Im ersten Halbjahr wird traditionellerweise weniger investiert als im zweiten – diesem Trend folgt auch das Jahr 2016, in dem in Österreich bisher rund 1,3 Milliarden Euro investiert wurden, ungefähr dasselbe Volumen wie im Rekordjahr 2015. Mehr als die Hälfte der Investoren, rund 57 Prozent, kommen aus dem Ausland, wobei der Anteil der deutschen Investoren mit acht Prozent stark rückläufig ist.
Büroimmobilien sind mit ca. 55 Prozent wieder die stärkste Assetklasse, während auf den in den letzten Jahren sehr starken Retailbereich im ersten Halbjahr 2016 nur rund vier Prozent entfielen. Vor allem durch die zwei großen Hoteldeals – Hotel Imperial und Hotel Hilton am Stadtpark – war auch der Hotelsektor im ersten Halbjahr 2016 mit ca. 25 Prozent stark. Dominiert wurden die Investmentdeals vom Verkauf mehrerer Tower in Wien.
Mit dem Verkauf des IZD Towers an CBRE Global Investors im ersten Halbjahr 2016 konnte das zweitgrößte jemals registrierte Büroimmobilieninvestment am österreichischen Markt abgeschlossen werden. Verkäufer war die Signa Holding. Auch der Floridotower in Floridsdorf, der Stafa Tower in der Mariahilfer Straße sowie der Tech Gate Tower in der Donaustadt erhielten neue Eigentümer.
„Durch das hohe Investmentinteresse und -volumen sind die Spitzenrenditen in allen Assetklassen gesunken, am stärksten – nämlich um 30 Basispunkte – bei den Büros“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE. Die höchsten Spitzenrenditen in Österreich sind nach wie vor bei Fachmarktzentren festzustellen, wo sie zu Halbjahresende 2016 bei 5,6 Prozent lagen. „Investoren konzentrieren sich auf Core-Lagen und setzen auf Sicherheit und Stabilität. Da Österreich beides zu bieten hat, gehen wir davon aus, dass der Markt auch in der zweiten Jahreshälfte attraktiv bleibt. Wenn alle bzw. ein Großteil der Deals, die zurzeit in der Pipeline sind und von denen wir wissen, realisiert werden, könnte 2016 ein neues Rekordjahr werden“, so Fichtinger.
Es kommen wieder neue Investoren nach Österreich. „Es gab Jahre, da wurde in Österreich – mit einigen Ausnahmen - fast nur von Österreichern und Deutschen investiert. Das hat sich sehr verändert“, so Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich. Neben asiatischem Geld, das in österreichische Immobilien fließt, gibt es auch verstärktes Interesse von neuen, bisher noch nicht am österreichischen Markt vertretenen Anlegern. Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien, spricht sogar von einer „Globalisierung“ des heimischen Investmentmarktes: Denn immer öfter kämen die Käufer aus dem Ausland, etwa aus Australien, Asien und Nordamerika. Besonders gefragt seien bei ihnen große Volumina über hundert Millionen Euro. Bereits im ersten Halbjahr 2016 kamen 41 Prozent der Investments durch ausländische Investoren (exklusive Deutschland) zustande – ein Rekordwert, der zuletzt im ersten Halbjahr 2008 erreicht wurde.
Die Aktivitäten am Wiener Büromarkt sind durch das aktuell sehr limitierte Angebot an neuen bzw. generalsanierten Büroflächen recht reduziert, die Vermietungsleistung stagniert, die Leerstandsrate sinkt; vielversprechend dürften die Jahre ab 2017 bzw. vor allem 2018 werden, wenn interessante neue Projekte auf den Markt kommen. „Seit Beginn unserer Aufzeichnungen wurden noch nie so wenige neue oder generalsanierte Flächen fertiggestellt wie 2016. Das führt zu einer Stagnation am Wiener Büroimmobilienmarkt. Allerdings sollte sich die Lage 2017, aber vor allem 2018, wenn einige sehr interessante Projekte realisiert werden, ändern“, so Ridder. Die Leerstandsrate liegt aktuell bei etwa 6,1 Prozent. Die Spitzenmiete hat sich im ersten Halbjahr 2016 leicht nach oben bewegt und liegt nun in der Inneren Stadt in Wien bei 26,00 Euro pro Quadratmeter - dort sollte sie auch per Jahresende liegen.
Zurzeit verfügt die Bundeshauptstadt über rund 10,85 Millionen Quadratmeter Büroflächen, die 2016 um etwa 70.000 Quadratmeter erweitert werden. Schon 2017 sollen weitere rund 120.000 Quadratmeter hinzukommen, 2018 ist die Fertigstellung von mehr als 300.000 Quadratmetern neuer Büroflächen geplant. Die Experten gehen unisono davon aus, dass der Büromarkt spätestens 2018 wieder in Bewegung kommt. Dann kommen einige Projekte auf den Markt, mit denen die Nachfrage der Mieter befriedigt werden kann.
Im zweiten Halbjahr wird die Vermietungsleistung voraussichtlich einen Anstieg erleben, da sich einige Mietvertragsverhandlungen mit großen Interessenten im fortgeschrittenen Stadium befinden. Erwartet wird eine Gesamtvermietungsleistung für 2016 von rund 230.000 Quadratmetern, das entspricht einem Plus von ca. 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Leerstandsrate ist im ersten Halbjahr von 6,5 auf 6,4 Prozent gesunken, die weitere Tendenz ist leicht fallend.
Verantwortlich für die Belebung des Marktes ist in erster Linie der Rückstau von teilweise bereits länger geplanten Umzügen, die nun tatsächlich durchgeführt werden. Das attraktive Angebot an hochwertigen Neubauprojekten (z.B. messecarrée Wien, DENK DREI, ORBI Tower, QBC, THE ICON VIENNA, Euro Plaza 6, Square Plus), für die bereits ein bis zwei Jahre vor Fertigstellung Mietverhandlungen laufen, motiviert Unternehmen zur Übersiedlung in neue Objekte.
Der Markt für Bestandsflächen entwickelt sich ebenfalls sehr positiv. Mietinteressenten, welche 2016 bezugsfertige Flächen suchen, entscheiden sich oft für hochwertig sanierte Zweitbezugsflächen (z.B. Euro Plaza, space2move). Diese weisen eine topmoderne Ausstattung auf, werden aber im Schnitt um ca. zehn Prozent günstiger angeboten als die Neubauprojekte.
Die starke Nachfrage nach Wohnraum motiviert immer mehr Investoren, freiwerdende Objekte nicht aufwendig für eine Neuvermietung als Büro zu renovieren, sondern Konvertierungen in Wohnanlagen vorzunehmen. Damit werden schwer vermietbare und das Mietniveau negativ beeinflussende Flächen vom Markt genommen. Ein aktuelles Beispiel dafür ist z.B. das ehemalige Philips-Haus auf der Triester Straße. Projekte, die als Büroturm geplant waren, werden teilweise als Wohntürme realisiert, wie z.B. der Marina Tower.
Der österreichische Retailmarkt wird von Erweiterungen bestehender Einkaufszentren dominiert, während der Markt für Fachmarktzentren weitgehend gesättigt sein dürfte. Die Umsatzveränderungen sind branchenabhängig, insgesamt ist ein leichtes Plus von 0,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Steigend sind auch die Pro-Kopf-Ausgaben internationaler Touristen im Handel.
Das Volumen an neueröffneten Retailflächen in Österreich sollte sich 2016 auf ähnlichem Niveau bewegen wie im Vorjahr - ca. 115.000 Quadratmeter waren es 2015, 2016 sollten es rund 112.000 Quadratmeter werden. Der Hauptanteil der neu eröffneten Retailflächen entfällt auf Einkaufszentren – während Fachmarktzentren stark zurückgehen. Zu den größten Neueröffnungen bzw. Erweiterungen im ersten Halbjahr 2016 zählen das „huma eleven“ in Wien mit ca. 30.000 Quadratmetern und die Erweiterung des „Traisenparks“ in St. Pölten um rund 13.500 Quadratmeter. Die Spitzenmieten im Einzelhandelsbereich stagnieren und liegen in Geschäftsstraßen – nach wie vor top ist das „Goldene U bzw. H“ in Wien – bei 310 Euro pro Quadratmeter, in Einkaufszentren bei 115 Euro und in Fachmarktzentren bei 14 Euro pro Quadratmeter.
Renditen geben nachDie Renditen in Österreich geben leicht nach, sind im internationalen Vergleich allerdings relativ stabil. Die Spitzenrenditen zur Jahresmitte in Österreich liegen für Büroobjekte bei 4,10 Prozent und für Einzelhandelsobjekte zwischen 5,80 Prozent (Fachmarktzentren) und 3,60 Prozent (High Street Retail).
Je nach Nutzungsart sind sie gegenüber der Jahresmitte 2015 zwischen 15 und 35 Basispunkte gefallen. „Internationale Investoren schätzen – einmal mehr – die Stabilität des österreichischen Marktes und die relative Attraktivität der Renditen. In den meisten deutschen Städten sowie in London, Paris und Mailand liegen die Renditen in der Zwischenzeit schon unter Wien. Früher hatte Wien den Ruf, sehr teuer zu sein, das hat sich in den letzten Jahren jedoch geändert und die Preise in Wien gelten als attraktiv“, so Ridder.
