„Auffällig aufgrund des ausgewerteten Zahlenmaterials, aber auch aufgrund der Beobachtungen der RE/MAX-Luxusimmobilien-Experten im ganzen Land, ist die Tatsache, dass die Preise an der absoluten Spitze im Luxussegment – und hier in erster Linie bei den Einfamilienhäusern – auch im Jahr 2023 weiter gestiegen sind. Generell wird aktuell das Luxussegment von einer Gesamtstimmung weniger beeinflusst. Die Nachfrage nach besonders hochwertigen Immobilien ist weiterhin sehr gut. Gekauft wird allerdings nur, wenn das Angebot dem Wunschtraum entspricht. Dann aber meist rasch und problemlos“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria.
Eine Million Euro und mehr: Tendenz weniger
Um das Phänomen Luxusimmobilie greifbar zu machen: Im Jahr 2023 wurden in Österreich 1.077 Einfamilienhäuser, Wohnungen, Dachgeschoßwohnungen, Objekte am See und Seegrundstücke um Stückpreise von mindestens einer Million Euro in Österreich verkauft, das sind um -34,0 % weniger als 2022 (nach einem Anstieg von 2021 auf 2022 um +15,9 %).
Die Verteilung der Millionenstücke in den Bundesländern ist erwartungsgemäß höchst unterschiedlich:
413 sind es in Wien (nach 721 und 577 in den Jahren 2022 und 2021) und 228 in Tirol (2022: 307). Vor allem der Bezirk Kitzbühel, aber auch andere Schigebiete schlagen da durch.
Im Bundesland Salzburg treffen Schifreunde auf Kunstfreunde: 138 Millionenobjekte 2023 nach 184 (2022).
In Vorarlberg fällt die Gruppe der Millionenobjekte 2023 mit 71 unter die 100er Grenze nach 107 Millionenstücke im Jahr 2022.
Die größeren und insgesamt mengenstärkeren Bundesländer sind bei den Ein-Millionenobjekten abgeschlagen:
Oberösterreich schafft nach 88 (2022) im Jahr 2023 58 und überholt seinen östlichen Nachbarn. Niederösterreich mit dem Wiener Umland kommt nach 94 (2022) Millionenobjekte im Jahr 2023 nur auf 56. Kärnten erreicht 2023 nach 81 (2022) noch 63 Millionendeals.
Die Steiermark landet nach 2022 auch 2023 erneut bei respektablen 45 Millionenverkäufen und ist eines von zwei Bundesländern, das seine Anzahl halten konnte. Bleibt noch das Burgenland mit 5 Verkäufen über einer Million − wie schon 2022.
Zwei Millionen Euro und mehr: 2023 ebenfalls rückläufig
Bei den Zwei-Millionen-und-mehr-Objekten derselben Kategorien belief sich der Rückgang von 361 auf 250 Einheiten, also -30,7 %.
Dabei kämpft sich Tirol 2023 mit 74 (2022: 104) an Wien mit 89 (2022: 150) heran. Salzburg hält die Stellung mit 34 (2022: 35) vor Kärnten mit 23 (2022: 32) und Oberösterreich mit 13 (nach 14 im Jahr 2022). Vorarlberg meldet noch 8 (2022: 14), Niederösterreich 6 (2022: 9) und die Steiermark den einzigen Zuwachs von 2 auf 3. Burgenland kommt 2023 in dieser Liste im Gegensatz zu 2022 (1) nicht mehr vor.
Luxus im Wandel dynamisch betrachtet
Der Luxusbegriff wandelt sich im Lauf der Zeit inhaltlich – was früher Luxus war, ist heute Standard – und auch die Preise für „alten und neuen“ Luxus sind im Fluss – aufgrund von Angebot und Nachfrage und in letzter Zeit auch wieder wegen der Inflation. Daher hat RE/MAX Austria einen operationalen und gleichzeitig dynamischen Luxusbegriff eingeführt und die Top-5-% als Luxus definiert und daneben zur Spitze hin auch die Top-2-%, die Top-1-% und die Top-Ten-Objekte untersucht.
Was zählt zum Luxus-Immobiliensegment?
Entsprechend der 5-%-Luxusdefinition wächst und schrumpft die Gesamtanzahl der zur dynamischen Luxusklasse zählenden Objektauswahl von 3.550 (2022) auf 2.707 Einheiten im Jahr 2023.
Im Detail sind dies:
die 416 teuersten Einfamilienhäuser (2022: 492; 2021: 536; 2020: 536),
die 1.838 teuersten Wohnungen (2022: 2.524; 2021: 2.806; 2020: 2.519) und
die 96 Top-Dachgeschoßwohnungen (2022: 142; 2021: 172; 2020: 145) plus
die 116 Seegrundstücke (2022: 96; 2021: 118; 2020: 69) und
die 241 Seeliegenschaften (2022: 289 2021: 189: 2020: 101).
Die Mengen der gehandelten Luxusimmobilien haben sich um ein Viertel (-23,7 % oder -843) verkleinert, prozentuell am stärksten bei den Dachgeschoßwohnungen (-33,8 %) und den Eigentumswohnungen (-27,3 %).
Dem Wert nach war der Luxusimmobilien-Gesamtmarkt in Österreich wieder auf dem Niveau von 2020: mit 3,06 Mrd. Euro und einem Minus von 28,2 % kratzt er an den 3,14 Mrd. Euro im Jahr 2020. Die Jahre 2022 mit 4,26 Mrd. Euro und 2021 mit 4,15 Mrd. Euro werden nicht erreicht.
RE/MAX-Luxury-Preisindex 2023
2023/22 2022/21 2021/20
Luxuseinfamilienhäuser: +11,8 % - 7,7 % +34,7 %
Luxuswohnungen: -8,9 % +36,9 % +7,5 %
Luxusdachgeschoßwohnungen: -1,4 % +12,6 % +25,3 %
Die Kombination dieser drei statistisch sinnvoll erfassbaren Marktsegmente (Einfamilienhäuser, Wohnungen, Dachgeschoßwohnungen) ergibt den kombinierten RE/MAX Austria Luxury Real Estate Price Index. Der lag 2020/19 noch bei -0,7 %, stieg 2021/20 auf +22,5 %, steigert sich 2022/21 noch um +13,9 %, um 2023/22 bei +0,5 % zu verharren.
Die Praxis am Luxus-Immobilienmarkt:
RE/MAX hat 2023 insgesamt 60 Wohnungen, Einfamilienhäuser, Dachgeschoßwohnungen sowie Seegrundstücke und Gebäude am See zu Preisen von jeweils mehr als einer Million Euro vermittelt, 20 davon um mehr als zwei Millionen Euro.
„Das ‚Secret Sale‘ Service, welches RE/MAX Austria im Jahr 2022 für die Vermarktung von Top-Luxus-Objekten, ohne dass die Öffentlichkeit davon erfährt, umgesetzt hat, ist ein voller Erfolg und hat sich absolut bewährt. Es gibt immer wieder Eigentümer, die möchten sich lieber diskret und abseits der Öffentlichkeit von einer Immobilie verabschieden. Angeboten wird nach Rücksprache mit dem Eigentümer nur an Vormerkkunden und Interessenten, die schon bei anderen, ähnlichen Objekten Interesse gezeigt haben. Und zahlreiche Vormerkkunden hat RE/MAX als größtes Maklernetzwerk in Österreich, in Europa und weltweit auch mehr als jeder andere Makler“, Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria
Einfamilienhäuser Österreich: Wien bleibt Hitspot
Der Preis für ein Luxusklasse-Einfamilienhaus ist seit 2020 von mindestens 800.000 Euro über 995.000 Euro (2021) auf 1.050.000 Euro (2022) gestiegen, um 2023 wieder auf 970.000 Euro nachzugeben. In anderen Worten: Jedes zwanzigste Einfamilienhaus in Österreich kostete 2023 mindestens knapp eine Million Euro.
Die Preisdynamik an der Untergrenze der Top-5-% hat sich dabei von +17,5 % (2020/19) über +24,4 % (2021/20) auf +5,5 % (2022/21) reduziert und ist 2023 mit -7,6 % ins Negative gerutscht.
Bei den Top-2-% kamen dagegen 2023 um +19,0 % dazu (von 1,26 Mio. Euro auf 1,50 Mio. Euro mindestens) und bei den Top-1-% waren es 2023 wiederum um -3,1 % weniger: nach 2,25 Mio. Euro (2022) aktuell 2,18 Mio. Euro.
Die Top-10-Einfamilienhäuser im gesamten Bundesgebiet kosteten 2022 mindestens 6,00 Mio. Euro. Diese Untergrenze steig um +11,3 % auf 6,68 Mio. Euro. Im Durchschnitt war ein Top-Ten-Verkauf 2022 jedoch 9,62 Mio. Euro wert, im Jahr 2023 dagegen 9,33 Mio. Euro, also um -3,1 % weniger.
Unter den Ein-Millionen-Objekten fanden sich 2023 386 Einfamilienhäuser (2022: 551) und 99 Zwei-Millionen-Objekte (2022: 121).
Das Zentrum des Luxusimmobilienmarktes bleibt auch 2023 in Wien. Mit 28,7 % aller Einfamilienhauskäufe fiel in der Bundeshauptstadt bereits beinahe jede dritte Transaktion in diese Luxuskategorie. In Tirol ist mit 26,5 % nicht viel weniger los. Salzburg schafft einen Luxusanteil von 23,7 %. Vorarlberg folgt auf Rang vier mit 17,8 % und zählt damit jedes sechste Einfamilienhaus zum Luxussegment.
Sowohl Tirol, Salzburg als auch Vorarlberg erreichten damit seit Beginn der Luxusmarkt-Aufzeichnungen im Jahr 2018 einen neuen Höchstwert beim Luxusanteil. In Wien lag die Spitze mit 29,9 % im Jahr 2020.
Luxuswohnungen: Preise gehen leicht zurück
Luxuswohnungen kosteten 2020 mindestens 510.000 Euro, 2021 mindestens 562.500 Euro und 2022 im Minimum 634.000 Euro, um 2023 leicht auf 625.000 Euro einzuknicken. Die Preise stiegen demnach 2020/19 um +2,2 %, 2021/20 um +10,3 % und 2022/21 um +12,7 %. 2023/22 ist ein Minus von -1,4 % zu verzeichnen.
Die Anzahl der im Jahr 2023 gehandelten Wohnungen hat von 50.472 im Jahr 2022 auf 36.653 abgenommen, wovon definitionsgemäß 5 %, also 1.838, zur Luxusklasse zählen. Der 2023 Minimum-Luxuspreis lag um -1,4 % unter dem von 2022. Jede fünfzigste Wohnung (Top-2-%) kostete 2023 mehr als 868.750 Euro und jede hundertste (Top-1-%) mehr als 1,13 Mio. Euro.
Die Top-10-Wohnungen in Österreich wurden 2023 um mindestens 5,30 Mio. Euro (2022: 6,26 Mio. Euro) gehandelt, ein Rückgang um -15,3 % nach einem Anstieg 2022 um +55,3 %.
Im Durchschnitt war 2023 eine österreichweite Top-10-Wohnung 6,12 Mio. Euro wert; 2022 waren es noch 7,73 Mio. Euro. Auch hier ein Rückgang um -20,8 % nach einem Anstieg im Jahr zuvor um +65,1 %.
Unter den Ein-Millionen-Euro-Objekten fanden sich österreichweit 2023 488 Wohnungen, ein Rückgang von -35,4 %. Bei den Zwei-Millionen-Euro-Wohnungen waren es 2023 99, im Jahr davor 147 (-32,7 %).
Der nationale RE/MAX-Luxury-Wohnungspreisindex 2023/22 konsolidiert sich nach einem Zuwachs um +36,9 % von 2021 auf 2022 im Folgejahr um -8,9 %.
Luxus-Dachgeschosswohnungen: Anzahl der Käufe gesunken, Preise (leicht) gestiegen
1.927 Dachgeschoßwohnungen wurden 2023 österreichweit gehandelt, ein Rückgang gegenüber 2022 um -32,2 % bzw. um -43,9 % gegenüber dem Jahr 2021. Von der Gesamtmenge entfallen 676 auf Wien (-41,4 %).
Typischerweise kostete eine Dachgeschoßwohnung im Bundesdurchschnitt 435.491 Euro (2022: 448.134 Euro), in Wien 565.465 Euro (2022: 582.433 Euro). Wer also eine Wohnung in der obersten Etage genießen möchte, musste 2023 österreichweit das 1,7-fache und in Wien das 1,8-fache einer „normalen“ Wohnung bezahlen. Keine Nachbarn über sich zu haben, bedeutet aber nicht automatisch Luxus. Ausschlaggebend für dieses Kriterium ist neben Größe und Ausstattung immer noch die Lage.
Insgesamt wurden 2023 nach der 5-%-Regel mit 96 Einheiten um ein Drittel weniger Luxus-Dachgeschoßwohnungen gehandelt (2022: 145). Diese waren den Käufern durchschnittlich 2,41 Mio. Euro wert, nach 2,36 Mio. Euro im Jahr 2022 und 2,11 Mio. Euro im Jahr 2021.
Seegrundstücke: Niederösterreich bei Verbücherungen vorne
Die Kaufvertragssammlung von IMMOunited wies für das Jahr 2021 mit 118 Verbücherungen von (unbebauten) Seegrundstücken beinahe doppelt so viele wie 2020 (69) aus. 2022 waren es 96, im Jahr 2023 stieg die Anzahl wieder auf 116.
Dementsprechend stieg auch der Gesamtwert auf 39,0 Mio. Euro, ein Plus von 94,2 % (2022: 20,1 Mio. Euro).
Die Top-Ten kosteten mindestens 900.000 Euro (+48,6 %) nach 605.732 Euro im Jahr 2022. Der Top-Ten-Durchschnitt liegt 2023 bundesweit bei 3,23 Mio. Euro (+136,7 %) nach 1,36 Mio. Euro im Jahr 2022.
Betrachtet man die regionale Verteilung der ausgewiesenen Grundstücke am Wasser sind gegen jede Erwartung die meisten in Niederösterreich mit 130 (es sind vor allem Grundstücke an Baggerseen), gefolgt vom Burgenland mit 36 und Kärnten mit 35. 16 sind es in Oberösterreich, 10 in Salzburg, acht in der Steiermark, vier in Vorarlberg und eines in Tirol.
Die Top-Ten-Liste bringt das Klischee wieder in Ordnung: sieben Grundstücke wurden im Bezirk Vöcklabruck verbüchert, eines in Gmunden, eines in Spittal/Drau und eines in Klagenfurt-Land.
Der nationale RE/MAX-Luxury-Preisindex 2023/22 für Seegrundstücke steigt dabei um +28,4 %.
Gebäude am Wasser: weniger Millionenobjekte verkauft
Laut RE/MAX-Analyse wurden 2023 insgesamt 241 Seegrundstücke inkl. Gebäude darauf verbüchert, also um -48 Stück oder -16,6 % weniger als 2022.
Der Gesamtwert dieser Immobilientype hat sich seit 2020 von 102,0 Mio. Euro über 117,2 Mio. Euro (2021) und weiter auf 298,5 Mio. Euro (2022) gesteigert. 2023 folgte als Konsequenz zum Mengenabfall ein Dämpfer: 163,9 Mio. Euro sind um -45,1 % weniger als im Jahr davor.
Mengenführend ist erneut Niederösterreich mit 130 (2022: 121) Objekten um durchschnittlich 329.118 Euro. Burgenland kommt auf 36 Objekte (2022: 50) und liegt diesmal um +1 Einheit vor Kärnten mit 35 (2022: 61) Seeliegenschaften. Oberösterreich folgt mit größerem Abstand und 16 Objekten (2022: 37) und Salzburg ist mit 10 (2022: 6) gerade noch zweistellig. Die Steiermark trägt 8 (2022: 9) Objekte bei, Vorarlberg 4 (2022: 0) und Tirol (2022: 3) und Wien (2022: 2) verzeichnen jeweils ein Objekt am See.
Spitzenpreise wie vor 2020
Bei den Top-Ten gab es auffällige Mindestpreis-Veränderungen nach unten. Nach einer Steigerung von 1,79 Mio. Euro (2020), auf 3,15 Mio. Euro (2021) und schließlich 5,92 Mio. Euro im Jahr 2022, haben sich die Minimumpreise der Top-Ten-Gebäude am Wasser 2023 auf mindestens 3,60 Mio. Euro konsolidiert.
Der Top-Ten-Durchschnitt fiel von 6,46 Mio. Euro im Jahr 2020 auf 5,56 Mio. Euro (2021) und explodierte 2022 auf 12,88 Mio. Euro. Dieser Wert hat sich 2023 wieder auf 6,32 Mio. Euro halbiert (-50,9 %) und findet sich auf dem Niveau von 2020.
Wieder dem Klischee entsprechend waren unter den Top-Ten-Objekten am See vier im Bezirk Klagenfurt-Land und eines in Villach (Stadt + Land), somit fünf in Kärnten, zwei in Zell/See und je eines in Baden, in Vöcklabruck und in Kufstein.
Zur statistischen Preisreduktion beigetragen hat auch die verminderte Anzahl der verkauften Millionenobjekte mit unmittelbarem Wasserzugang: 2022 waren es 59 mit mindestens siebenstelligen Verkaufspreisen, 2023 waren es „nur“ noch 40.
Von ihnen lagen 15 in Kärnten, acht in Niederösterreich, sieben in Oberösterreich, sechs in Salzburg, zwei im Burgenland und je eines in der Steiermark und in Tirol.
Fast die Hälfte (18) dieser Traumobjekte wechselte zumindest um 2 Mio. Euro den Besitzer.
