Globale Immobilienfonds (Real Estate Investment Trusts, REITs) haben den Anlegern in den letzten Jahren eine Achterbahnfahrt beschert. Der Grund: Die aggressiven Zinserhöhungen der Zentralbanken haben den Wert der Anlagen gesenkt und die Nachfrage gedämpft. Da jedoch die Zinserhöhungszyklen in den wichtigsten Märkten wohl beendet sind und die Anleger auf mögliche Zinssenkungen warten, gibt es Anzeichen für eine Stabilisierung des Immobilienmarktes. Auch wenn Zeitpunkt und Ausmaß künftiger Zinssenkungen ungewiss bleiben, ist damit zu rechnen, dass der geldpolitische Kurs in den nächsten 12 bis 18 Monaten die Stimmung für REITs weiterhin positiv beeinflussen wird. Nachdem also die Ungewissheit weitgehend überwunden ist, können sich die Anleger wieder auf die stabilen operativen Trends des Sektors und die sich verbessernden mehrjährigen Wachstumsaussichten konzentrieren, da das Angebot auf ein historisch niedriges Niveau gesunken ist und die Nachfrage solide bleibt.
Sinkende Realrenditen können REIT-Rallye auslösen
Bisher haben REITs in den 12 Monaten, nachdem die Realrenditen ihren Höchststand erreicht hatten, hohe positive Renditen erzielt und sich im Vergleich zu Aktien gut entwickelt. Ende 2023 waren die realen Renditen an der Spitze angekommen, so dass die Aussichten auf sinkende Zinskosten und niedrigere Abzinsungssätze dem Markt für kapitalintensive REITs mit langen Laufzeiten erheblichen Auftrieb verleihen könnten.
Abschläge fördern M&A-Chancen
Aktuell werden REITs weiterhin mit Abschlägen gehandelt, da Immobilien weiterhin neu bewertet werden. Das Ausmaß der Abschläge dürfte dabei in bestimmten Bereichen zu erheblichen Fusions- und Übernahme- sowie Konsolidierungsaktivitäten führen, sobald sich die Kapitalmärkte stabilisieren. In den vergangenen 18 Monaten wurden mehrere Fusionstransaktionen zwischen börsennotierten Unternehmen abgeschlossen, wobei das Zielunternehmen zwischen 15 % und 50 % über seinem letzten gehandelten Wert stieg. Es ist damit zu rechnen, dass sich dieser Trend beschleunigen wird, da die finanzstarken Unternehmen („Haves“) weiterhin schwächere Unternehmen ( „Have Nots“) aufkaufen. Dies geschieht durch die Ausgabe von Aktien, um Unternehmen mit höheren Kapitalkosten zu kaufen und Synergien im Bereich der allgemeinen und administrativen Kosten zu erzielen, während sie gleichzeitig den Cashflow aus den bestehenden Immobilien steigern.
Defensive Nachfrage treibt Wachstum
Die interessantesten Chancen sehen wir derzeit bei Immobilienunternehmen, die ihren Kapitalkostenvorteil nutzen können, um externes Wachstum zu generieren. Zu den attraktiven Bereichen gehören solche mit defensiver Nachfrage:
Rechenzentren: KI beschleunigt die Verbreitung von Daten, was zu einer enormen Nachfrage nach Rechenzentren führt, während das Angebot begrenzt ist. Dies führt zu niedrigen Leerstandsraten und einem höherem Mietwachstum.
Seniorenwohnungen: Das Umsatzwachstum steigt, da Miet- und Belegungssteigerungen das Wachstum der Betriebskosten ausgleichen.
Studentisches Wohnen: Die Belegungsraten haben einen historischen Höchststand erreicht, wobei die besten Aussichten in der Nähe der renommiertesten Hochschulen bestehen.
In der zweiten Hälfte des Jahres 2024 erwarten wir auch für Self-Storage und Wohnungen bessere Chancen, da sie eine gewisse Verlangsamung der Fundamentaldaten durchlaufen und bis 2025 mit einem begrenzten Angebot und steigenden Umsatzwachstumschancen zu rechnen ist.
Fundamentaldaten und langfristige Faktoren sprechen für einen guten Einstiegspunkt
Nach einigen volatilen Jahren sind wir optimistisch, dass sich das Umfeld in der zweiten Jahreshälfte 2024 und bis ins Jahr 2025 ein stabilisieren wird. Angesichts der starken Fundamentaldaten und der überzeugenden langfristigen Faktoren in bestimmten REIT-Sektoren und -Regionen sollte jetzt ein guter Einstiegszeitpunkt für geduldige, langfristig orientierte Immobilienanleger sein.
