Klassische Direktinvestments sind beispielsweise Käufe von Vorsorgewohnungen oder Zinshäusern. Ein indirektes Immobilieninvestment ist dagegen beispielsweise die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds, der Kauf von Anteilen eines offenen Immobilienfonds oder der Erwerb von Aktien einer Immobilien-Aktiengesellschaft oder eines Real Estate Investment Trusts (REIT) bzw. die Zeichnungen von Anleihen.
Bei einem indirekten Immobilieninvestment bekommt der Anleger in der Regel zugleich auch die erforderlichen Assetmanagement-Leistungen inklusive. Zudem kann er auf diesem Wege auch in Objekte wie Hotels, Bürohochhäuser, Shoppingcenter oder große Wohnanlagen investieren, die er aufgrund der hohen Investitionsvolumina vermutlich nicht direkt erwerben könnte. Eine direkt gehaltene Immobilie muss entweder selbst verwaltet oder einem - ebenfalls Kosten verursachenden - Verwalter anvertraut werden. Die Entscheidung, ob eine Direktanlage oder ein indirektes Investment vorzuziehen ist, kann nur im individuellen Einzelfall getroffen werden.
Die Vorteile von einer direkten Investition in Immobilien sind vor allem Transparenz und die Kontrolle darüber, wohin das Geld genau fließt. Dies zeigt zugleich den Nachteil von indirekten Investitionen: Hier wird das angelegte Kapital von Aktiengesellschaften oder Fonds gesammelt, um es in eine ganze Reihe von unterschiedlichen Immobilien zu investieren. Diese Arbeit wird entsprechend berechnet und lässt zusammen mit anfallenden Gebühren (Agio) die Rendite des Anlegers merklich geringer ausfallen.
Immobilienfonds gehören zu den beliebtesten Anlageformen am modernen Kapitalmarkt. Zur Auswahl stehen sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds. Der maßgeblichste Unterschied ist dabei, dass sich geschlossene Fonds meistens auf ein bestimmtes Objekt beziehen, an dem der Anleger durch die Zeichnung ein Miteigentum auf eine bestimmte Zeit erwirbt. In den meisten Fällen handelt es sich um eine gewerblich genutzte Immobilie, wobei die Erträge zum einen aus der Vermietung, zum anderen aus dem abschließenden Verkauf des Objektes bezogen werden. Die Mindestbeteiligungssumme beträgt in der Regel mehrere tausend Euro. Der Anleger hat die Möglichkeit, sich vor Zeichnung über das konkrete Immobilienobjekt zu informieren und sich so ein eigenes Bild von der individuellen Rentabilität zu machen.
Das Eigenkapital und die gesamte Anlagesumme sind vorab festgesetzt und damit begrenzt. Sobald das Eigenkapital zur Finanzierung der Immobilie erreicht ist, wird der Fonds geschlossen und kein weiterer Anleger mehr aufgenommen. Das Fondsvolumen bleibt somit über die meiste Zeit konstant. Die Ausgabe von Kapitalanteilen ist, anders als beim offenen Immobilienfonds, auf den Platzierungszeitraum begrenzt. Der geschlossene Immobilienfonds verpflichtet sich nicht, ausgegebene Anteile zurückzunehmen. Der Anleger hat damit nur die Möglichkeit, seinen Anteil am Zweitmarkt zu verkaufen. Dieser ist jedoch wenig liquide und die Anteile werden mit erheblichen Preisabschlägen gehandelt.
Geschlossene Investmentvermögen sind ihrem Charakter nach unternehmerische Beteiligungen und insofern nicht mit festverzinslichen Kapitalanlagen vergleichbar. Sie unterliegen nicht der staatlichen Einlagensicherung. Die in den Verkaufsunterlagen angegebenen Prognosen zur wirtschaftlichen Entwicklung des Investmentvermögens sollten nicht mit einem Garantiezins verwechselt werden. Im Gegenteil: Bei einem geschlossenen Immobilienfonds kann es zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals kommen.
Ein geschlossener Immobilienfonds konstituiert sich über die Rechtsform einer Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft. Viele geschlossene Immobilienfonds sind gesellschaftsrechtlich als Kommanditgesellschaft (KG) ausgestaltet. Eine KG ist eine Personengesellschaft von zwei oder mehreren natürlichen oder juristischen Personen. Das charakteristische Merkmal dabei ist, dass bei einer dieser beiden Personen die Haftung auf die Vermögenseinlage beschränkt bleibt (Kommanditist) und bei der anderen Person diese Haftungsbeschränkung nicht gilt (persönlich haften der Gesellschafter bzw. Komplementär). Als Komplementär tritt der Initiator des jeweiligen Fonds auf. Die persönliche Haftung des Anlegers kann jedoch maximal bis zur Höhe seiner übernommenen Haftsumme wieder aufleben. Dies kann eintreten, wenn ein Anleger Auszahlungen erhält, während sein Kapitalanteil durch Verlust unter den Betrag der Haftsumme herabgemindert ist, oder soweit durch die Auszahlung der Kapitalanteil unter den Betrag der Haftsumme herabgemindert wird.
Die Kapitalanleger, die einem geschlossenen Immobilienfonds beitreten, sind Kommanditisten, d.h. bei diesen bleibt die Haftung auf die von ihnen erbrachte Einlage in das Fondsvermögen beschränkt. Allerdings gibt es eine ganze Reihe von Situationen, in denen sich die finanzielle Lage des Fondsvermögens aufgrund ökonomischer Gegebenheiten (z.B. Kostenzuwächse, Mietausfälle) recht prekär gestaltet und daher aufgrund von Kapitalunterdeckungen oder gar drohenden Insolvenzen von den Gesellschaftern (oder im Fall der Insolvenz dann vom Insolvenzverwalter) häufig Nachschüsse eingefordert werden. Den Anlegern ist daher zu empfehlen, bereits im Voraus anhand des Gesellschaftsvertrages gründlich zu prüfen, ob bestimmte Zahlpflichten, die über die Einlageleistung hinausgehen, entstehen können. Ein anderer Punkt sind die langen Laufzeiten, die mit geschlossenen Immobilienfonds einhergehen. 10 Jahre sind die Regel bei dieser Anlagemöglichkeit, ein vorzeitiger Ausstieg ist in dieser Zeit nicht vorgesehen. Die einzige Möglichkeit sind Anbieter auf dem sogenannten Zweitmarkt, einem separaten Handelsplatz für entsprechende Investitionsanteile, über die man seine Anteile aus dem geschlossenen Immobilienfonds wieder verkaufen kann. Allerdings zumeist mit einem deutlichen Abschlag.
Im Gegensatz dazu investiert der offene Immobilienfonds meist in verschiedene Objekte und hält zusätzlich einen Cash-Bestand, der ihn in die Lage versetzt, spontan auf gute Angebote am Immobilienmarkt zu reagieren. Die Beteiligung kann hier bereits ab kleineren Beträgen erfolgen, häufig werden auch Sparplan-Konstruktionen angeboten, bei denen der Anleger über einen längeren Zeitraum kleinere monatliche Beträge einzahlt. Grundsätzlich gilt hier, dass der konkrete Immobilienbestand während der Laufzeit Veränderungen unterliegt, so dass hier die Beurteilung durch den Anleger weniger über konkrete Objekte erfolgt, sondern auf Basis der jeweiligen Fondsgesellschaft und deren Management. Letztlich besteht ebenfalls ein Unterschied beider Anlageformen in Bezug auf die Verkaufbarkeit vorhandener Anteile. Während dieser im Falle der offenen Fonds durchaus üblich ist, sollten Anteile an geschlossenen Immobilienfonds während der gesamten Laufzeit gehalten werden.
Offene Immobilienfonds bieten auch Kleinanlegern die Möglichkeit, von Immobilien zu profitieren. Es bleibt jedoch dabei, dass es sich bei Fonds um eher intransparente Anlagen handelt, die insbesondere für Kleinanleger schwer zu durchschauen sind. Dazu ist die Liquidität des offenen Immobilienfonds nicht so sehr gegeben, wie es von vielen Seiten vermutet wird. Auch wenn der Verkauf und Handel mit diesen Anteilen im Gegensatz zum geschlossenen Immobilienfonds vorgesehen ist, wurde die Flexibilität in Bezug auf Anteilsrückgaben in den vergangenen Jahren nach der Finanzkrise stark eingeschränkt. Es kam sogar immer wieder zu Schließungen von offenen Immobilienfonds.
Wer sich ein Investment in Immobilienfonds oder Immobilienaktien überlegt, sollte sich im Vorfeld den jeweiligen Investitionsschwerpunkt des Unternehmens ansehen. Viele Gesellschaften konzentrieren sich auf Investitionen in bestimmten Marktsegmenten. Die Segmentierung erfolgt sowohl nach Immobiliensparten als auch nach geographischen Gesichtspunkten. So gibt es Gesellschaften, die sich ausschließlich auf Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien oder Wohnungen konzentrieren, ebenso Gesellschaften, die nur in Osteuropa, nur in Österreich oder nur in Westeuropa investiert sind. Ertragsaussichten und Risiko variieren stark. Was gegen ein Investment in Aktien und Fonds spricht. Immobilien können nicht komplett an Wert verlieren. Mit den Aktien investiert man jedoch nicht in Immobilien direkt, sondern nur in die Firmen, die mit den Immobilien handeln. Das sollte man als Anleger nie vergessen und immer darauf achten.
