Wien bestätigt eindrucksvoll seine Rolle als führende Einkaufsdestination Österreichs, wie der neueste Retail-Marktbericht des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt. Neben der starken lokalen Nachfrage sorgt insbesondere der Tourismus mit über 20 Millionen Nächtigungen im Jahr 2025 für zusätzliche Impulse im stationären Handel. Gleichzeitig trägt das kontinuierliche Bevölkerungswachstum zur Stabilität des Marktes bei. Die Nachfrage nach erstklassigen Verkaufsflächen in den Wiener Toplagen bleibt hoch, während das Angebot weiterhin begrenzt ist. Die Spitzenmieten sind leicht gestiegen und liegen aktuell bei rund 380 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Die Dynamik des Marktes manifestiert sich besonders deutlich an der Vielzahl an Markteintritten und Standortanpassungen internationaler Handelsunternehmen. Im Luxussegment haben zuletzt Marken wie Loewe, Celine sowie Zimmermann neue Stores in der Innenstadt eröffnet. Darüber hinaus stehen weitere internationale Konzepte vor dem Markteintritt: So wird etwa die Performance-Marke ON Running im Sommer 2026 ihren ersten Flagship-Store in Wien Neubau eröffnen. Sowohl der Markteintritt von Zimmermann als auch jener von ON Running und Arc´teryx wurden durch CBRE begleitet und unterstreichen die starke Nachfrage internationaler Labels nach erstklassigen Flächen in Wien.
Mit Arket auf der Mariahilfer Straße sowie der dänischen Kette Normal AS sind weitere internationale Marken neu in den Markt eingetreten. Parallel dazu kommt es zu laufenden Standortoptimierungen innerhalb der Toplagen – etwa durch Flächenvergrößerungen, Übersiedlungen oder strategische Neupositionierungen bestehender Shops.
„Wir sehen in Wien eine sehr gesunde Marktdynamik. Neue Marken drängen in den Markt, gleichzeitig nutzen bestehende Retailer die aktuelle Phase aktiv für strategische Anpassungen ihrer Standorte.“—Christoph Ecker, Director Retail bei CBRE Österreich
Generell zählen besonders die innerstädtischen Lagen – allen voran das „Goldene U“ rund um Kohlmarkt, Graben und Kärntner Straße – weiterhin zu den gefragtesten Retail-Standorten Europas. Gleichzeitig gewinnt die Mariahilfer Straße als volumenstärkste Einkaufsstraße zunehmend an Bedeutung, auch wenn dort punktuell Leerstände sichtbar sind.
„Internationale Marken sehen Wien weiterhin als strategisch wichtigen Standort. Gerade Premium- und Luxuslabels sowie neue Konzepte setzen gezielt auf hochfrequente innerstädtische Lagen.“—Christoph Ecker
Ein klarer Trend zeigt sich in der Weiterentwicklung von Retailflächen hin zu multifunktionalen Nutzungskonzepten. Shopping Center und innerstädtische Lagen setzen verstärkt auf Gastronomie-, Freizeit- und Entertainmentangebote, um zusätzliche Frequenz zu generieren. So werden klassische Verkaufsflächen zunehmend durch Fitnesscenter, Gesundheitsangebote oder Entertainment-Konzepte ergänzt. Gleichzeitig integrieren Händler verstärkt gastronomische Elemente direkt in ihre Stores.
„Der stationäre Handel entwickelt sich immer stärker in Richtung Erlebnis. Kunden erwarten heute mehr als nur ein Produkt – sie suchen Inspiration, Service und Aufenthaltsqualität.“—Christoph Ecker
Steigender Einzelhandelsumsatz
Der gesamtösterreichische Einzelhandelsmarkt zeigt generell nach herausfordernden Jahren erste Anzeichen einer Stabilisierung. Dementsprechend legte der Umsatz 2025 inflationsbereinigt leicht um 0,8 Prozent zu. Wachstumstreiber waren insbesondere der Lebensmittelhandel sowie der E-Commerce, während der Non-Food-Bereich – vor allem Möbel, Sport und Elektronik – unter Druck bleibt. Gleichzeitig sorgen steigende Energie- und Personalkosten für anhaltenden Margendruck und eine fortgesetzte Marktbereinigung, die sich in Insolvenzen und Flächenreduktionen widerspiegelt.
„Der österreichische Retailmarkt befindet sich aktuell in einer Phase der Konsolidierung. Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen agieren sowohl Händler als auch Investoren weiterhin selektiv.“—Christoph Ecker
Regionale Retailmärkte
Auch außerhalb Wiens zeigen sich die großen regionalen Retailmärkte insgesamt stabil, wobei sich klare standortspezifische Unterschiede abzeichnen. Linz profitiert insbesondere von seiner überdurchschnittlichen Kaufkraft sowie einer stabilen wirtschaftlichen Basis und entwickelt sich zunehmend zu einem eigenständigen, stark lokal getragenen Handelsstandort. Graz überzeugt durch dynamisches Bevölkerungswachstum, eine hohe Studierendendichte und eine entsprechend lebendige Innenstadt, die zusätzlich vom Tourismus profitiert. Salzburg wiederum punktet mit seiner internationalen Strahlkraft als Tourismusdestination sowie einer konstant hohen Frequenz in der Altstadt. Gleichzeitig ist in allen drei Städten eine zunehmende Anpassung der Handelslandschaft zu beobachten – geprägt von neuen Nutzungskonzepten, einer stärkeren Rolle von Gastronomie und Dienstleistungen sowie einer klaren Fokussierung auf gut positionierte Lagen und Flächen.
Investmentmarkt mit selektivem Fokus
Auch der Retail-Investmentmarkt zeigt wieder zunehmende Aktivität. Im Jahr 2025 lag das Investmentvolumen bei rund 485 Millionen Euro und machte etwa 12 Prozent des gesamten Immobilieninvestmentmarktes aus. Bedeutende Abschlüsse waren unter anderen das Kaufhaus Tyrol in Innsbruck oder der Verkauf des Gewerbeparks Stadlau. Internationale Investoren dominieren weiterhin das Marktgeschehen, wobei der Fokus klar auf Core-Produkten und Trophy-Assets liegt. Fachmarktzentren mit hoher Nahversorgungsfunktion sind ebenfalls begehrt. Die Spitzenrenditen lagen zuletzt bei rund 4,7 Prozent für Highstreet-Objekte, 5,7 Prozent für Fachmarktzentren und 5,9 Prozent für Shopping-Center.
„Investoren konzentrieren sich zunehmend auf qualitativ hochwertige Objekte mit stabilen Cashflows. Sekundäre Lagen und schwächer positionierte Objekte stehen hingegen stärker unter Druck.“—Manuel Bugl, Head of Investment bei CBRE
