Die S Immo hat bereits 1987 das Parkett der Wiener Börse betreten und gilt damit als erste gelistete Immobiliengesellschaft Österreichs. Das Unternehmen entwickelt, kauft, vermietet, betreibt, saniert und verkauft Immobilien – neben Deutschland und Österreich auch in insgesamt sechs CEE-Ländern. Im Portfolio befinden sich derzeit rund 200 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von 1,8 Milliarden Euro (Durchschnittsrendite: 7 Prozent). Nach Nutzungsarten geben Büros mit einem Portfolioanteil von 40 Prozent den Ton an, gefolgt von Retail (26 Prozent), Hotels (14 Prozent) und Wohnen (20 Prozent).
Nachdem die S Immo bis 2014 Nettoverkäufer war, wurde der Entschluss gefasst, sich deutlich selektiver von Immobilien zu trennen und verstärkt auf der Käuferseite aufzutreten. Gleichzeitig sollen auch Entwicklungen vorangetrieben werden. Mittelfristig soll das Portfolio auf 2,4 Milliarden Euro anwachsen. Dabei gilt ein Fokus dem deutschen Markt und vor allem Berlin sowie den umliegenden Großstädten, wo man sich auf gewerblich genutzte Projekte mit hohem Entwicklungspotenzial konzentriert.
Ein wichtiger Bestandteil der Unternehmensstrategie der S Immo bleibt die Absicherung des Zinsänderungsrisikos. Zuletzt wurden neue langfristige Absicherungen zu aktuellen – attraktiven – Konditionen abgeschlossen. Gleichzeitig wurden Zinsabsicherungen, die in einem höheren Zinsumfeld abgeschlossen worden waren und in den nächsten Jahren ausgelaufen wären, zurückgekauft. Laut dem Management sollten sich die positiven Effekte dieser Maßnahmen ab dem zweiten Halbjahr 2015 und im vollem Umfang im Geschäftsjahr 2016 im Cashflow sowie im FFO 1 und FFO 2 widerspiegeln.
In den letzten Jahren konnte die S Immo die Ergebnisse mittels Mietpreiserhöhungen, Kostensenkungsmaßnahmen sowie Verkaufserlösen sukzessive verbessern. Auch heuer ist man in dieser Hinsicht auf Kurs, wie im Rahmen des Halbjahresberichts bekräftigt wurde. Damit nicht genug: Bis 2018 soll der FFO auf über 40 Millionen Euro verdoppelt werden. Für Aktionäre positiv: Ein steigender FFO bedeutet auch steigende Ausschüttungen.
Der schöne Trend bei der FFO-Entwicklung ist sicherlich ein Argument für die Aktie der S Immo und spiegelt auch die langfristige Strategie wider, sich als nachhaltiges Dividendenpapier positionieren zu wollen. Nach 0,20 Euro im Jahr 2013 wurden 2014 0,24 Euro pro Aktie ausgeschüttet. Für das laufende Geschäftsjahr rechnen Beobachter mit einer Anhebung auf 0,26 Euro, was einer soliden Dividendenrendite von 3,4 Prozent entsprechen würde. Ein weiteres strategisches Ziel ist es, die Aktie an den Buchwert heranzuführen.
Stichwort Buchwert: Neben der attraktiven Dividendenrendite spricht auch die Bewertung für die S Immo, denn die Aktie der S Immo notiert nach wie vor um 30 Prozent unter dem Buchwert – und das in Anbetracht der Tatsache, dass einerseits der Deutschland-Anteil am Portfolio fast 45 Prozent ausmacht und andererseits auch die Entwicklungstätigkeit in der größten Volkswirtschaft Europas zunehmend forciert wird. Die deutsche Peer Group notiert dagegen zum NAV.
Auf der anderen Seite hat das Management zuletzt auch auf der Finanzierungsseite einiges verbessert. „Das teure und unkalkulierbare Genussscheinproblem gehört bald der Vergangenheit an“, so Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3Banken-Generali Invest. Tatsächlich dürfte das Kapitel Genussscheine in zwei Jahren, wenn das Unternehmen eine Kündigungsmöglichkeit hat, endgültig beendet sein. Bereits seit Anfang 2014 wurde ihre Zahl um mehr als 70 Prozent reduziert. Damit wird bald ein Problem aus der Welt geräumt sein, das in der Vergangenheit vor allem internationalen Investoren auf diversen Roadshows schwer zu erklären gewesen sei, wie Insider bestätigen.
„Das Problem bei einem Investment in die S Immo ist für institutionelle Großanleger der geringe Börsenumsatz“, erklärt Rupp, weshalb die Aktie für viele institutionelle Investoren nach wie vor nicht wirklich ein Thema sei. Der Fondsmanager wünscht sich daher, dass sich die Vienna Insurance Group und die Erste Group, die gemeinsam 20 Prozent der Aktien halten, in Zukunft dazu entschließen, ihre Anteile abzugeben. „Dann wäre die S Immo ein potenzieller Übernahmekandidat und das Interesse an der Aktie würde schlagartig steigen“, so Rupp. Was die weitere Aktionärstruktur betrifft, zeichnen institutionelle Investoren für 47 Prozent des Aktienkapitals verantwortlich, Privatanleger für weitere 33 Prozent.
