Von hochwertiger Architektur wird bereits seit längerem gefordert, dass sie keine autarken Solitäre produzieren darf, sondern gut eingebettet sein und positive Impulse für die Nachbarschaft bieten muss. Was professionell konzipierte Immobilienentwicklungen seit Jahrzehnten vorzeigen, wird nun zum Standard:
o Nutzungskonzepte dürfen nicht isoliert betrachtet werden, sondern müssen im Zusammenhang mit dem Umfeld gesehen werden und mit dem Anspruch, an Bestehendes anzuknüpfen und positive Impulse zu setzen.
o Immer bedeutsamer wird die Akzeptanz von Bauvorhaben. Somit ist die Perspektive der Bevölkerung, von Anrainern und politischen Entscheidungsträgern mitzudenken. Soziale Aspekte sind zu integrieren und die Kommunikation der Ziele sowie der Qualitäten eines Projekts werden zur Voraussetzung für einen zügigen Genehmigungsprozess. Stadtklima und Aufenthaltsqualität sind hier Prüfsteine.
o In der Phase der Realisierungsplanung und baulichen Umsetzung müssen die im Vorfeld herausgearbeiteten Qualitäten gesichert werden, unter anderem durch regelmäßige Koordination paralleler Bauvorhaben. Dies betrifft die Schnittstellen an den Grundgrenzen, kooperative Energiekonzepte, liegenschaftsübergreifende Freiraumplanung und die synergetische Abstimmung der Nutzungen insbesondere der EG-Zone.
All diese Anforderungen sollte man nicht als Erschwernisse beklagen, sondern erkennen, dass sie ein Projekt insgesamt resilienter und damit auch ökonomisch nachhaltiger machen.
Anspruchsvoller, lohnender Weg
Die Stadt Wien beschreitet diesbezüglich einen anspruchsvollen, letztlich aber lohnenden Weg. Für Stadtentwicklungsprojekte werden (meist parallel zum Widmungsverfahren und in städtebaulichen Verträgen verankert) Qualitätenkataloge ausgearbeitet und Qualitätssicherungsprozesse etabliert. Am 2022 fertig gestellten Quartier „Spallartgasse 21“ in Wien Penzing ist gut ablesbar, dass die begleitende Qualitätssicherung (QS) zu überdurchschnittlich engagierten Projektergebnissen und sehr positivem Feedback aus Bevölkerung und Fachöffentlichkeit geführt hat.
Beim Wohnfonds Wien wurde ein eigener Qualitätsbeirat eingerichtet, der die Realisierung insbesondere jener Areale begleitet, die geförderte und freifinanzierte Bauplätze umfassen. Jüngere Beispiele für solche QS-Verfahren sind die Quartiere „Neues Landgut“ und „Kurbadstraße“ in Wien Favoriten.
Für alle Beteiligten sinnstiftend ist Qualitätssicherung, die den Fokus auf laufende und damit rechtzeitige Kommunikation richtet – das Aufzeigen von Abweichungen im Nachhinein wäre hingegen unproduktiv. Eines ist gewiss: Die Immobilienbranche hat hier noch Lernbedarf.
Zum Autor
Klaus Wolfinger ist geschäftsführender Gesellschafter bei Wolfinger Consulting GmbH und Vizepräsident des ÖVI, sowie Mitglied im Fachverbandsausschuss & Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.
