Anabole Kapitalmärkte führten dazu, dass insbesondere die jüngere Generation in unserer Branche glaubt, Wertschöpfung entstehe ausschließlich durch Deals. Die letzten Jahre hat das große Geld den Markt gemacht, aber: mit Werterhalt hat das recht wenig zu tun. Wer seine Zeit bei Closing Dinners verbringt und mit vollen Kassen von Deal zu Deal hart am Wind segelt, entfremdet sich von seinen Mietern. Man muss aber wissen, wer einem die Gehälter zahlt – und das sind und bleiben nun mal die Mieter.
Seit dem Frühjahr konnte man einen Paradigmenwechsel beobachten. Waren Finanzierungen bisher ein Selbstläufer, wurden nun wieder Fragen der Banken zum Asset Management gestellt. Tatsächlich war man als Asset Manager wieder ein gefragter Ansprechpartner und saß mit am Tisch. Banken und Finanzierungspartner haben erkannt, dass das Asset Manager notwendig ist, um Rendite zu generieren. Vielleicht sind mal die Zeiten vorbei, in denen Asset Manager erst kurz vor – oder manchmal kurz nach – dem Closing von einem Deal erfahren.
Umbauten, Ausbauten, die daraus erwachsenden Risiken und wie man damit umgeht – nicht erst seit dem heurigen Jahresverlauf ein heißes Thema. Fähige technische Asset Manager sind selten und wollen gut entlohnt werden. Woran liegt‘s? Meistens liegt es an einer einseitigen technischen oder kaufmännischen Ausbildung aber auch an der irrigen Vorstellung, dass diese Leistungen grundsätzlich an externe Dienstleister vergeben werden müssen. Richtig ist aber: technische Themen sind nicht nur die Aspekte des Gebäudes, sondern ein zentrales Thema auf der Ebene des Gesamtportfolios. Wer das nicht verfolgt, verzichtet sehenden Auges auf das Grundverständnis über den eigenen Bestand – Blindflug quasi.
Unbedingt! Die Entwicklung der Auslagerung von PM Dienstleistungen bei Bestandshaltern ist nach wie vor ein wichtiges Thema. Hier sind gut abgestimmte Schnittstellen zwischen dem PM und dem Asset Management als Landlord-Repräsentation unersetzlich, um ein Zuviel des Guten zu vermeiden. Eigentümer und Investoren schätzen Marktkenntnis und das damit verbundene, unternehmerische Handeln. Gute Asset Manager kennen den Markt, den eigenen Stellenwert und sind stark in persönlichen Beziehungen. Die einfache Regel bleibt: Wer zu viel auslagert, lagert irgendwann seinen Wert aus.
Prognosen darüber, was in Zukunft bei Immobilien so alles digitalisiert werden soll, haben manchmal einen unfreiwilligen Schmäh, den Proponenten gehen nie die Ideen aus. Ausschlaggebend sind vielmehr das Wie und das Wann: Welcher Nutzen kann daraus gewonnen werden und wie ist die Digitalisierung zu organisieren, ohne dass ohnehin schon überlastete Teams weiter an ihre Kapazitätsgrenzen stoßen? Wenn die Digitalisierung erfolgreich sein sollen, ist sie vom Asset Management selbst durchzuführen. Hier braucht es, wie nicht nur im Asset Management, eine weitsichtige Perspektive. Also liebe Entwickler: liefert uns bitte keine Gadgets, sondern vernünftigen Lösungen, die unsere Arbeit besser machen!
Dipl.-Kfm. Frank Brün FRICS ist Managing Partner bei Phorus Management und Initiator/Co-Autor der Asset Management Studie Österreich.
