Wer ist der Top-Game-Changer: die Covid-Pandemie, ESG & EU-Taxonomie - oder doch die Zinswende?
Momentan leben wir in bewegten Zeiten. Als Immobilienentwickler waren wir gewohnt, Gleichungen mit zwei Unbekannten zu lösen. Meistens ging es darum, wie hoch die Baukosten sind und welcher Preis sich beim Verkauf erzielen lässt. Jetzt habe ich aber eine Gleichung mit einer ganzen Reihe von Unbekannten, was die Einschätzung wesentlich schwieriger macht. Ich weiß nicht, wo genau die Zinsen hingehen, wohin sich die Inflation, die Energiekosten, das Käuferverhalten, die Rendite-Erwartungen der Investoren und so weiter bewegen.
Wenn ich sechs oder sieben Unbekannte in einer Gleichung habe, kann ich kein Ergebnis errechnen. Jetzt könnte man sagen, besser die Hände falten und abwarten, aber meine Meinung ist, dass solche Situationen auch viele Opportunitäten bringen. Wenn alle jetzt erstarren, passiert gar nichts mehr. Wer über Eigenkapital verfügt, sollte die nächsten Monate nutzen, um Chancen zu ergreifen. Man muss sich nicht einem Game-Change ausliefern, sondern kann selbst das Gesetz des Spiels bestimmen.
Bremsspuren am Markt. Ist die Immobilien-Party vorbei? Rechnen Sie mit Preisabschlägen? Wenn ja - in welchen Asset-Klassen?
Ich sehe die harten Bremsspuren nicht. Wenn wir das aus Käufersicht anschauen, lässt sich sagen, dass im Regelfall Eigentumswohnungen gekauft werden, um ein Wohnbedürfnis zu befriedigen oder um sie nach dem Kauf zu vermieten. In beiden Gruppen ist derzeit sehr viel Eigenkapital vorhanden, was auch bedeutet, dass es nicht wie im Jahr 2008 in Richtung einer Blase geht. Damals wurde in viel zu hohem Maß Fremdkapital eingesetzt. Also zumindest im Mittel- und Hochpreissegment wird der Wohnungsmarkt sich nicht wesentlich verändern.
Dazu kommt, dass in Zeiten einer rasant gestiegenen Inflation institutionelle Investoren, die über viel Eigenkapital verfügen, gezwungen sind, in Sachwerte zu investieren. Wenn sie das nicht tun, schlägt die Inflation voll zu und das Geld läuft ihnen durch die Finger.
Könnte die Krise zur Entspannung der Grundstücksmärkte in den Ballungszentren führen?
Preisabschläge könnte es eher bei den Wohnungsmieten geben. Das betrifft vor allem die Flächenbezirke, in denen Investoren Immobilien gekauft haben, um Wohnungen zu vermieten. Wenn die Lebenshaltungskosten steigen und alles teurer wird, werden sich weniger Menschen hohe Mieten leisten können. Das könnte im unteren Marktsegment dazu führen, dass die Mietpreise etwas sinken, weil andernfalls die Investoren auf ihren Wohnungen sitzenbleiben.
