Die steigende Inflation setzt die Zentralbanken zunehmend unter Druck, ihre Geldpolitik zu straffen und die Zinsen stufenweise anzuheben. Sachwerte wie Immobilien sind dabei ein probates Mittel, um den Inflationsrisiken zu begegnen. Zwar setzen Anleger hierbei traditionell auf den breiten Aktienmarkt. Gerade im jetzigen Umfeld wäre jedoch ein Subsegment interessanter, konkret und kurz REITs, die geografisch und nach Immobilienklassen breit gestreut investieren und den Großteil ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten.
Seit dem Start des Leitindexes FTSE NAREIT All Equity REITS vor bald 45 Jahren hat die Assetklasse insgesamt fast 2% p.a. besser performt als der S&P 500. In den letzten fünf Jahren hat sie jedoch eine jährliche Underperformance von -8.5% gegenüber Aktien erwirtschaftet. Das aktuelle Umfeld dürfte REITs nun wieder den Schub der früheren Jahre bescheren. Diese Einschätzung basiert auf vier fundamentalen Gründen.
Mehrere Faktoren begünstigen REITs
Auf konjunktureller Seite sollten REITs von einer Konstellation aus globaler wirtschaftlicher Erholung, dem Bedarf an neuen Wohnungen und weiterhin vergleichsweise günstigen Bauzinsen profitieren. Außerdem spricht die steigende Inflation für einen neuen Aufwärtszyklus. Denn historisch betrachtet haben REITs in Zeiten mit hoher Inflation stets besser abgeschnitten als Aktien – das zeigen unsere Berechnungen für den Zeitraum 1973 bis 2020. Vergleicht man etwa die Rendite auf annualisierter Basis mit den im S&P 500 enthaltenen Aktien, schafften REITs in Phasen mit einer Inflationsrate von über 4% eine um 3,6% bessere Performance. Bei einer Inflationsrate zwischen 3 und 4% lag diese Outperformance sogar bei 12,7%. Gerade die jüngste Underperformance gegenüber Aktien in der Niedrigzinsphase untermauert deshalb die Einschätzung, dass die aktuell steigenden Inflationsraten in den USA und in Europa den Weg bereiten für eine neue Phase, in der REITs besser abschneiden als der Gesamtmarkt.
Darüber hinaus sind REITs gegenüber dem breiten Aktienmarkt aktuell unterbewertet. Das beweist ein Blick auf die wichtigste Bewertungskennziffer für REITs, dem Verhältnis von Preisentwicklung zum Nettobetriebsgewinn. Hier notiert der Leitindex rund 12% unter dem langjährigen durchschnittlichen KGV des S&P 500. Ein ähnlich niedriges Niveau hatte dieser Wert zuletzt 2017 erreicht. Eine vergleichbare Unterbewertung zeigt sich auch gegenüber Anleihen, konkret im Vergleich zu Investment Grade Anleihen. Dafür werden die Höchstzinssätze mit den Renditen von Investment Grade Anleihen mit BBB Bonität herangezogen. Aktuell notieren die Höchstzinssätze von REITs um 185 Basispunkte höher. Gegenüber dem langfristigen Zinssatz von 117 Basispunkten bieten sie somit Spielraum, um weitere 68 Basispunkte zu gewinnen.
Schlussendlich sind REITs verlässliche Dividendenbringer. Weil Mietverträge in der Regel an die Inflationsentwicklung gekoppelt sind, besteht in den meisten global führenden Immobilienmärkten weiterhin Potenzial für Mieterhöhungen. Diese Entwicklung erhöht die an sich schon stabilen Cashflows und liefert die Basis für steigende Dividendenauszahlungen. Damit stützt sie das Renditeplus gegenüber höheren Inflationsraten. Vergleicht man die durchschnittlichen Dividenden so schütten REITs mit 2,96% deutliche mehr aus als Obligationen (1,56%) sowie Aktien (1,34%). Im Übrigen lagen die Ausschüttungen in 39 von 41 Jahren über der US-Inflationsrate.
Überdurchschnittliches Potenzial sehen wir in geografischer Hinsicht durch konjunkturelle Nachholeffekte in den USA und in Japan. Bei den Immobiliensektoren erwarten wir für Büroimmobilien und den Einzelhandel weiterhin begrenztes Wachstum, weil der durch die Coronapandemie ausgelöste Trend zu Homeoffice und E-Commerce anhalten wird. Für Logistikflächen, Rechenzentren und Privatwohnungen in der mittleren Preiskategorie gehen wir dagegen von einer anhaltend hohen Nachfrage aus. So wurden in den ersten drei Quartalen 2021 nach Daten des europäischen Immobiliendienstleisters JLL rund 5,9 Millionen Quadratmeter umgesetzt – ein historischer Höchstwert in den ersten neun Monaten eines Kalenderjahres.
Das Zusammenspiel aus gesamtwirtschaftlichem Wachstum, günstigen Bewertungen und dem Beginn eines Zinsanstiegszyklus schafft ein einzigartiges Umfeld für den Einstieg in REITs. Vor allem der Vergleich mit dem breiten Aktienmarkt und Anleihen zeigt, dass es mehr denn je darauf ankommt, zum richtigen Zeitpunkt auf die richtige Sub-Assetklasse zu setzen.
