„Pandemie, Boomjahre, Zinskrise, Inflation - der heimische Wohnimmobilienmarkt hatte in den vergangenen zehn Jahren einige Stürme zu überstehen. Aber Raiffeisen Immobilien Österreich hat sich als mehr als seetüchtig erwiesen. Gemeinsam mit unseren Kollegen haben wir die multiplen Krisen nicht nur gut bewältigt. Wir konnten sogar deutlich wachsen und viele wichtige Projekte umsetzen – von der gemeinsamen Software über österreichweit einheitlichen Qualitätsstandards bis zur nationalen Raiffeisen Immobilien Akademie für Mitarbeitende.“, ziehen die Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, Peter Weinberger und Peter Mayr, ein positives Resümee.
Seit ihrer Gründung steigerte die RIÖ-Gruppe ihren Honorarumsatz um 36 % auf mittlerweile 37 Mio. Euro und ist damit der führende Makler-Verbund Österreichs. Der Wert der in diesem Zeitraum in Österreich verkauften Immobilien wuchs um 11 % von 18 Mrd. auf 20 Mrd. Euro.
Veränderungen im Nachfrageverhalten – kleinere Einheiten gefragt
Auch die Einstellung der Menschen zum Wohnen und ihre Bedürfnisse haben sich im Laufe des vergangenen Jahrzehnts geändert. Die Erfahrungen der Corona-Pandemie mit Lockdowns und Social Distancing ließ die Bedeutung des eigenen Zuhauses noch wachsen. Platz für Homeoffice und Freiflächen wie Garten, Terrasse oder zumindest ein Balkon wurden zu neuen, fixen Standards bei der Immobiliensuche. War etwa noch 2018 der Garderoberaum der gefragteste Nebenraum, führte 2024 unangefochten das Arbeitszimmer: 66 % gaben in einer repräsentativen Umfrage 1) an, sich ein Homeoffice im eigenen Zuhause zu wünschen.
Und obwohl statistisch gesehen die durchschnittliche Wohnfläche seit 2016 leicht angestiegen ist (von 99 auf 102 m² in 2024, Statistik Austria), sehen die Experten von Raiffeisen Immobilien auch einen gegenläufigen Trend: „Aktuell sind wieder kleinere, weil leistbarere Einheiten gefragt, vor allem in urbanen Gebieten", erläuterte Peter Weinberger.
Leistbarkeit verschärft und entspannt sich wieder
Im Zuge der Preiszuwächse in den Boomjahren 2019 bis 2022 verschärfte sich die Leistbarkeit: Laut einer Analyse von Raiffeisen Research musste man im Jahr 2016 knapp über sieben Jahres-Netto-Haushaltseinkommen für den Kauf eines durchschnittlichen Einfamilienhauses aufwenden. Nur sechs Jahre später, im Jahr 2022, waren dafür bereits mehr als zehn Netto-Haushaltseinkommen notwendig. Die steigenden Haushaltseinkommen führten jedoch, im Verein mit den moderaten Preisrückgängen der Jahre 2023/24, zu einer Entspannung. Für 2025 wird ein Wert von 7,6 Jahres-Netto-Haushaltseinkommen erwartet, was nur mehr leicht über dem Wert von 2016 liegt.
Wohnbau im freien Fall
Die Branche erlebt derzeit eine der stärksten Wohnbaurezession der Nachkriegsgeschichte. Wohnbauinvestitionen und Fertigstellungszahlen gingen dramatisch zurück. Seit dem Höhepunkt der Krise 2022 sind die Wohnbauinvestitionen lt. Raiffeisen Research um 20 % gesunken und es ist kein Ende in Sicht. Besonders dramatisch ist diese Entwicklung in Ballungsräumen wie Wien oder Salzburg. Denn hier trifft das stark schrumpfende Neubau-Angebot auf eine kontinuierlich wachsende Nachfrage. Weinberger: „Österreichs Städte steuern auf eine Wohnungsnot zu, wie wir sie aus europäischen Großstädten wie Berlin oder München kennen. Mehr Wohnungsneubau wäre daher dringend notwendig.“
Ab 2027 droht Stillstand des gewerblichen Wohnbaus
Doch auf den gewerblichen Wohnungsneubau kommt noch weiteres Ungemach zu. Der Systemrisikopuffer, den heimische Banken für gewerbliche Immobilienkredite (Commercial-Real-Estate, CRE) hinterlegen müssen, wird ab Juli 2026 von 1 % auf 2 % sowie auf 3,5 % im Folgejahr erhöht. Die realwirtschaftlichen Folgen dieser Vorgabe seitens der Finanzmarktaufsicht sind gravierend: Die Finanzierungskosten für Wohnbauträger werden sich substanziell erhöhen, denn die 2 % bzw. 3,5 % kommen „on-top“ zur bereits bestehenden Eigenkapitalhinterlegung der Banken hinzu, die bereits jetzt die Vergabe von Krediten für Wohnbauprojekte deutlich bremst. Die Finanzierung von Wohnbauprojekten wird dadurch massiv verschärft oder sogar verunmöglicht – und das in einer Situation, in der der Markt dringend nach mehr statt weniger Neubau verlangt. Ab 2027 droht folglich ein faktischer Stillstand im gewerblichen Wohnbau. Peter Weinberger: „Leidtragende sind nicht nur Investor:innen, sondern auch und vor allem Wohnungssuchende: Noch weniger Angebot als schon bisher wird zu weiter steigenden Preisen und Mieten führen, und die Inflation neuerlich anheizen – genau das Gegenteil dessen, was eigentlich erreicht werden soll.“ Kredite für private „Häuslbauer“ sind davon nicht betroffen.
Die Auswirkungen für die Volkswirtschaft wären bedrohlich: Am Wohnbau hängen ganze Branchen, von der Bauindustrie über das Baunebengewerbe bis zu Immobiliendienstleistungen und der Möbelindustrie. 30 % des Bruttoinlandsproduktes entfallen auf die Immobilienwirtschaft im weitesten Sinn. Auch aus sozialpolitischer Sicht ist Wohnbau von enormer Bedeutung, gehen doch mit Wohnungsnot vielfältige soziale Probleme einher. „Hier zur Unzeit mit ungeeigneten Maßnahmen einzugreifen, kann verheerende Folgen haben.“, warnt Peter Mayr.
Konstruktive Lösungsvorschläge gefragt: Deregulieren und Investitionen fördern
Was müsste also getan werden, damit Wohnen leistbar bleibt? In erster Linie ein Ankurbeln der Neubautätigkeit. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist der Abbau bzw. die Rücknahme regulatorischer Einschränkungen – siehe oben - und eine Verkürzung der Verfahrensdauer: Derzeit benötigt man in Wien für die Erlangung einer Baubewilligung im Durchschnitt zwei Jahre. Weinberger: „Auch steuerliche Impulse könnten Investitionen in den Wohnbau wieder wirtschaftlicher machen, wie z.B. die Verkürzung des Vorsteuer-Berichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahre, oder die Wiedereinführung der Absetzbarkeit von Finanzierungszinsen für Eigennutzer.“
