Erstmals hat CBRE, national wie international führender Immobiliendienstleister, den Immobilienmarkt Salzburg analysiert und die Daten präsentiert. Vor rund einem Jahr hat CBRE ein Regionalbüro in Salzburg eröffnet, mit dem alle Dienstleistungen im Bereich Gewerbeimmobilien für Westösterreich – von Linz bis Vorarlberg – angeboten werden. Einer der Kernmärkte sind Stadt und Land Salzburg: für diese Region wurden nun die aktuellen Daten für Immobilien der Assetklassen Büro, Retail, Wohnen und Logistik erhoben
Lebendiger Büromarkt Salzburg
Aktuell gibt es in der Stadt Salzburg rund 400.000m² Büroflächen, die 2024 um ca. 45.000m² erweitert werden sollen. „Vor allem die Neuflächenproduktion ist sehr hoch in Salzburg, zum Vergleich: der Linzer Büromarkt wird 2024 um nur rund 31.000m² wachsen“, so Christoph Ossberger, Leiter des CBRE Büros Salzburg. Die Salzburger Büroflächen verteilen sich auf die vier Regionen Innenstadt – 20% - Salzburg Nord – 30% - Salzburg Süd – 33% - sowie Gewerbegebiet – 17%. Erfasst sind in der Analyse alle Bürogebäude ab 2.000m², berücksichtigt sind Immobilien mit vorwiegender Büronutzung, exklusive schulischer oder universitärer Einrichtungen.
Die Spitzenmiete am Salzburger Büromarkt liegt aktuell bei EUR 17,00 – 18,00/m²/Monat und damit über den Spitzenmieten in Linz und Graz, allerdings deutlich unter jener von Wien (EUR 27,50/m²/Monat).
Retailmarkt Salzburg: Kleine Geschäftsflächen, große Herausforderungen
Aktuell gibt es in der Salzburger Innenstadt 167 Geschäfte in A-Lage. Insgesamt verfügt die Landeshauptstadt über rund 71.600m² innerstädtische Handelsflächen, die durchschnittliche Geschäftsfläche liegt bei rund 116m². „Diese Größe ist zwar charmant für Konsumentinnen und Konsumenten, aber wenig attraktiv für internationale Retailer“, so Walter Wölfler, Head of Retail CBRE.
„Wir sehen aktuell einige Herausforderungen in der Salzburger Altstadt, die sich in Leerständen manifestieren. Einige Mieter verlassen die Altstadt. Das ist vor allem auf die Vorgaben der internationalen Retailer in Bezug auf Größe und Layout von Handelsflächen zurückzuführen – diese Kriterien erfüllen viele Flächen in der Salzburger Altstadt nicht“, so Wölfler, der aber auch auf die gute Entwicklung wie z.B. in der Judengasse verweist. Positiv werden auch die Neueintritte in den Markt gesehen: so hat 2023 Terrex, die neue Linie von adidas, Kranzlmarkt eröffnet.
Zudem boomt – ein Trend, der auch international zu beobachten ist – der Luxus. „Der Alte Markt hat sich ganz klar als Luxus Hotspot in Salzburg etabliert“, so Wölfler, der die Salzburger Altstadt in einem Transformationsprozess sieht.
„Der Handel entwickelt sich weiter, der Mix wird neu gestaltet, die Anforderungen und Bedürfnisse von Mietern und Konsumenten verändern sich“, so Wölfler, der Chancen in Salzburg sieht und darauf
verweist, dass der Leerstand im nationalen wie internationalen Vergleich nach wie vor relativ gering ist. Dazu kommt, dass der wichtigste Treiber des Handels in Salzburg, der Tourismus, noch nicht auf Vor-Pandemie-Niveau ist.
Aktuell liegen die Mieten in der Salzburger Innenstadt bei EUR 100,00 – 150,00/m²/Monat. „Die Retailmieten in Salzburg variieren sehr stark nach Lage“, so Christoph Ossberger abschließend.
Hohe Bautätigkeit am Wohnungsmarkt Salzburg
„Salzburg ist ein Eigentümermarkt“, analysiert Christoph Ossberger den Wohnungsmarkt in Salzburg. 2023 werden bzw. wurden rund 610 neue Wohnungen finalisiert. Mehr als die Hälfte der Fertigstellungen sind Eigentumswohnungen, für die der Quadratmeterpreis bei EUR 7.000,00 – 9.000,00/m² liegt. „Damit ist Salzburg nicht nur ein Eigentümer-, sondern auch ein Hochpreismarkt“, so Ossberger. Die meisten Wohneinheiten sind 2023 in der Mitte – also in Zentrumsnähe – entstanden: 310. Im Osten der Stadt wurden rund 150 Wohneinheiten errichtet.
Im Jahr 2024 werden Fertigstellungen im Osten und Westen der Stadt erwartet. Hier werden die letzten Baulandreserven mobilisiert und es ist davon auszugehen, dass die Projekte tendenziell größer werden. „Bisher war die Zahl der Wohnungseinheiten pro Projekt im Vergleich zu Projekten in anderen Landeshauptstädten sehr gering. 2022 waren es noch 12 Wohnungen pro Projekt, 2023 bereits 26 Wohnungen pro neu errichteter Wohnimmobilie. Tendenz weiter steigend“, so Ossberger, der vom Salzburger Wohnungsmarkt als einem kleinteiligen Markt spricht. Die durchschnittliche Wohnungsgröße hat sich von 84m² im Jahr 2022 auf 91m² im Jahr 2023 entwickelt.
Die Spitzenmiete am Salzburger Wohnungsmarkt liegt 2023 bei EUR 15,50 – 17,50/m²/Monat.
Kleiner Logistikmarkt Salzburg
Mit 460.000m² ist der Logistikmarkt in Salzburg relativ klein, die Bestandsstruktur ist veraltet. „Der Salzburger Logistikmarkt wird kaum noch wachsen – das liegt einerseits an den geringen Grundstücksreserven, den daraus resultierenden hohen Grundstückspreisen sowie an der Topographie“, so Christoph Ossberger. Logistiker suchen daher nach Alternativen in Oberösterreich oder im benachbarten Deutschland. Der Großteil der vorhandenen Logistikflächen, rund 71%, entspricht der Klasse B, lediglich 16% der 460.000m² Logistikflächen entsprechen modernen Standards und damit Klasse A. Die Spitzenmiete am Salzburger Logistikmarkt liegt bei EUR 6,30/m²/Monat.
Für 2024 rechnen die Experten von CBRE mit rund 23.000m² neuen Logistikflächen im Salzburger Umland.
