Ein Shoppingcenter ist ein einheitliches überdachtes Objekt mit mindestens 5000 Quadratmetern Verkaufsfläche und mindestens fünf Geschäften. Ein Fachmarktzentrum hingegen ist eine Ansammlung aus mindestens fünf mittelgroßen Fachmärkten aus verschiedenen Einzelhandelsbranchen. Die Bauweise ist typischerweise einfacher als jene der klassischen Einkaufszentren. Letztendlich geht es bei beiden Begriffen um eines: Einkaufen.
Und daher ist die Performance, die eine Einkaufsmöglichkeit abliefert, schlicht und einfach von den Käufern abhängig. Ist das Konzept stimmig, dann kommen die Kunden und kaufen, die Mieter bleiben in ihren Flächen – die Rendite passt.
Der Handel durchschreitet derzeit einen Konzentrationsprozess. Shoppingcenter werden in Österreich kaum mehr neue errichtet und es ist eher so, dass bestehende erweitert werden – sofern die Nachfrage gegeben ist. Nur wirklich gute Lagen halten sich und ältere Shoppingflächen brauchen durchwegs neue Konzepte und Ideen. Der veränderte Anspruch der Kunden – mehr Aufenthaltsqualität und Erlebnischarakter – erfordert bauliche Anpassungen.
Das führt bei Shoppingcentern zu immer kürzer werdenden Umbauzyklen und Umbauten kosten Geld und schlagen sich auf die Renditen. Aber auch Fachmarktzentren stehen vor ihren Herausforderungen: Im Ergebnis – so erwarten Experten – werden sie sich den Shoppingcentern annähern müssen und zu sogenannten hybriden Malls werden. Eine zentrale Aktionsfläche für Events oder ein Foodcourt sollten dazu beitragen, die Verweildauer des Kunden zu verlängern. Das gilt auch für Shoppingcenter, denn diese sind für Konsumenten die bevorzugten Orte, um zu essen und zu trinken.
Der Veränderungsprozess ist also sehr weitreichend und schwer abschätzbar. Was dem Einzelhandel derzeit besonders zusetzt, ist der Onlinehandel. Hier gibt es diverse Überlegungen für eine Verknüpfung der beiden Handelsstränge – stationärer Verkauf und über das Internet – und in weiterer Form, wie nicht mehr benötigte Flächen genützt werden können. Wie sich die Ideen umsetzen lassen, wird sich in den kommenden Jahren zeigen.
Wesentlich ist allerdings für alle Einkaufsflächen, dass sie eine relativ gute Verkehrsanbindung haben, um erreichbar zu sein. Mit dem PKW, aber auch verstärkt mit den öffentlichen Verkehrsmitteln. Innerstädtische Einkaufsflächen scheinen für die nächsten Jahre die Nase vorne zu haben – oder, wie Martin Sabelko, CBRE Global Investors betont: „Die Voraussetzung ist aber: Location, Location, Location. Also zentralste Lage mitten in der Stadt. Keine Experimente.“ Die Leerstandrate wird – in Sekundärlagen aller Art (egal ob Innenstadt oder Shoppingcenter) – in den kommenden zwei Jahren zulegen.
Wie dem auch sei: Nicht mehr die Mieter stehen auf der Warteliste bei den Shopping-Mall-Betreibern, um eine frei Fläche zu ergattern, sondern die Betreiber müssen um jeden von ihnen kämpfen, was natürlich die Mieten vor allem bei den schwächeren Projekten nach unten treibt. Das macht die Rentabilität von Neuprojekten für die Entwickler schwierig und auch der übliche Verkauf an Endinvestoren ist steinig, denn die hohen Renditen der vergangenen Jahre können nicht mehr versprochen werden.
Noch etwas zum Schluss: Im Verlauf der letzten Krisen haben sich interessanterweise Einkaufszentren gegenüber Büroimmobilien als stabiler und liquider erwiesen.
