Von gravierenden Veränderungen am Immobilienmarkt im heurigen Jahr berichtet Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Wien. Seit dem Ausbruch des Ukrainekriegs, dem Anstieg der Inflation, den Gegenmaßnahmen der Europäischen Zentralbank und der national erlassenen KIM-Verordnung verändert sich die Suche nach Immobilien. Bis Sommer 2022 verhielten sich die Suchanfragen bei Miet- und Eigentumswohnungen konstant. So hatten Mietwohnungen in Wien immer einen Suchanteil von 60 bis 70 Prozent, Eigentumswohnungen von 30 bis 40 Prozent. Seit Sommer 2022 geht diese Schere Monat für Monat weiter auseinander, besonders dramatisch ist diese Entwicklung aber heuer geworden.
Im dritten Quartal 2023 sind bereits rund 85 Prozent aller Suchanfragen auf Mietwohnungen entfallen, berichtet Pisecky. Nur mehr rund 15 Prozent entfallen auf Eigentum (gemessen von der Immobiliensoftware Justimmo). Um den Wohnungsneubau anzukurbeln, muss daher, betont Pisecky, die in der KIM-Verordnung vorgeschriebene Schuldendienstquote von 40 Prozent angehoben werden. Dann können sich auch wieder Einzelpersonen und Jungfamilien den Erwerb von Eigenheim mit bei heimischen Banken aufgenommenen Krediten leisten. Gerade diese Gruppen verdienen zu Beginn ihrer beruflichen Laufbahn nicht so viel, dass sie den Kredit mit so einer niedrigen Schuldendienstquote bedienen können. Pisecky erinnert daran, dass in Deutschland die Schuldendienstquote bei immerhin 60 Prozent liegt.
Verunsicherung am Wohnungsmarkt führt zu Verknappung des Angebots
Pisecky merkt auch an, dass die KIM-Verordnung und die monatelange Diskussion um die Einführung eines Mietpreisdeckels zu Verwerfungen am Immobilienmarkt geführt haben. Investoren ziehen sich verunsichert vom Wohnungsneubau zurück, was zu einer Verknappung und damit Verteuerung von Bestandswohnungen führt. Pisecky nennt die Verlierer dieser Entwicklung: die Bauträger, die Baufirmen und die Gewerbetreibenden, weil sie nicht bauen können, und die Wohnungssuchenden, weil für sie die Wohnungen teurer werden, da das Angebot verknappt. Gerade für junge Familien mit Kindern ist der rückläufige Wohnungsbau fatal, weil ohnehin größere Wohnungen auf dem Markt fehlen.
Das Bestellerprinzip bringt alle angekündigten & befürchteten Nachteile für Wohnungssuchende
Pisecky betont, dass auch das Bestellerprinzip, das in Österreich seit 1. Juli gilt, für diese Entwicklung mitverantwortlich ist. Das betrifft besonders Wien mit seinem hohen Anteil an Mietwohnungen. Wie Pisecky aus den Erfahrungen der vergangenen vier Monate berichtet, sorgt das Bestellerprinzip dafür, dass das offen einsehbare Angebot an Mietwohnungen zusehends schrumpft: „Vermieter beauftragen nicht mehr Makler mit der Suche nach Mietern, sondern die Vermieter weichen oftmals darauf aus, den bisherigen Mietern die Suche nach einem Nachmieter zu überlassen. Der bisherige Mieter macht das dann von sogenannten Investablösen abhängig. Das führt dazu, dass in den Suchportalen immer weniger Wohnungen offen angeboten werden. Wohnungssuchende müssen oft für sie völlig unnötige Wohnungseinrichtungen ablösen, um überhaupt zu einer Wohnung zu kommen.“
Bestellerprinzip bringt keine Vorteile für Wohnungssuchende
Einmal mehr verweist der Fachgruppenobmann auf die seit Jahren bekannten negativen Erfahrungen aus Deutschland, wo das Bestellerprinzip bereits 2015 eingeführt worden ist. Die versprochene Entlastung der Mieter blieb dort aus. Pisecky: „In Deutschland verschwanden über Nacht 40 Prozent des Wohnungsangebots von den Internetportalen. Neben der Verknappung des Wohnungsangebots auf den Portalen hatte das zur Folge, dass die Weitergabe der Wohnungen mit der vom bisherigen Mieter geforderten Ablöse an den Nachmieter teurer ist, als ursprünglich die Beauftragung eines Maklers gewesen wäre.“
Fachgruppe fordert Forcierung von Maßnahmen zum Eigentumserwerb
Kritik übt Pisecky an der im vergangenen Oktober beschlossenen Novelle der Neubauverordnung der Stadt Wien. Nach der Novelle wird massiv in den Neubau von Mietwohnungen investiert. Pisecky: „Leider geht das – auch international betrachtet - in die falsche Richtung. Nur Deutschland hat einen noch höheren Anteil an Mietwohnungen in Europa als Österreich. Die Entwicklung in Wien ist umso bedauerlicher, als man damit den Menschen die Möglichkeit nimmt, für das Alter vorzusorgen.“
Wohneigentum, das betont Pisecky erneut, ist die beste Altersvorsorge. Denn so sind die Menschen dann im Alter, wenn sie nicht für teure Mieten aufkommen müssen, finanziell entlastet. Deshalb fordert Pisecky folgende Maßnahmen zur Forcierung von Eigentum: Neben der Anhebung der Schuldendienstquote von 40 Prozent wären beim Ersterwerb von Wohnungseigentum die Grunderwerbssteuer und die Grundbucheintragungsgebühr zu erlassen und die Eintragungsgebühr von Hypothekardarlehen ins Grundbuch zu streichen.
