Der FFO 1 (vor Steuern) liegt mit EUR 89,2 Mio. nur geringfügig unter dem Niveau des Vorjahres. Bereinigt um die Glättung einer im Q1 2020 erfolgten Anleihen-Kuponzahlung über 12 Monate hat sich der FFO 1 sogar um 10,1% auf EUR 92,4 Mio. verbessert. Mit den im Q3 2020 getätigten Kapitalmaßnahmen wurden zudem die Eigenkapitalquote gestärkt und der Netto-LTV auf 38,4% gesenkt. Die starke Cash-Position von EUR 601,9 Mio. per Ende September erhöht sich durch den im Oktober emittierten Benchmark-Bond und unter Berücksichtigung einer nicht ausgenutzten Konzernkreditlinie auf rund EUR 1,2 Mrd. Damit ist die IMMOFINANZ sowohl für das aktuelle Krisenumfeld als auch für künftige Wachstumsmöglichkeiten sehr gut aufgestellt.
Insgesamt stiegen die Mieterlöse in den ersten drei Quartalen 2020 als Folge des Portfoliowachstums durch Zukäufe und Fertigstellungen um 5,7% auf EUR 215,1 Mio. Ein krisenbedingter Anstieg der Forderungsabschreibungen führte allerdings zu deutlich höheren Immobilienaufwendungen. Das Ergebnis aus Asset Management konnte dennoch um 3,3% auf EUR 158,9 Mio. verbessert werden. Die Pandemie wirkte sich negativ auf die Bewertung des Immobilienvermögens aus. Insgesamt belaufen sich die Neubewertungen auf EUR -153,7 Mio., nachdem diese im Vergleichszeitraum des Vorjahres deutlich positiv waren (Q1–3 2019: EUR 116,8 Mio.). Diese Abwertung entspricht rund 3,0% des gesamten Immobilienportfolios. Das Konzernergebnis beläuft sich somit auf EUR -98,3 Mio. (Q1–3 2019: EUR 202,6 Mio.).
Die Covid-19-Pandemie stellt auch die IMMOFINANZ vor Herausforderungen. Wir haben in den zurückliegenden Monaten aber sowohl operativ als auch auf der Kapitalseite zahlreiche Maßnahmen gesetzt, um negative Auswirkungen zu minimieren und unser Unternehmen noch schlagkräftiger aufzustellen. Wir sind ein starker und verlässlicher Partner für unsere Mieter und können auch in unsicheren Zeiten erfolgreich Transaktionen abschließen, wie sich etwa am sehr profitablen Verkauf einer deutschen Büroimmobilie zeigt. Mit einer soliden Bilanz und liquiden Mitteln von mehr als EUR 1 Milliarde sind wir für weiteres Wachstum und Chancen, die sich aus der Krise ergeben, bestens gerüstet, kommentiert Ronny Pecik, CEO der IMMOFINANZ, die Entwicklung.
Der FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern) beträgt EUR 89,2 Mio. (Q1–3 2019: EUR 92,8 Mio.). Dies entspricht einem FFO 1 je Aktie von EUR 0,83 (Q1–3 2019: EUR 0,86). In diesem FFO 1 ist allerdings die im Jänner 2020 erstmals erfolgte, jährliche Kuponzahlung für die Unternehmensanleihe 2023 in Höhe von EUR 13,1 Mio. vollständig berücksichtigt. Bei Glättung dieser Kuponzahlung beläuft sich der FFO 1 in Q1–3 2020 auf EUR 92,4 Mio. und liegt damit um 10,1% über dem Niveau des Vergleichszeitraums von bereinigten EUR 84,0 Mio.
Das Immobilienportfolio umfasst per Ende September 208 Objekte mit einem Buchwert von rund EUR 4,9 Mrd. Davon entfallen rund 65% auf den Büro- und rund 34% auf den Einzelhandelsbereich. Der Vermietungsgrad liegt nahezu unverändert bei hohen 95,5% (31. Dezember 2019: 96,8%), wobei die Büroimmobilien zu 93,4% und die Retail-Objekte zu 97,6% vermietet sind. Die Bruttorendite beträgt 5,9% auf Basis der IFRS-Mieterlöse und 6,1% auf Basis der Mietvorschreibung.
Die Bilanzstruktur wurde durch die im Juli getätigten Kapitalmaßnahmen (Platzierung von Aktien und einer Pflichtwandelanleihe mit einem Bruttoemissionserlös in Höhe von EUR 356,1 Mio.) weiter gestärkt: Die Eigenkapitalquote stieg auf 48,6% (31. Dezember 2019: 46,0%) und der Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) verbesserte sich auf 38,4% (31. Dezember 2019: 43,0%). Die liquiden Mittel kletterten auf EUR 601,9 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 345,1 Mio.), darüber hinaus steht eine im März abgeschlossene wiederholt ausnutzbare Kreditlinie in der Höhe von EUR 100,0 Mio. zur Verfügung. Mit der im Oktober 2020 emittierten Benchmark-Anleihe über EUR 500,0 Mio. setzte die IMMOFINANZ einen weiteren Schritt zur Erhöhung der finanziellen Flexibilität und der Optimierung ihrer Kapitalstruktur.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten stieg unter Berücksichtigung dieser Anleihe auf 4,75 Jahre. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten per Ende September belaufen sich auf 1,88% p.a. inklusive Derivate (31. Dezember 2019: 1,91%). Die Hedging-Quote ist stabil bei hohen 90,3%, und der unbelastete Asset-Pool (Immobilienvermögen und S IMMO-Aktien zum EPRA NAV) beträgt EUR 1,9 Mrd. bzw. 34,5% (31. Dezember 2019: EUR 1,9 Mrd. bzw. 33,8%).
Der EPRA NAV je Aktie beträgt per 30. September 2020 EUR 27,96 (31. Dezember 2019: verwässert EUR 31,05). Bei der Berechnung des EPRA NAV wurden – im Gegensatz zum 31. Dezember 2019 – keine Verwässerungseffekte berücksichtigt, die aus der Wandlung der IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2024 resultieren würden, da die Wandelanleihe per 30. September 2020 „nicht im Geld“ war. Der Wegfall der Verwässerung wirkt sich dabei mit EUR 0,62 je Aktie positiv aus. Die für die Berechnung herangezogene Aktienanzahl erhöhte sich allerdings durch die im Juli 2020 durchgeführte Aktienplatzierung um 15,4 Mio. Stück, davon 11,2 Mio. Stück aus genehmigtem Kapital sowie 4,2 Mio. Stück aus dem Verkauf eigener Aktien. Des Weiteren wurde die im Juli 2020 emittierte Pflichtwandelanleihe 2023 bei der Berechnung des EPRA NAV mit 7,0 Mio. Stück Aktien berücksichtigt, da diese verpflichtend in Aktien der Gesellschaft zu wandeln ist und gemäß IFRS als Eigenkapital eingestuft wird. Der Buchwert je Aktie liegt bei EUR 25,61 (31. Dezember 2019: EUR 29,34).
Unmittelbar mit Beginn der Krise wurden zahlreiche Maßnahmen eingeleitet, um negative Auswirkungen auf das Unternehmen so gering wie möglich zu halten und die Konzernliquidität zu stärken.
Mit den Retail-Mietern wurden individuelle Lösungen erarbeitet, um diesen die Bewältigung der Krise zu erleichtern. Mittlerweile hat die IMMOFINANZ mit allen großen Einzelhändlern Vereinbarungen für die erste Lockdown- und Reopening-Periode unterzeichnet. Im Austausch für temporäre Mietnachlässe und Stundungen kam es u.a. zum Abschluss von Mietvertragsverlängerungen im Ausmaß von rund 300.000 m² in Q1-3 2020. Im Bürobereich werden einzelne Mietern besonders betroffener Branchen ebenfalls temporär unterstützt. Bis Mitte November wurden rund 96% der in den ersten neun Monaten 2020 in Rechnung gestellten Mieten (nach Mietreduktionen) des Einzelhandels- und Bürobereichs bezahlt (Retail: 96%, Office: 96%). Dieser hohe Prozentsatz spricht für die Bonität der Mieter sowie für die Angemessenheit der temporären Unterstützungsvereinbarungen. Die Höhe der in diesem Zeitraum temporär gewährten Mietreduktionen beläuft sich auf 11% der Vertragsmiete (Retail: 18%, Office: 5%), weitere 4% (Retail: 4%, Office: 5%) sind noch nicht fällig bzw. noch nicht bezahlt.
Seit Anfang Oktober verzeichnen sämtliche Länder, in denen die IMMOFINANZ Gewerbeimmobilien unterhält, wieder steigende Neuinfektionszahlen. Damit verbunden sind erneut Eindämmungsmaßnahmen der Regierungen, die auch wieder temporäre Schließungen im Einzelhandel umfassen. Mit Stand Mitte November 2020 sind rund 35% der vermieteten Einzelhandelsfläche temporär geschlossen. Die Wiedereröffnungen werden in den nächsten Wochen erwartet.
Aktuell sind die Kapitalmärkte unverändert von der Covid-19-Pandemie und deren Auswirkungen negativ beeinflusst. Aus heutiger Sicht ist damit die Notwendigkeit einer Wertminderung der von der IMMOFINANZ gehaltenen Beteiligung an der S IMMO zum Ende des 4. Quartals 2020 nicht auszuschließen. Die Höhe dieser Wertminderung ist u. a. vom Schlusskurs der S IMMO-Aktie per Ende Dezember abhängig und wäre im Konzernergebnis 2020 der Gesellschaft zu berücksichtigen. Die IMMOFINANZ hält 19.499.437 Stück Aktien an der S IMMO. Diese wesentliche Beteiligung wird im konsolidierten IFRS-Abschluss als Equity-Beteiligung bilanziert. Quartalsweise ist zum Stichtag zu überprüfen, ob objektive Hinweise auf eine Wertminderung der Beteiligung vorliegen. Dies wird anhand von mehreren vordefinierten Impairment-Triggern vorgenommen. Sofern ein entsprechender Hinweis auf eine Wertminderung vorliegt, wird ein Wertminderungstest durchgeführt und – sofern notwendig – der Buchwert auf den beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angepasst. Wenn sich die Aktie der S IMMO bis Jahresende nicht vom aktuellen Kursniveau bei rund EUR 15,78 (Schlusskurs per 23. November 2020) erholt, wäre zum 31. Dezember zumindest einer der Impairment-Trigger erfüllt, was eine dementsprechende Abwertung von voraussichtlich rund EUR -100,0 Mio. zur Folge hätte.
Auch wenn es mittlerweile erste positive Meldungen zu möglichen Zulassungen für Impfstoffe gegen Covid-19 gibt, bleibt die Unsicherheit über die weitere Entwicklung und Dauer der Pandemie sowie möglicher künftiger Eindämmungsmaßnahmen und deren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft und das Finanzierungsumfeld hoch. Daher wird aktuell von einer Prognose für die FFO 1-Entwicklung 2020 und darüber hinaus sowie hinsichtlich der Höhe einer Dividende für das Geschäftsjahr 2020 Abstand genommen.
Die IMMOFINANZ ist mit ihren Immobilienlösungen – myhive für hochwertiges Office mit Wohlfühlatmosphäre und lebendiger Community sowie den kosteneffizienten Retail-Marken STOP SHOP und VIVO! – und ihrer robusten Finanzausstattung sehr gut positioniert und will so bald wie möglich wieder auf einen profitablen Wachstumskurs zurückkehren. Im Bürobereich umfasst dies ein weiteres Wachstum mit der Marke myhive in den Hauptstädten der Kernländer. Mit den Retail Parks STOP SHOP wird für die nächsten Jahre eine Expansion von derzeit 90 auf rund 140 Standorte angestrebt.
