Das Portfolio der S Immo setzt sich zu 80 Prozent aus Gewerbeobjekten zusammen. Davon sind knapp die Hälfte Büroimmobilien. Bei den Gebäuden lege man viel Wert auf Nachhaltigkeit, was Green-Building-Zertifikate unterstreichen würden, so das Management. Retail-Objekte zeichnen wiederum für rund ein Viertel des Portfolios verantwortlich. Zudem besitzt die Immobiliengesellschaft sechs Hotelimmobilien – darunter auch das Vienna Marriott Hotel, das gerade renoviert wird.
Ergänzt wird das Gewerbeportfolio von Wohnimmobilien – allerdings nur deutschen und österreichischen. Der Hintergrund: Die dynamische Entwicklung am Berliner Wohnmarkt. Aber auch Wien profitiere von demografischen Entwicklungen und ungebrochen hohem Zuzug, so das Management. Auf Gesamtportfolioebene liegt der Fokus jeweils auf Berlin und Wien sowie die Hauptstädte Zentral- und Südosteuropas – sprich: Prag, Bratislava, Budapest, Zagreb, Bukarest und Sofia.
Die Streuung über verschiedene Assetklassen sowie vier Regionen soll das Ausgleichen von Marktschwankungen ermöglichen. Gleichzeitig soll die Kombination aus dem Betrieb und der Revitalisierung von Bestandsimmobilien und der Immobilienentwicklung das Chancen-Risiko-Verhältnis optimieren. Im Portfolio der Immobiliengesellschaft, die seit 1987 an der Wiener Börse notiert, befinden sich aktuell 228 Immobilien mit einem Buchwert von 2 Milliarden Euro. Positiv: Der Vermietungsgrad liegt bei 93,3 Prozent, die Gesamtmietrendite bei 6,2 Prozent.
Im vergangenen Geschäftsjahr hat sich die S Immo jedenfalls stark auf Deutschland – primär Berlin – konzentriert. In insgesamt 28 Transaktionen wurde das Portfolio um 130.000 Quadratmeter erweitert. Dadurch erhöhten sich die vermietbaren Flächen in Deutschland um 30 Prozent. Was Investitionen betrifft, sehe man das größte Potenzial bei Büroimmobilien und Grundstücken mit Entwicklungsmöglichkeiten. Dabei prüfe man Umwidmungen, Revitalisierungsmaßnahmen sowie die Bebauung von Flächen auf Bestandsgrundstücken.
In Wien ist die S Immo an Büroentwicklungen im neu entstehenden Büro-Hotspot Quartier Belvedere Central am Hauptbahnhof beteiligt. Nachdem sich der Markt in Bukarest nachhaltig erholt hat, hat das Unternehmen mit der Entwicklung des Büroprojekts „The Mark“ mit 28.000 Quadratmetern Bruttogeschoßfläche im Central Business District begonnen. Gleichzeitig wird das Einkaufszentrum „Sun Plaza“ umgebaut, um Platz für bis zu 40 zusätzliche Mieter zu schaffen.
Die ersten sechs Monate des laufenden Geschäftsjahres hat die S Immo mit einem Rekordergebnis abgeschlossen. Zur Erinnerung: Auch im Geschäftsjahr 2015 wurde ein Rekordergebnis – ein Gewinn von 77,2 Millionen Euro – eingefahren. Großen Anteil an der Ergebnisentwicklung im ersten Halbjahr 2016 hatte das Bewertungsergebnis in der Höhe von 106,9 Millionen Euro. Dahinter steht die Dynamik am deutschen Immobilienmarkt.
„Der Berliner Wohnimmobilienmarkt entwickelte sich in den letzten Monaten ausgesprochen dynamisch“, so der CEO Ernst Vejdovszky. Daher habe man sich dazu entschieden, für einen Teil des Portfolios die erzielten Wertsteigerungen zu realisieren und etwa 20 Prozent der Flächen des deutschen Portfolios zu veräußern. Das entspreche der zyklusorientierten Strategie des Unternehmens und schaffe gleichzeitig auch Wert für die Anleger.
Das EBIT lag mit 145,9 Millionen Euro jedenfalls im ersten Halbjahr 2016 deutlich über dem Vorjahreswert (48,9 Millionen Euro). Folglich betrug das EBT 107,3 Millionen Euro (1. Halbjahr 2015: 26,9 Millionen Euro). Der Periodenüberschuss erhöhte sich wiederum auf 85,5 Millionen Euro (1. Halbjahr 2015: 20,9 Millionen Euro). Auch das Ergebnis pro Aktie verbesserte sich auf 1,27 Euro (1. Halbjahr 2015: 0,30 Euro).
Laut Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3 Banken-Generali Investmentgesellschaft, generiert das Unternehmen durch eine im Vergleich zur Vergangenheit deutlich günstigere Finanzierungsstruktur – der 2017 auslaufende teure Genussschein sei zu einem großen Teil mit Anleihen refinanziert worden – eine zumindest in Relation zur Marktkapitalisierung durchaus attraktive FFO-Rendite. „Ein Teil davon kommt den Aktionären auch via Dividende zugute“, sagt er.
Nach 0,24 Euro im Geschäftsjahr 2014 hat das Unternehmen für 2015 jedenfalls pro Aktie eine Dividende von 0,30 Euro ausgeschüttet. Die Dividendenrendite liegt derzeit angesichts des aktuellen Kurses bei 3,7 Prozent. Den Abschlag der Aktie auf den EPRA-NNNAV hält Rupp im Übrigen „vor allem in Anbetracht der Bewertung ausländischer Mitbewerber und des weiteren Aufwertungspotenzials des Portfolios“ für „nicht mehr unbedingt gerechtfertigt“. Selbst nach einer starken Performance von fast 90 Prozent in den vergangenen drei Jahren spricht er der Aktie noch Kurspotenzial zu.
| Analyst | Empfehlung | Kursziel |
| Alpha Deal Group | Buy | 10,25 |
| Baader Bank | Hold | 9,00 |
| Erste Group | Buy | 9,20 |
| Raiffeisen Centrobank AG | Buy | 10,90 |
| Kepler Cheuvreux | Hold | 8,00 |
| SRC Resarch | Buy | 11,50 |
| Durchschnitt | 9,04 |
