweiten Jahreshälfte des Jahres stattfinden sollte, sich um ein bis zwei Quartale verzögert hat. Erste positive Impulse zeigten sich jedoch deutlich zum Jahresende. Dabei waren die vier Zinsanpassungen, die im Jahresverlauf stattgefunden haben, zuletzt im Dezember, die wichtigsten Impulsgeber. Trotz der Krisenjahre bleibt die Liquidität weiterhin hoch und die Anlageklasse Logistik erzielte wie 2023 einen Rekordmarktanteil von 29 Prozent am gesamtgewerblichen Investmentmarkt. Im Jahr 2025 wird das Augenmerk auf der weiteren Entwicklung am Vermietungsmarkt liegen, die nach Region und Sektor differenziert betrachtet werden muss.“
Portfolio-Boom im vierten Quartal treibt das Transaktionsvolumen nach oben
Das Jahr 2024 war vor allem von einer starken Investorenaktivität im ersten und vierten Quartal geprägt. Dabei spielten Portfoliotransaktionen eine wichtige Rolle. Insgesamt waren die letzten Monate des Jahres die umsatzstärksten. Seit Oktober wurden rund 1,9 Milliarden Euro durch Portfoliotransaktionen und rund 1,1 Milliarden Euro durch Single-Transaktionen generiert. Damit war das vierte Quartal für knapp 41 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Das bis dahin stärkste Quartal war das erste, mit einem Anteil von rund 25 Prozent am Gesamtergebnis. In der Summe wurden im Jahresverlauf rund 3,9 Milliarden Euro durch Portfoliotransaktionen generiert.
Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Investment Germany bei Colliers: „Die erfolgreichen Portfoliotransaktionen sind ein klares Zeichen dafür, dass die Krise am Investmentmarkt größtenteils überwunden ist. Dabei wurden sogar die Aktivitäten im Portfoliobereich des Rekordjahres 2022 von 3,7 Milliarden Euro übertroffen. Damals war der Haupttreiber für die Marktaktivität die positive Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt mit überdurchschnittlich attraktiven Mietwachstumspotenzialen. Aktuell beobachten wir, dass sich Investoren vor allem aus Gründen der Diversifikation und Marktliquidität für die Anlageklasse Logistik entscheiden. In den letzten Jahren hat der Logistikimmobilienmarkt seine Krisenresistenz bewiesen, sodass Investoren ihre Allokation in dieser Assetklasse erhöhen möchten.“
Die bedeutenden Portfoliotransaktionen im vierten Quartal waren die Tritax-Übernahme durch Brookfield zu einem mittleren dreistelligen Millionenbetrag sowie der Ankauf einiger ausgewählter Objekte aus diesem Portfolio durch Segro. Ferner wurde ein Portfolio bestehend aus vier Objekten von VIB Vermögen an EQT Exeter zu einem niedrigen dreistelligen Millionenbetrag verkauft. Darüber hinaus erfolgte der Markteinstieg des neuen Marktakteurs Greykite, der ein paneuropäisches Portfolio aus insgesamt 13 Objekten, davon vier in Deutschland, für einen niedrigen dreistelligen Millionenbetrag erwarb.
Hinsichtlich der Investorenaktivität bei Single-Transaktionen wurde die Mehrheit der Verkäufe im ersten und vierten Quartal registriert, sodass sie für rund 29 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich waren. Rund 48 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens wurden mit Einzelobjekten generiert. Aufgrund der Preiskorrekturen, die seit 2023 stattgefunden haben, lag das Gesamtvolumen der Single-Transaktionen auf dem Niveau von 2019.
„Wir stellen fest, dass der Sweetspot der Investoren sich zwischen 60 und 80 Millionen Euro für Core-Single-Transaktionen eingependelt hat. Eine erste Tendenz nach oben ist erkennbar. Die Verbesserung der Finanzierungskonditionen und der wieder leicht positive Leverage-Effekt sind hier förderlich. Folglich nahm der Anteil der Core-Plus-Transaktionen 2024 weiter auf insgesamt 46 Prozent zu“, bestätigt Kah.
Zu den größten Single-Transaktionen im Jahr 2024 zählte unter anderem der Kauf einer Logistikhalle in Bondorf durch die REWE Group für knapp 150 Millionen Euro sowie die Transaktion der Amazon-Immobilie in der Logistikregion Hannover durch Ampega Asset Management für Talanx für knapp 120 Millionen Euro. Darüber hinaus wurde im dritten Quartal die größte Logistikimmobilie des Mieters Fiege in Dieburg für knapp über 100 Millionen Euro an Clarion Partners verkauft.
Stabilisierung der Rendite hält an
Das vierte Quartal in Folge zeigten sich die Renditen stabil. Ende Dezember verzeichnete Colliers eine Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern in Höhe von 4,75 Prozent.
„Insbesondere ausländische Investoren bewerten den deutschen Logistikmarkt positiv und erwarten durch die rückläufige Neubaupipeline eine Erholung der Vermietungsaktivität. Dank der Vielzahl an Portfoliotransaktionen entfielen rund 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf internationale Investoren. Wir erwarten vor allem seitens des E-Commerce positive Impulse. Dafür sprechen die rückläufige Inflation, die Lohnsteigerungen durch neue Tarifverträge und das wachsende Paketaufkommen. Für das kommende Jahr prognostizieren wir ein leicht steigendes Transaktionsvolumen von knapp 8 Milliarden Euro“, schließt Kah ab.
