Wie entwickeln sich die einzelnen Investmentformen? Welche sind im Kommen/im Trend?
Aufgrund der zunehmenden Regulierung auf Banken-Seite und der damit einhergehenden Erschwernis der Kapitalbeschaffung für Projektentwickler, sind alternative Finanzierungsformen in den letzten Jahren rasant gewachsen. Hierbei geht der Trend derzeit verstärkt in Richtung des Mezzaninkapitals, das verschieden ausgestaltet werden kann. Derzeit geschieht dies insbesondere in Form von qualifizierten Nachrangdarlehen oder Inhaberschuldverschreibungen, unter anderem bedingt durch den weiter anhaltenden Trend des Crowdinvesting.
Neben den klassischen Crowdfunding-Modellen, kommen nun auch vermehrt Security Token Offerings hinzu, wobei insbesondere die Security Tokens für die Immobilienfinanzierung relevant sind. Die schnelle Übertragbarkeit von Token ist dabei entscheidend für die zunehmende Beliebtheit dieser Investmentform. Derzeit steht diese jedoch noch im Widerspruch zur Ausgestaltung des Grundbuchsrechts in Österreich.
Wie sind Token rechtlich einzuordnen?
Bei Token handelt es sich um digitale Wertspeicher, die Rechte oder Ansprüche verkörpern. Diese können unterschiedliche Formen annehmen. Die im Immobilienbereich besonders relevanten Security Token verbriefen etwa Rechte an einem Asset: Dazu zählen Eigentumsrechte, Genussrechte, Vorkaufsrechte, Simm- und Mitspracherechte oder das Recht auf Rückzahlung eines Darlehens zählen. Security Token weisen in dieser Hinsicht Ähnlichkeiten zur Beschaffenheit von Wertpapieren auf. Findet das Security Token Offering in Österreich statt, erfolgt zunächst die Prüfung der Finanzmarktaufsicht. Security Token stehen also auf rechtlich sicheren Beinen.
Theoretisch betrachtet, ist ein Grundbruch prädestiniert für eine vollständige Darstellung auf der Blockchain. Allerdings ist das in Österreich zumindest mittelfristig wenig wahrscheinlich.
Können/Werden Token das Grundbuch ersetzen?
Theoretisch betrachtet, ist ein Grundbruch prädestiniert für eine vollständige Darstellung auf der Blockchain. Allerdings ist das in Österreich zumindest mittelfristig wenig wahrscheinlich. Ein Großteil der Immobilientransaktion kann auf digitalem Weg ablaufen, die Eintragung ins Grundbuch hingegen funktioniert nicht auf Knopfdruck. Hier muss unter anderem die Einhaltung der grundverkehrsrechtlichen Bestimmungen überprüft und die Grunderwerbsteuer sowie die Grundbucheintragungsgebühr überwiesen werden.
Jüngeren Nationen fällt die Digitalisierung wesentlich leichter, wie etwa das Beispiel Georgiens zeigt, wo das Grundbuch gleich in die Blockchain integriert wurde. Etwas von Grund auf neu aufzubauen, geht leichter als ein bestehendes System zu modernisieren. In Österreich ist eine vollständige Automatisierung noch nicht absehbar.
STO & Real Estate: Wie ist der Status quo?
Die Immobilienwirtschaft hat die neuen Möglichkeiten, die Security Token Offerings eröffnen, bereits erkannt. Wir bemerken das anhand zahlreicher Anfragen zu dem Thema. Auch wenn noch nicht alle Akteure am Markt so weit sind, ein STO durchzuführen, beschäftigen sich viele damit und wir durften auch bereits einige vielversprechende Projekte bei der Umsetzung begleiten. Deutschland ist in diesem Bereich sicher etwas weiter als Österreich, wir gehen jedoch fest davon aus, dass sich Security Token schon bald auch hierzulande zunehmend etablieren werden.
Der Einsatz der Blockchain-Technologie gestaltet die Immobilienfinanzierung effizienter.
Ist eine Treuhandabwicklung beim Immobilienkauf über Real Estate Token möglich?
Eine Treuhandkonstruktion ist möglich und dabei ergeben sich oftmals Vorteile, insofern als der Token-Emittent Kapital von vielen kleinen Anlegern lukrieren kann, aber nur einem Anleger, nämlich dem Treuhänder, gegenübersteht. Für Investoren ist die Treuhandkonstruktion ebenfalls sinnvoll, als die gemeinsamen Interessen in einer „Person“ gebündelt werden können und diese gegenüber dem Emittenten ein stärkere Position hat. Das Wesensmerkmal der Treuhand ist, dass er Treuhänder zwar eigene Rechte im eigenen Namen, jedoch auf fremde Rechnung ausübt.
Der häufigste Fall ist jener der so genannten fiduziarischen Treuhand. Der Treuhänder ist hier nach außen hin unbeschränkter Eigentümer (Vollberechtigter), im Innenverhältnis hingegen dem Treugeber obligatorisch verpflichtet, sein Eigentumsrecht (Vollrecht) im Interesse des Treugebers oder eines dritten Begünstigten auszuüben. Ein Treuhandverhältnis liegt also vor, wenn ein Treugeber ein Vollrecht an einen Treuhänder überträgt, der es im eigenen Namen, aber regelmäßig im fremden Interesse ausübt.
Der Treuhänder ist hierbei lediglich im Innenverhältnis dem Treugeber gegenüber schuldrechtlich verpflichtet, dem wirtschaftlichen Zweck gemäß vom Recht Gebrauch zu machen. Im Außenverhältnis ist der Treuhänder unbeschränkter Eigentümer, der dieses Vollrecht gegenüber Dritten in der Regel ohne erkennbare Beschränkung ausübt.
Wie verhilft die Blockchain-Technologie bei Tokenisierung von Immobilien zu Erleichterungen bei Immobilientransaktionen?
Der Einsatz der Blockchain-Technologie gestaltet die Immobilienfinanzierung effizienter. Sie ermöglicht die unkomplizierte Aufsplittung von Grundeigentum. Die Übertragung von Anteilen erfolgt schnell sowie ohne Intermediäre und läuft damit unbürokratisch ab. Damit wird der traditionell eher träge Prozess der Eigentumsübertragung erheblich beschleunigt.
Der Investor überweist einen Geldbetrag oder auch einen Kryptogeldbetrag an den Emittenten des Token. In Folge werden die Token und die damit verbundenen Rechte in die Wallet des Investors, sozusagen dessen digitale Geldbörse, übertragen. Die hohe Effizienz und der Wegfall bürokratischer Hürden wirkt sich positiv auf das Investitionsverhalten aus, die Eintrittsschwellen und Transaktionskosten sinken. Gleichzeitig wird die Flexibilität und Transparenz erhöht.
Die Tokenisierung öffnet die Tür für neue zusätzliche Investorengruppen: Somit werden neben großen Investoren auch zunehmend Kleinanleger ins Boot geholt.
