Wie ist derzeit die Lage am Retail-Investmentmarkt in Zentral- und Osteuropa?
Walter Wölfler: Generell ist der Retail-Investmentmarkt in der CEE-Region derzeit sehr aktiv. In fast allen Ländern ist die Nachfrage extrem hoch. Für 2016 erwarten wir – sowohl in Österreich als auch in anderen Ländern – Rekordergebnisse beim Transaktionsvolumen. In Österreich hat sich das Retail-Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr wegen des geringen Angebots allerdings unterproportional entwickelt.
Was spricht für die Assetklasse Retail?
In den meisten Ländern der CEE-Region ist die Kaufkraft bereits hoch oder weiter im Steigen. Das stützt auch den Konsum. Dazu kommt die angenehme Risikostreuung für Investoren. Bei einem Shoppingcenter mit rund 200 Mietern fällt die Insolvenz eines Einzelnen nicht ins Gewicht, bei einer Büroimmobilie der Auszug eines oder zweier, dreier Großmieter hingegen schon. Viele Investoren haben zudem gesehen, dass der Retailsektor gut durch die Wirtschaftskrise gekommen ist. Die meisten Objekte haben – im Vergleich zu vielen Büroimmobilien – deutlich weniger an Wert verloren.
Wie schätzen Sie den Faktor Liquidität ein?
Diese ist hoch. In gewissen Großstädten – wie unter anderem Berlin oder Wien – können Objekte jederzeit verkauft werden. Eingeschränkte Liquidität liegt wiederum in Ungarn und Rumänien vor.
Welche Retail-Immobilien sind derzeit unter Investoren in der CEE-Region gefragt?
Am gefragtesten unter Investoren sind derzeit Core-Produkte. Für sie werden extrem hohe Preise verlangt, die allerdings auch viele Investoren bereit sind zu zahlen. In Städten wie Wien, Prag und Warschau haben die Preise mittlerweile das All-Time-High der letzten 20 Jahre wieder erreicht. Preissteigerungsphantasie liegt wiederum in Städten wie Budapest, Sofia und Bukarest vor. Auf der anderen Seite werden aber auch Objekte mit opportunistischen Möglichkeiten gesucht, die etwa nicht perfekt sind und mit aktivem Asset Management verbessert werden können.
Wie schaut es mit der Entwicklungspipeline in der CEE-Region aus?
Die Pipeline an neuen Projekten ist in vielen CEE-Ländern eingeschränkt. Dass der Bedarf weitgehend gedeckt ist, hat für die Eigentümer allerdings den positiven Effekt geringerer Konkurrenz. In Österreich werden 2017 100.000 Quadratmeter an Shoppingcenterflächen auf den Markt kommen. Dabei handelt es sich allerdings kaum um neue Flächen, sondern großteils um Erweiterungen und Refurbishments. Das gleiche gilt zu einem bestimmten Grad auch für andere CEE-Länder.
Die rasanten Zuwächse im Online-Handel haben dem Retailsektor in den letzten Jahren zu schaffen gemacht. Mit welchen Strategien haben die Einkaufszentren darauf reagiert?
Der Retailsektor kämpft weiterhin mit dem starken Online-Handel. Viele Center haben deshalb das Entertainment- und Leisure-Angebot ausgebaut. Ein Beispiel dafür wird das Park Lake in Bukarest (Rumänien). Allerdings muss auch gesagt werden, dass der Online-Handel nicht mehr so stark wächst wie früher. Viele Händler sind zudem dazu übergegangen, auf mehrere Kanäle zu setzen – sprich: Online- und Geschäftskunden.
Stichwort Leisure-Angebot. Welche Trends zeichnen sich in der Gastronomie in Einkaufszentren ab?
Studien zeigen, dass europaweit 30 Prozent der Besucher nur wegen der Gastronomie in ein Shoppingcenter gehen. Die Trends unterscheiden sich – je nach den jeweiligen Vorlieben – von Land zu Land. In Österreich liegt der Fokus der Besucher etwa nicht auf Fastfood und Food Courts. Sie wollen vielmehr gute Restaurants, die auch gesunde Ernährung bieten. Anders die Situation etwa in Rumänien, wo zentrale Food Courts und Fastfood sehr wichtig sind.
Mit welchen Renditen können Investoren im Retail-Sektor rechnen?
Der Spread zwischen hochqualitativen und secondary Flächen wird in der CEE-Region immer größer (wie im Übrigen in allen Assetklassen). Bei Top-Shoppingcentern liegen die Renditen in Österreich bei 4 bis 4,5 Prozent. In Budapest belaufen sich die Spitzenrenditen auf 6,75 Prozent, in Bukarest auf über 7 Prozent. In Sofia kann dagegen mit guten Produkten noch 9 Prozent verdient werden.
Auch der Spread zwischen Highstreet- und weniger guten Lagen geht weiter auseinander. Bei Spitzenlagen liegen die Renditen in Wien bei 2 bis 3 Prozent – manchmal auch darunter. Ich erwarte allerdings nicht, dass die Spitzenrenditen weiter zurückgehen und die Spitzenmieten steigen.
Welche Deals erwarten Sie demnächst in Österreich?
Es ist ein offenes Geheimnis, dass die Millennium City verkauft wird. Wegen der hohen Qualität ihres Retail-Teiles kann von einem sehr aggressiven Pricing ausgegangen werden.
