In der Hälfte der untersuchten Städte ist der Quadratmeterpreis im oberen Preissegment um 2.8 bis knapp 5 Prozent gestiegen, bei den anderen Standorten ist der Preis um 2.7 bis 6.3 Prozent gesunken. Mit durchschnittlichen Wachstumsraten um knapp 1 bis 19.5 Prozent in den vergangenen vier Jahren konnten zudem die jeweils wachstumsstärksten Stadtteile Österreichs identifiziert werden. Dabei führen die Stadtteile Klagenfurt-Viktring mit 19.5 und Salzburg-Oberwinkl mit knapp 14 Prozent das Gesamtranking an.
"Luxus geht immer" – So lautete ein Kommentar eines Maklers in einer im letzten Sommer durchgeführten Umfrage zu den erwarteten Auswirkungen der Ukraine-Krise auf den österreichischen Immobilienmarkt. Von den befragten Immobilienfachleuten erwarteten damals knapp drei Viertel, dass sich die Preise für Luxusimmobilien weder verändern noch weiter steigen werden. Für das untere und mittlere Preissegment gaben fast zwei Drittel an, dass sie mit steigenden Preisen rechnen. Diese Vermutungen konnten mit der aktuellen Analyse aber nur teilweise bestätigt werden.
Die Angebotspreise sind im mittleren und unteren Preissegment im Vergleich zu 2022 in fast allen Standorten um 1,9 bis 10,2 Prozent gesunken. Einzige Ausnahmen bilden Wien, wo in diesem Segment die Preise um 13.8 Prozent und Kitzbühel, wo sie um 10.6 Prozent gestiegen sind. Im oberen Segment haben sich die Preise je nach Standort unterschiedlich entwickelt. So sind sie in Salzburg um 2,8 Prozent, in Klagenfurt um 2,9 und in Kitzbühel um knapp 5 Prozent gestiegen. Im Gegensatz dazu sind sie in Velden um 2,7 Prozent, Innsbruck um 6,2 Prozent und Wien um 6,3 Prozent gesunken.
“Auch wenn es nicht auf alle österreichischen Standorte zutrifft, so ist unsererseits eine Erholung des Immobilienmarktes langsam spürbar. Gerade im Luxussegment müssen wir von einem neuen Preisniveau ausgehen. Sobald dieses aber bei allen verankert ist, sind auch wieder realistische Kalkulationen möglich. Außerdem wird die erwartete, leicht zurückgehende, Inflation dabei helfen, den Markt wieder anzukurbeln”, ist sich Christian Steinke, Regional Manager DACH & CEE von PriceHubble, sicher.
Kitzbühel, Salzburg und Velden führen das Ranking im oberen Preissegment an
Bei der Analyse der Preisentwicklung des Angebotsmarktes ist zu erkennen, dass von den Top-6 Standorten Kitzbühel, Salzburg und Velden die Top-3, in Hinblick auf den Durchschnittspreis pro Quadratmeter im H1 2023, bilden. Kitzbühel liegt dabei mit 21.814 Euro weit vorne, gefolgt von Salzburg mit 9.125 Euro und Velden mit 8.542 Euro. Die niedrigsten Durchschnittspreise im oberen Segment weisen Klagenfurt (5.109 Euro) und Wien (7.493 Euro) auf.
Die attraktivsten Stadtteile für Investoren bieten Klagenfurt, Salzburg und Wien “Insbesondere für Käufer und Investoren ist es spannend zu sehen, welche Lagen in den vergangenen Jahren die stärkste Wertentwicklung vollzogen haben. Die durchschnittliche Wachstumsrate der Angebotspreise ist ein guter Indikator für diese Messung”, erklärt Steinke. „Dass vor allem Randlagen in Wien und Salzburg vorne mitmischen, überrascht nicht. Die stetig hohen Preise in der Innenstadt haben dazu geführt, dass vor allem Randlagen an Attraktivität gewonnen haben. Die Pandemie und die damit verbundene Zunahme von Homeoffice-Möglichkeiten haben diese Entwicklung noch verstärkt.”
Methodik
Für diese Studie wurden Inseratsdaten für Bestandsimmobilien aus den relevanten Immobilienportalen zwischen 1/2019 und 6/2023 für die untersuchten Städte genutzt. Die Daten wurden zunächst dedupliziert und um nicht repräsentative Inserate bereinigt (z. B. Wohnfläche über 500 m²). Es verblieben insgesamt 39.186 Inserate für die Analyse. Dann wurde das 25%-, das 50%- und das 85%-Perzentil der Preisverteilung pro Jahr und Halbjahr berechnet. Das 85%-Perzentil ist dabei der Preis, der über 85% der nach absteigenden Preisen sortierten Inserate liegt (und unter den oberen 25%). Er wird hier als ein Maß für die Preisentwicklung von “Luxusimmobilien” genutzt, wohingegen das 50%-Perzentil (auch “Median” genannt) durchschnittliche Immobilien beschreibt und das 25%-Perzentil das günstige Immobiliensegment. Auf den Karten wird die durchschnittliche jährliche Preissteigerung (des Median) auf Ebene der Postleitzahlen über den untersuchten Zeitraum dargestellt. Postleitzahlen mit weniger als 15 Inseraten pro Jahr wurden nicht berücksichtigt. Die prozentuale Preissteigerung wurde dabei als geometrisches Mittel (auch “Compound Annual Growth Rate”, CAGR) berechnet.
