Was ist passiert?
Die Klägerin wurde als Maklerin von der Verkäuferin mit der Vermarktung einer ihr gehörenden Liegenschaft, die mit einem Vorkaufsrecht belastet war, beauftragt.
Die Maklerin fand daraufhin eine Käuferin, die ein Kaufanbot für diese Liegenschaft über 2,2 Millionen Euro abgab. In der Provisionsvereinbarung verpflichtete sich die (Erst-)Käuferin, der Maklerin bei Zustandekommen des Kaufvertrages eine Vermittlungsprovision in Höhe von 3% des Kaufpreises zu bezahlen.
Aufgrund des auf der Liegenschaft einverleibten Vorkaufsrechts musste die Liegenschaft der Vorkaufsberechtigten zu den Bedingungen des Kaufanbots zur Einlösung angeboten werden.
Die Vorkaufsberechtigte übte ihr Vorkaufsrecht daraufhin aus und übermittelte der Verkäuferin mit der Einlösungserklärung auch gleich den von ihr unterfertigten Kaufvertrag, der allerdings keine Verpflichtung der Vorkaufsberechtigten zur Zahlung der Maklerprovision erhielt. Dieser Kaufvertrag wurde von der Verkäuferin gegengezeichnet.
Die Maklerin war allerdings der Ansicht, dass die Maklerprovision eine Nebenbedingung des Kaufvertrages sei, in die die Vorkaufsberechtigte durch die Einlösungserklärung mit allen Rechten und Pflichten eingetreten ist. Aus diesem Grund sei die Vorkaufsberechtigte zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet.
Die Maklerin begehrte sohin von der Vorkaufsberechtigten die Zahlung der Maklerprovision in Höhe von 79.200 Euro..
Der vorliegende Fall gelangte schließlich zum Obersten Gerichtshof (OGH).
Wie ist die Rechtslage?
Der OGH gelangte in seiner Entscheidung zu 1 Ob 138/22h zu dem Ergebnis, dass aus der zwischen der (Erst-)Käuferin und der Maklerin abgeschlossenen Provisionsvereinbarung kein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision gegen die Vorkaufsberechtigte abgeleitet werden kann.
Die Provisionsvereinbarung zwischen der Maklerin und der (Erst-)Käuferin wirkt grundsätzlich nur zwischen diesen beiden Parteien. Ein unmittelbarer Anspruch der Maklerin auf Zahlung der Maklerprovision gegen die Vorkaufsberechtigte kann jedenfalls nur dann bestehen, wenn der Kaufvertrag als echter Vertrag zu Gunsten Dritter qualifiziert wird.
Ein echter Vertrag zugunsten Dritter liegt vor, wenn bei einem Vertrag zwischen den Vertragsparteien nicht nur den Vertragsparteien, sondern auch einer dritten Person, die üblicherweise „Begünstigter“ genannt wird, ein im Vertrag versprochene Vorteil zukommen soll.
Der Maklerin steht daher nur dann ein unmittelbarer Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision gegen die Vorkaufsberechtigte zu, wenn ihr dies im Kaufvertrag zwischen Verkäuferin und Vorkaufsberechtigten auch ausdrücklich eingeräumt wurde.
Da der Maklerin allerdings im Kaufvertrag zwischen der Verkäuferin und der Vorkaufsberechtigten kein Provisionsanspruch eingeräumt wurde, steht der Maklerin auch kein Provisionsanspruch gegen die Vorkaufsberechtigte zu.
Schlussfolgerung:
„Bei Vermittlung einer mit einem Vorkaufsrecht belasteten Liegenschaft führt die bloße Vermittlung des der Liegenschaft an einen Dritten durch den Makler zu keinem Provisionsanspruch gegen den Vorkaufsberechtigten. Ein Provisionsanspruch des Maklers gegen den Vorkaufsberechtigten besteht nur dann, wenn dies im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigtem ausdrücklich eingeräumt ist.“
