Welchem Investment ist der Vorzug zu geben?
Daniel Jelitzka: Wir sind in der glücklichen Lage, Investoren sowohl direkte als auch indirekte Immobilieninvestments anbieten zu können. Die Bestseller bei den direkten Immobilieninvestments sind Vorsorgewohnungen, während es bei den indirekten Immobilieninvestments ohne Frage unsere grundbücherlich besicherte Immobilienanleihe ist. Wir waren das erste Unternehmen, das eine grundbücherlich besicherte Immobilienanleihe angeboten hat.
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Daniel Jelitzka[/caption] Das Attraktive daran ist die grundbücherliche Besicherung sowohl des eingesetzten Kapitals als auch der Kuponzahlungen. Diese Sicherstellung erfolgt im Wesentlichen durch die Eintragung eines Pfandrechtes und dessen Verbücherung im ersten Rang. Das Emissionsvolumen unserer ersten Anleihe betrug rd. 42 Millionen Euro mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einen Kupon von 3,5 Prozent p.a.. Die Stückelung betrug 100.000 Euro.
Wie war die Resonanz?
Ausgezeichnet. Wir haben mittlerweile bereits eine zweite grundbücherlich besicherte Immobilienanleihe mit einem Emissionsvolumen von 60,8 Millionen Euro erfolgreich platzieren können. Natürlich heißt geringes Risiko auch geringe Rendite - dafür ist die Sicherheit aber sehr hoch. Im Vergleich zur 10-jährigen österreichischen oder deutschen Staatsanleihe sind wir renditetechnisch noch immer absolute „High Flyer“. Mit dem Kupon von 3,5 Prozent für die erste bzw. 3,75 Prozent für die zweite Anleihe machen damit indirekte den direkten Immo-Investments Konkurrenz: Es gibt zwar bei den Anleihen keine Aussicht auf Wertsteigerungen oder höhere Mieterlöse, dafür muss sich der Investor auch nicht mit Mietern, Sanierungen oder Folgevermietungen beschäftigen.
Dem Anleihezeichner fehlt im Wesentlichen das Risiko des gänzlichen Mietausfalles. Zudem liegt das Loan-To-Value der Häuser unter 59 Prozent und die Mieterträge sind höher als die entsprechenden Kuponzahlungen. Es kann somit im Sinne der Sicherheit ein Puffer angespart werden.
Die Frage ist daher nicht, welches Investment besser ist, sondern welches Produkt besser zum Kunden und zu dessen Risikobereitschaft bzw. zu seiner Renditeerwartung passt. Um wie viel Basispunkte muss ich in diesem Fall meine Renditeerwartung nach unten schrauben?
Eine „normale“ Unternehmensanleihe zahlt aktuell rund 5 Prozent, eine grundbücherlich besicherte Immobilienanleihe wohl zwischen 3 und 3,75 Prozent. Wenn ein Investor heute über 50.000 Euro verfügt und sich bereits mit Immobilien auskennt, nimmt er wahrscheinlich die Vorsorgewohnung, da er nicht nur eine laufende Rendite bekommt, sondern auch von der Wertsteigerung und vom Steuervorteil profitiert.
In eine Vorsorgewohnung kann ich – wenn alle Stricke reißen – auch selbst einziehen …
Im Fall der Fälle kann man … Anleihen sind jedoch handelbar. Ich kann sie also auch schnell zu Geld machen. Ich schließe nicht aus, dass jemand, der eine Immobilienanleihe zuerst erwirbt, im Rahmen seiner Investitionsstrategie später auch eine Vorsorgewohnung ankauft. Ist die Stückelung für Privatinvestoren nicht zu hoch?
Das mag zutreffen, aber wir streben immer nach möglichst großen Ticketgrößen. Eine Stückelung von 100.000 Euro ist für uns nämlich verwaltungstechnisch wesentlich einfacher, da sie einen geringeren Kommunikationsaufwand bedeutet und auch leichter administrierbar ist. Es macht schon einen Unterschied, ob ich mit 10 oder 50 Investoren regelmäßig in Kontakt bin.
… und im Fall des Falles kann man 10 Investoren leichter zu einem Reinvestment in eine neue Immobilienanleihe motivieren?
Das stimmt natürlich. Fünf bis zehn Anleihegläubiger für ein Volumen von 50 Millionen Euro sind natürlich wünschenswert und ideal. Noch besser wäre man bei einem Schuldscheindarlehen dran, weil man auf diverse Formvorschriften, wie etwa die Erstellung eines Börseprospekts, verzichten kann und die Bedingungen mit jedem Investor individuell aushandeln kann.
Wir haben bis vor Kurzem in Kerneuropa das Grundmodell einer dualen Immobilienfinanzierung gelebt - ein paar Eigenmittel des Investors und den Rest macht die Bank. Basel III hat die Eigenkapitalvorschriften der Banken extrem angezogen. Ich glaube daher, dass man als größerer Marktteilnehmer der Immobilienwirtschaft, wie wir es sind, nur weiter wirtschaftlich erfolgreich sein kann, wenn man Projektfinanzierungen in der Zukunft auf ein Drei-Säulen-Modell baut: einerseits ausreichend Eigenkapital, andererseits eine gute Bankenfinanzierung und zudem eine attraktive Kapitalmarktfinanzierung. Das Geld vom Kapitalmarkt bekommt man über Anleihen oder Schuldscheindarlehen.
Das ist in Kerneuropa ein relativ neues Modell. In Amerika und im angelsächsischen Raum ist das aber schon lange gang und gäbe. So beträgt die Finanzierungsquote der Banken in den USA lediglich 20-30 Prozent. Der Rest wird bereits durch den Kapitalmarkt finanziert. Man kann daher sagen, dass dort das System umgekehrt funktioniert. Wir sind daher erst am Anfang. Ich bin aber überzeugt, dass sich jeder Immobiliendeveloper damit raschest möglich beschäftigen sollte, um auch in Zukunft erfolgreich am Markt reüssieren zu können.
Im Endeffekt haben wir hier aber eine Win-Win-Situation. Der Investor bekommt auf einer besicherten Basis seine Zinsen und am Ende des Tages sein Kapital rückerstattet. Und wir haben einen „unentgeltichen“ Fixzinssatz, bekommen Kreditlinien und unsere Eigenmittel wieder frei.
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Martin Müller[/caption] Noch kurz zu den Vorsorgewohnungen. Marktteilnehmer sprechen von einem boomenden Geschäft?
Martin Müller: Bei den Vorsorgewohnungen sehe ich auf Käuferseite zwei Grundtypen. Einerseits der „Blue-Chip-Käufer“. Der will sein Betongold im 3., 13., 18. oder 19. Bezirk. Die Rendite ist sekundär. 2 Prozent oder 3 Prozent sind ausreichend. Da geht es um den Besitz von Grund und Boden. Die Wohnung wird auch unter dem Aspekt einer möglichen Eigennutzung – „da zieht vielleicht einmal meine Tochter und mein Enkelkind ein“ - angeschafft.
Finanziert wird dabei mit sehr viel Eigenkapital. 50 Prozent Eigenkapital sind da keine Seltenheit. Sie kaufen meist in sehr gut entwickelten Lagen ein, wo nur mehr mit geringen Wertsteigerungen zu rechnen ist. Das klassische Beispiel wäre die Neulinggasse. Die anderen Käufer sind Renditenkäufer, die gehen lieber in eine Potenziallage. Die sind einfach mutiger. Sie kaufen in Favoriten, hinter dem Hauptbahnhof, bei einer Fußgängerzone, die zahlen sicher 40 Prozent weniger auf den Quadratmeter, haben aber einen sehr gut funktionierenden Mietmarkt. Das Verhältnis von Mietpreis zu Kaufpreis ist besser. Dazu kommt die Chance auf eine deutliche Wertsteigerung.
… und höhere Renditen …
Müller: In Potenziallagen können Sie mit Renditen zwischen 3,5 und 4 Prozent rechnen.
Wie stark spielt das aktuell niedrige Zinsniveau eine Rolle?
Müller: Das Zinsthema ist in den Köpfen der Anleger. Wir spüren sofort, wenn das Thema wieder einmal in den Medien ist. Das letzte Mal, als die Zinsen fast Richtung Null gegangen sind - obwohl es sich nur um 10 Basispunkte gehandelt hat – stand am nächsten Tag das Telefon nicht still, weil uns so viele Interessenten angerufen haben. Es geht aber hauptsächlich darum, Geld zu fixieren, weil die Leute deutlicher merken, dass es über die Jahre hinweg weniger wert wird. Die Nachfrage ist hoch, mit überdurchschnittlich hohem Kapitalanteil. Vor 2008 hat so gut wie niemand mit 50 Prozent Eigenkapital etwas gemacht, heute sind gut 30 Prozent der Käufer mit 100 Prozent Eigenkapital unterwegs.
Warum? Obwohl das Geld so billig ist wie nie zuvor?
Müller: Viele Anleger wollen einfach keinen Stress mit einem Kredit, obwohl sie das locker stemmen würden. Wir verkaufen pro Jahr etwa 120 Vorsorgewohnungen, davon sind die Hälfte aus unserem Haus und der Rest von Drittanbietern, für die wir tätig sein dürfen.
Die richtig guten Wohnungen sind weg, sobald das Erdgeschoß fertig betoniert ist. Die Vorsorgewohnungen werden von unten nach oben verkauft. So zum Bespiel auch beim Projekt Planetengasse im 10.Bezirk hinter dem neuen Hauptbahnhof. Pro Etage wird die Wohnung um rund 10.000 Euro teurer. Der Mietpreis deckt diesen Preisunterschied nicht ab, sprich die unteren Wohnungen haben einfach eine bessere Rendite.
… und wer hilft mir bei Vermietung und Verwaltung?
Müller: Wir. Wir kümmern uns mit unserer Partnerfirma IMV um Vermietung und Hausverwaltung. Das ist auch einer der Gründe, warum Anleger zu uns kommen. Wir beraten den Kunden, welche Wohnung zu ihm passt. Wir machen eine individuelle Prognoserechnung. Anleger sollen vom Arbeitsaufwand her so wenig wie möglich mit ihrer Vorsorgewohnung belastet werden. Der Investor bekommt monatlich seine Nettobeträge und einmal im Jahr eine Abrechnung über seine Mieteinahmen für das Finanzamt. Das schickt er zum Steuerberater – das war es dann auch.
Die Idee ist, dass wir mit dem Investor nur alle 3 bis 5 Jahre direkt in Kontakt treten. Das ist meistens der Fall, wenn Mieter ausziehen und die Wohnung wieder vermietet werden soll. Aktuell haben wir rund 1.200 Investoren mit 2.000 Wohnungen.
Welche Wohnungen werden aktuell am stärksten nachgefragt?
Müller: Die ideale Vorsorgewohnung ist meiner Meinung nach die 2-Zimmer-45-Quadratmeter-Wohnung, wenn möglich mit Balkon. Die klassischen 30 Quadratmeter-Wohnungen von früher macht heute keiner mehr.n
